강남·서초지역 부동산 현황

아파트 매매, 전세 거래량 현저히 줄어
강남서초지역 재건축 신규 입주로 기존 아파트와 전세가 차이 심해져

박혜영 리포터 2018-10-26

최근 연이은 정부의 부동산 대책이 발표된 후 한 달 남짓 지났다아직은 강남서초지역의 아파트 거래 및 매매에 어떤 영향을 끼치고 있는지 확실하게 그 모습을 드러내고 있지 않는 가운데 향후 어떻게 변화할 지가 미지수다뛰어난 주거요건과 학군 수요와 맞물려 관심 대상이 되고 있는 강남서초의 주요 아파트 단지의 최근 시세와 매매전세 동향까지 살펴봤다또한 최근 재건축을 마치고 입주를 앞두고 있는 개포 지구와 재건축으로 입주와 이주 단지가 많아진 서초지역 아파트 현황에 대해 살펴봤다.



강남서초지역 매매 평당 평균 7000만원 웃도는 아파트가 대부분

교육특구라 불리는 대치동을 포함한 강남구에 소재한 아파트 단지는 학군 수요와 맞물려 지속적인 관심을 받고 있다강남서초지역은 재건축 이주 수요와 강남 학군으로 유입하고자 하는 수요가 맞물려 최근 몇 년 전 부터는 전세에서 월세로 전환되는 반전세(보증부 월세수요가 늘고 있는 등 부동산 시장도 발 빠른 변화를 겪고 있는 지역이다

최근에는 9·13 부동산대책과 후속조치인 9·27 조치 등으로 인해서 투기과열지구 및 투기지역 그리고 조정대상지역의 고가주택 구입 시 대출이 원칙적으로 금지되었다고가주택 기준 이하 주택 구입 시에도 2주택 이상 보유세대와 예외는 있지만 1주택 보유세대에도 원칙적으로 대출이 금지되어 대출에 의존하지 않고 주택을 구입할 수 있는 실수요자를 중심으로만 매매가 이루어지는 상황이다.

최근 부동산과 관련된 환경변화를 겪고 있는 강남지역의 아파트의 시세는 1평 당 평균 7,000만 원에 육박한다강남구 대치동의 래미안대치팰리스 전용면적 94.49(38경우 최근 매매가가 29~31억 원을 형성하고 있는 가운데 전세는 거의 없고 매매 물건도 거의 찾아볼 수 없다고 한다대치동 미도아파트의 경우도 전용면적 85.48(34)과 전용면적115.05(41)의 매매물건은 드물다

서초지역은 재건축을 앞두고 있거나 진행 후 새롭게 입주한 단지가 많은 반포동과 잠원동의 매매 시세가 상승했다지난 8월에 전용면적 59245000만 원으로 1평 당 1억 원에 거래됐다는 소문이 있었던 반포동 아크로리버파크는 전용 84.85(25.7평형)27~30억 원 매매가를 형성하고 있다


1. 국토교통부 강남구 주요 아파트 실거래내역 현황 발췌 (913~10월 20)

아파트/월세 /매매전용면적보증금월세금
개포6차우성전세79.9745,000
개포6차우성월세79.9736,000150
개포우성3전세1619
개포우성1전세84.819
대치삼성전세97.3511
대치삼성월세97.356235
래미안대치팰리스월세114.1412280
래미안대치팰리스매매94.49279,000
은마전세84.4351,000
은마월세84.431160
한보미도1전세84.4874,000
개포한신매매82.3141,000
도곡렉슬매매59.97149,000
선경1매매163.923
선경1월세163.921055 
동부센트레빌전세145.8320
은마전세84.4358,000
은마월세84.43460
도곡렉슬전세114.9915
강남더샵 포레스트전세124.5713

참고: 국토교통부 홈페이지 실거래가 자료단위: 만원)


2. 강남구 실거래 매개건수 (계약일 기준


2018년 92018년 10(1~20)2017년 10(1~20)
매매건수17115251
전월세건수626314655
총 거래 건수797329906

(참고: 국토교통부 홈페이지 실거래가 자료)



기존 아파트와 재개발 입주 아파트 전세가매매가 격차 두드러져 

강남구 중에서도 학군에 의한 수요 등 뛰어난 교육 환경을 배경으로 하고 있는 대치동의 경우 지은 지 30년이 넘는 오래된 아파트와 재개발을 끝내고 새로 입주한 아파트 단지로 크게 양분된다최근 들어서는 매매가가 큰 폭으로 상승하면서 오히려 신구 아파트를 불문하고 전세가와 매매가의 차이가 점차 벌어져 3배 이상이 되는 경우도 등장했다대치동 개포우성1차아파트 전용면적 84.81(31)의 경우 전세가가 83,000~9억 원인데 반해 매매가는 215,000 원에서 23억 원까지 형성되어 있다

