강남·서초 중심으로 집값 오름세 다시 확대

서초 0.81%, 강남 0.59% 급등, 서울 아파트 가격 5주 연속 상승

조진영 리포터 2018-01-25

올 들어 강남·서초 지역의 아파트 가격이 급등하며 서울 아파트 매매가격이 가파른 상승세를 보인다지난 16부동산114’에 따르면 강남에서 촉발된 집값 상승세가 서울 전체로 점차 확산되면서 서울 25개 자치구 아파트 값이 모두 전고점을 넘어 사상 최고가를 기록했다고 밝혔다서울의 주간 아파트 매매가는 123주 차 0.18%를 시작으로 124주 차 0.20%, 11주차 0.26%, 12주 차 0.29%, 13주 차에는 0.53% 오르는 등 가파른 상승세가 이어졌다특히 이러한 상승세는 강남 3(강남·서초·송파)가 컸다강남구는 13주차에 0.59%로 상승했으며송파구는 1.47% 최고 상승률을서초구 역시 0.81% 올라 이러한 급등 현상에 가세했다주요 지역별 아파트 매매와 전세가 변동 추이와 함께 2018년 부동산 정책정부 규제 강화에 따른 강남·서초 부동산 시장 분위기와 전망에 대해 알아봤다

도움말 및 자료제공 부동산명가 박순애 대표·부동산114·네이버 부동산 홈페이지 자료



2018년 부동산 정책정부 규제 강화
정책 변화로 강남서초 부동산 시장도 변수

2018년 부동산 정책과 맞물려 강남서초 지역 부동산 시장도 다소 불안정한 모양새다정부 규제 강화로 재건축 아파트가 밀집된 지역의 경우 더욱 이런 경향을 보였다

대치동 학군 중심 지역인 한티·역삼·도곡지구는 전·월세가 변동 폭이 상승했고매매 물량이 많진 않지만매매가 역시 동반 상승했다대치·은마지구에서 강남구 재건축 추진단지인 은마아파트는 지난해 8·2부동산 대책 이후 매매가와 20181월 매매가를 비교해보면 최대 3~4억 원이 상승하기도 했다서초구는 재건축 아파트가 밀집되어 있어 201782일 발표한 부동산 정책에 따른 체감 변화가 극심하게 요동치는 분위기다.


<2018년 부동산 정책 핵심 내용>

 
1월부터 시행 
재건축 초과이익 환수제평균 집값 상승분 – 개발비용(공사비조합 운영비 등)’ = 1인당(조합원) 3천만 원 이상이면 재건축으로 인한 초과 이익으로 간주해 최고 50% 부담금 환수
조정대상지역 분양권 양도세 50% 강화지난해까지는 분양권 보유 기간별로 기본 양도세율(1년 미만 50%, 1~240%, 2년 이상 6~40%) 이 적용됐다. 2018년부터는 투기 지역과 투기 과열지구를 포함한 *조정대상지역에서 분양권을 전매할 때 기존의 보유기간이 아닌양도소득세율이 일괄 50% 적용된다, 30세 이상 무주택자는 예외(배우자가 있어도 중과 대상 제외).
신총부채상환비율(DTI) 도입2018년에 1주택 이상에서 집을 매매할 경우 기존 주택에 특별한 대출 기록이 없을 때 적용되는 정책이다이미 받은 주택담보 대출의 원금까지 합쳐 DTI 비율을 산정하는 것으로주택담보 대출을 이미 받았으면 향후 추가 대출이 어려워지고 신규 대출 한도 제약도 크다
*조정대상지역 : 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 2배 이상혹은 청약경쟁률이 5:1 이상 등 과열이 예상되는 지역
4월부터 시행 
다주택자 양도세 중과 투기 지역과 투기 과열지구를 포함한 조정대상지역에서 보유 주택을 팔 때, 2주택자는 기본세율(6~42%)에서 10% 중과, 2주택자 기본세율(6~42%)에서 20% 중과된다최고 62%의 양도세를 내야 하는 셈이다
장기보유특별공제 배제 장기보유특별공제란 3년 이상 보유한 토지나 건물을 양도할 때 양도 차익의 일정 비율을 공제하는 제도다주택을 3년 이상 보유한 사람에게 양도소득세 일부를 감면해주는 것이지만, 41일부터 조정대상지역에서는 장기보유특별공제가 적용되지 않는다



강남권 집값 상승세 서울 전역으로 확산
서초구 아파트 매매가 0.81%, 강남구 0.59% 급등

수요와 비교하면 공급이 부족한 강남권에 주변 시세를 웃도는 분양가에 신규 아파트가 공급되면서 기존 집값은 물론 서울 전체 아파트 매매가격이 전반적으로 상승세를 기록했다

지역별 매매가격을 살펴보면▲송파(1.47%) ▲강동(1.11%) ▲서초(0.81%) ▲성동(0.62%) ▲강남(0.59%) ▲중구(0.59%) ▲동작(0.42%) ▲광진(0.40%) ▲동대문(0.32%)순으로 서울 전역에 걸쳐 상승세를 보이며특히 강남권 아파트 매매가 상승도 눈에 띈다

강남구 인근 부동산 전문가에 따르면 단대부고진선여중·역삼중 학군인 강남구 역삼e편한세상의 경우 전용면적 84.99(25.7평형)127000만 원~13억으로 매물이 나와 지난해 12121000만 원에 거래된 매매가보다 한 달 새 6000만 원~9000만 원이 오른 호가 시세를 보인다고 설명했다

유입되는 수요 대비 매도 물건이 부족한 지역 중 하나인 서초구는 거래가 어려운 가운데 드물게 나온 물건이 높은 가격으로 호가가 형성되면서 잠원동 한신2차가 1억 원 가량반포동 아크로리버파크반포 역시 면적별로 5000만 원~1억 원 가량 올랐다.