특히 최근 들어서는 주거 환경이 보다 나은 곳을 선호하다 보니 오래된 기존 아파트 단지와 신규 아파트 단지의 매매가와 전세가 가격도 격차가 크게 벌어지는 양상을 보이고 있다입주 3년차에 접어드는 래미안대치팰리스의 전용면적114(45매물의 매매가가 시세 기준으로 29~31억 원이지만 기존 아파트 단지인 선경아파트는 전용면적127.75(45매물의 시세가 275,000만 원~295,000만 원이다특히 매매가보다는 전세가가 기존 아파트와 신규 아파트 단지와의 가격 차이가 더욱 벌어지고 있다신규 아파트 래미안대치팰리스 전용면적 94.50(31)의 경우는 전세가 14~16억 원대인데 반해 조금 넓은 기존 미도아파트 전용면적115.05(41)의 전세가는 88000~98,000만 원의 시세로 형성되어 있다집값 상승기에 나타난다는 전세가와 매매가의 차이가 주는 현상으로 갭 투자가 있다집값이 대폭 오르기 전에는 매매가와 전세가의 차이가 줄어 갭 투자가 용이하지만 최근 집값 상승으로 그와 같은 갭 투자도 최근의 대출규제와 더불어 찾아보기 힘들어졌다고 한다

신구아파트 간 아파트 시세 격차가 극심한 것은 서초구도 역시 마찬가지다. 2016년도 재건축이 완료된 잠원동 래미안신반포팰리스는 전용면적 84.49(25.56평형)23~25억 만 원의 매매시세를 형성하지만 기존 아파트 단지인 잠원한신아파트는 전용면적 84.52(25.57평형)의 매매가가 16~185,000만 원이다또한지난 8월 재건축 후 입주가 진행된 신반포자이의 전세시세는 전용면적 84.87(25.67평형)112,000~125,000만 원인데 반해 한신4차의 경우는 전용면적 96.48(29.19평형)7~73,000만 원으로 형성되어 있다최근 이 지역은 재건축 이주 수요까지 몰려 있어서 한신4차의 전세가격이 오른 부분까지 감안한다면 실질적인 아파트 전세 시세의 격차는 더욱 크다고 볼 수 있다.


3. 강남구 대치/도곡동 주요 아파트 Kb부동산 시세 (2018년 10월 기준단위 만원)

아파트면적매매가전세가
평수(전용면적)최저최고최저최고
선경3184.55212389
42128.32252795,000105,000
개포우성13184.81215,0002383,0009
42127.61283011125,000
미도3484.48192172,00078,000
41115.05225,0002588,00098,000
45126.33232595,000105,000
래미안대치팰리스1단지3194.5025265,0001416
38114.152931185,00020
대치삼성3397.35185,000205,000102,000115,000
38108.52182,00020102,500123,000
도곡렉슬2659.9812155,00063,00087,000
43114.99235,000215,00013137,000
은마3176.79165,000185,000451,000
3484.43177,0002045,0006
대치아이파크3284.95185,0002011125,000
44114.97212415167,000


4. 국토교통부 서초구 주요 아파트 실거래 아파트 매매 현황 (913~10월 20)

아파트전용면적()거래금액(만원)
반포 래미안퍼스티지169.31363,000
반포 주공1단지140.3344
반포미도2차아파트71.49134,000
반포자이244.543395,000
아크로리버파크178.9448
방배롯데캐슬로제172.27216,000
방배 삼성래미안1114.94125,000
방배 신동아139.74165,000
래미안서초스위트95.755518500
삼풍아파트165.92274,000
서초1e-편한세상130.53157,000
서초래미안111.32154,000
서초타운트라팰리스103.5611
서초트라팰리스133.0517
서초푸르지오써밋84.95199,000
아크로비스타161.94199,000
현대슈퍼빌185.02184,000
현대아이파크164.816
신반포293.71224,000
잠원동 청구84.86173,000


5. 서초구 실거래 매매건수 


2018년 9월 2018년 10월(1~20일)
매매건수137건22건
전월세건수405건165건
총 거래 건수542건187건

(참고: 국토교통부 홈페이지 실거래가 자료)


6. 서초구 주요 아파트 Kb부동산 시세 (잠원,반포지구)

아파트면적매매가전세가
평수
래미안퍼스티지25.6984.9326억12억5,000만
41.12135.9229억5,000만22억
롯데캐슬갤력시(1차)40.36133.4125억11억
반포래미안아이파크25.6984.9322억8,000만9억
39.6130.9230억15억5,000만
반포리체25.784.9722억11억
41.82138.2626억16억5,000만
반포미도1차25.784.9617억5억4,000만
반포센트럴푸르지오써밋25.784.9721억10억
40.24133.0429억7,000만15억8,000만
반포자이25.6984.9423억11억3,000만
49.93165.0531억21억
동아25.6984.9118억2,000만9억
래미안신반포팰리스25.5584.4923억12억
40.25133.0629억18억
신반포한신2차24.0279.4218억8,000만5억4,000만
41.64137.6629억9억
신반포한신4차29.1996.4818억5,000만7억
41.47137.129억5,000만10억
신반포자이25.6784.8726억12억5,000만
34.77114.9431억18억5,000만
아크로리버뷰25.6584.7927억8,000만13억
잠원한신25.5784.5218억5,000만8억




재건축 진행 중인 강남구 개포주공2단지 내년 2월 말부터 입주 시작 

최근 이주를 거의 완료하고 순조롭게 재건축을 진행하고 있는 개포주공1단지를 비롯해 개포지역은 강남구 중에서도 재건축의 진행이 가장 많이 되고 있는 곳이다내년 2월 입주를 앞두고 있는 개포주공2단지는 레미안블레스티지로 새롭게 탈바꿈할 예정이며 내년 8월에 입주를 앞둔 개포주공3단지는 디에치아너힐스로 재탄생한다

현재 철거 공사를 진행하고 있는 개포주공4단지는 개포그랑자이로 바뀌고 일반 분양은 올 하반기에 실시할 예정이었으나 내년 상반기로 연기된 상태다반면 개포주공8단지는 올 봄에 디에치자이로 일반분양까지 끝내고 2022년의 입주를 예정하고 있다개포지역에서 현재 가장 빠른 입주가 예정되는 곳은 일원동 현대아파트를 재건축 한 래미안루체하임’(850가구)으로 올 11월말 입주를 앞두고 있다경기여고 건너편의 개포시영아파트를 재건축한 래미안강남포레스트는 내후년 입주를 예정하고 있다개포주공5,6,7단지의 경우는 정비구역 지정을 마치고 재건추진위원회가 결성되어 재건축을 추진 중이다또한 개포현대1경남아파트개포우성3차아파트가 통합재건축으로 예정되어 있고 개포우성9차는 리모델링을 추진 중이다


아파트명재건축 후 명칭재건축 진행상황 및 입주예정일
개포주공1단지아파트
미정2022년 7월 입주예정
개포주공2단지아파트
래미안블레스티지2019년 2월 입주예정
개포주공3단지아파트
디에이치아너힐즈2019년 8월 입주예정
개포주공4단지아파트개포그랑자이2019년 상반기 분양에정 (일반분양 281세대)
개포주공5단지/6단지/7단지아파트미정재건축 추진 진행 중
개포시영아파트아파트래미안강남포레스트2020년 입주예정
일원동현대아파트래미안루첸하임2019년 11월 말 입주예정
개포주공8단지아파트디에이치자이2018년 상반기 분양완료, 2022년 입주예정



재건축 입주와 이주가 연이어 진행되는 서초구 잠원/반포동

서초구의 잠원동과 반포동은 재건축이 가장 활발하게 진행되는 지역이다지난 8월에 잠원동 신반포 한신5차가 아크로리버뷰로 재건축이 완공되었으며, 9월에는 잠원동 한양아파트가 신반포자이반포동의 서초한양아파트가 반포래미안으로 재건축하여 신규 입주가 진행됐다반포동 삼호가든 4차는 반포센트럴 푸르지오 써밋으로 재건축 되어 현재 입주가 한창 진행 중이다.

재건축이 임박한 단지들의 이주도 연이어 꼬리를 문다통합 재건축을 결정한 뒤 빠른 속도로 재건축 사업을 진행하고 있는 반포동 신반포 3차와 경남아파트는 지난 7월부터 재건축 이주를 시작했다잠원동 우성아파트는 지난 8월부터 시작해 11월 말까지 재건축 이주를 완료할 예정이다반포동에 있는 신반포 23차도 오는 11월까지 재건축 이주를 진행한다이들 이주가 완료되면 내년 초부터 잠원동 신반포 14차와 잠원동 한신 4지구가 재건축 이주를 진행할 예정이다이렇게 연이어 진행되는 재건축 입주와 이주는 이 지역 아파트 시세에 많은 영향을 주고 있다인근 지역 부동산 중개사에 의하면 비슷한 시기에 이주 수요가 몰려 이 지역 전세가격은 지속적으로 상승세를 보일 것이고이러한 전세 값 상승과 소형 평형대 품귀현상은 내년까지 이어질 수 있다고 전망했다.

박혜영 리포터 외 1명 조진영 리포터 phye022@naver.com

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