<서울 주요 지역 주간 매매가격 변동률- 13주차>


서울 아파트 전셋값 0.39%로 안정세
도심 또는 강남 접근성이 쉬운 지역 중심으로 상승

서울 아파트 전셋값은 0.39%로 올랐다진입 부담이 큰 강남보다는 개발호재 인근 지역이나 주요 업무지구출퇴근이 양호한 지역과 도심 또는 강남 접근성이 용이한 한강 주변 중심으로 올라 ▲동작(0.24%) ▲관악(0.22%) ▲강동(0.16%) ▲동대문(0.16%) ▲금천(0.14%) ▲중랑(0.10%) ▲마포(0.09%) ▲서초(0.08%) 등의 아파트 전셋값이 상승했다

최근 외고자사고 등 특목고 폐지로 다시 주묵을 받고 있는 강남 학군 고등학교 주변 지역아파트 전셋값을 살펴보면강남구는 경기고 부근 삼성동 현대아이파크 145.04(43평형기준 전세가 25휘문고등학교 부근 대치포스코더1 39.54(42평형기준 전세가 13숙명여자고등학교 인근 대치동 동부센트레빌 121.74(36.8평형기준 전세가 17도곡동 삼성래미안 84.89(25.6평형기준 전세가 95000만 원으로 나타났다

서초구는 세화고등학교와 세화여자고등학교 부근 반포동 아크로리버파크 112(33.8평형기준 전세가 23래미안퍼스티지는 135.92(41평형기준 전세가 19반포고등학교 인근 반포동 반포자이 132.43(40평형기준 전세가 18억으로 나타났다상문고등학교와 서울고등학교 인근은 서초동 대성유니드 84.99(25.7평형기준 전세가 75000만 원이지만 그 외 인근 아파트 전세매물은 거의 없는 상황이다


<강남 9학군 고등학교 주변 지역 아파트 전세가

지역아파트 명전용면적전세가
강남구삼성동 현대아이파크(경기고 인근)145.04(43평형25
대치포스코더샾1(휘문고 인근)39.54(42평형)13
동부센트레빌(숙명여고 인근)121.74(36.8평형)17
도곡동 삼성래미안(숙명여고 인근)84.89(25.6평형)95000만 원
서초구반포동 아크로리버파크
(세화고세화여고 인근)
112(33.8평형)23
반포동 래미안퍼스티지
(세화고세화여고 인근)
135.92(41평형)19
반포동 반포자이(반포고 인근)132.43(40평형)18
서초동 대성유니드
(상문고서초고 인근)
84.99(25.7평형)75000만 원


<서울 주요 지역 주간 전세가격 변동률 - 13주차>



Interview 서초구부동산명가 공인중개사 박순애 대표


일반 아파트나 재건축 아파트 가릴 것 없이
구경조차 힘든 매물 품귀 현상

서초지역 아파트 가격 급등이라는 소식과는 걸맞지 않게 공인중개업소들이 밀집한 쇼핑상가 분위기는 한가하다 못해 적막했다특히 재건축 지역이 많은 서초구의 반원·잠원지구 일대는 유입되는 수요 대비 매도 물건이 더욱 부족해 실질적인 거래가 이루어지기 힘든 상황이다부동산명가의 박 대표는 현재 재건축 조합승인사업승인 후 3년이 안된 아파트는 조합원 승계가 불가능해 매매할 수 없게 되는데 서초의 반포·잠원지구는 특히 현재 재건축이 진행되는 단지가 상대적으로 많다 보니 거래 가능한 매물 자체가 더욱 부족하다고 설명했다매도 가능한 물건이 줄어들다보니 1~2건의 거래가가 그대로 시세로 고정되는 호가시장이 될 수밖에 없다박 대표는 최근 특히 교육부가 특목고의 신입생 우선 선발권을 폐지한 뒤 강남·서초 일대 명문 일반계고 학군 수요가 늘고 있는 것과 함께 다주택자 양도소득세 중과 제도 시행을 앞두고 주거 프리미엄이나 미래 투자 가치를 고려해 괜찮은 지역에 한 채만 갖자라고 하는 이른바 똘똘한 한 채를 염두에 둔 수요자가 꾸준히 늘고 있는 것 역시 최근 급등하는 강남·서초 아파트 매매가의 상승 요인이라고 설명했다. “아파트를 매도할 집주인 역시 추가 상승을 기대해 내놓은 매물마저 다시 거둬들이는 상황입니다” 박 대표는 이러한 매물 품귀현상은 당분간 유지될 것이라 우려하며다만 올해 6월부터 재건축이 완공되는 아크로 리버뷰(신반포5), 8월에 신반포 자이(한양아파트), 반포래미안 아이파크(서초한양아파트), 반포센트럴 푸르지오 써밋(삼호가든 4)에 입주가 시작되고 나면 조금 나아질 것으로 전망했다.

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조진영 리포터 외 1명 피옥희 리포터 cjyoung25@naver.com

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