위원회 회의 자료에 따르면 과거 10년간 공급된 공공택지 7846만평에서 건설된 주택은 같은 기간에 건설된 전체주택의 40% 수준인 215만호이다. 또 향후 10년간 공공택지내 주택건설 비중을 40%에서 50%로 늘리겠다는 방침을 밝히고 있다.
하지만 현행 택지공급 방식은 주변시세보다 크게 낮은 감정가격으로 추첨을 통해 건설업체에 분양하고 있어, 이를 분양받은 건설업체는 높은 가격에 아파트를 분양해 과도한 이익이 챙기고 있다는 지적을 받아왔다.
이에 대해 주택공급제도 검토위원회에서 공공택지 개발이익의 사회 환원을 위해 처음 검토한 대안은 모두 6가지이다. △택지 청약자격 제한 △택지 완전경쟁 입찰 △택지 채권경쟁 입찰 △주택 원가연동제 △싱가포르식 공영개발 △최저 분양가 낙찰제 등이 그것이다.
◆ 주택 원가연동제 처음엔 배제돼 = 3월 9일 열린 2차 회의에 제출된 6가지 대안 중 택지 청약자격을 시공실적이 3년간 300세대 이상 업체에서 1년간 200세대 이상 업체로 제한하는 방안은 여전히 건설업체 및 시행사에 개발이익이 귀속되고 대형업체 위주로만 공공택지가 공급되는 문제가 지적돼 탈락했다.
택지 완전경쟁 입찰 방안도 개발이익의 환수는 가능하지만, 이익이 토지공사 등 택지개발 사업자에게만 귀속되는 등의 문제점이 지적돼 배제됐다.
또 공공택지내 분양가에 대해 최저 낙찰가제를 시행해 분양가가 낮은 업체 순으로 공공택지를 우선 공급하자는 최저 분양가 낙찰제는 개발이익 환수가 불가능하다는 점이 지적돼 탈락했다.
3월 16일 개최된 3차 회의에서 건교부는 주택 원가연동제의 경우 분양가 안정에는 기여할 수 있으나, 분양가 규제에 따른 건설업체 창의성 저하, 주택공급 위축 등의 문제를 들어 배제를 주장해 결국 건교부가 대안으로 제시한 채권경쟁 입찰제와 경실련에서 주장한 공영개발 방식이 팽팽히 부딪혔다.
◆ 채권입찰제와 공영개발의 대립 = 채권경쟁 입찰제는 택지의 공급과격과 주변시세 차액의 90%를 채권으로 환수해 이를 국민주택기금으로 활용하자는 것으로 개발이익을 환수해 공적재원으로 활용할 수 있다는 점에서 참석자들에게 긍정적으로 받아들여졌다.
하지만 경실련은 싱가포르의 예를 따라 공공기관이 택지 공급뿐만 아니라, 주택의 설계와 분양까지 전 과정을 담당하고 건설업체는 시공권만 주자는 공영개발 방식을 주장했다. 이 방식을 도입하면 개발이익 환수뿐만 아니라, 분양가를 안정시킬 수 있다는 점이 장점으로 부각되며 3차 회의부터 참석자들 사이에 공감을 얻어갔다.
3월 30일 열린 4차 회의에서는 주택규모별로 상이하게 개발이익을 환수하는 방안이 집중 논의돼 25.7평 초과 주택이 지어지는 택지는 채권입찰제를 적용하기로 합의하고, 25.7평 이하 주택용지는 세 가지 대안으로 요약해 논의를 계속 벌이기로 합의했다. 즉 25.7평 초과와 마찬가지로 채권입찰제를 적용하는 제1안, 감정가로 택지를 공급하고 원가연동제로 분양가를 규제하는 제2안, 감정가로 택지를 공급하고 공영개발 방식으로 주택을 공급하는 제3안이 그것이다.
◆ 되살아난 주택 원가연동제 = 이에 대해 경실련의 한 관계자는 “경실련이 주장하는 공영개발 방식이 참석자들 사이에 동의를 얻어가자 그동안 배제됐던 주택 원가연동제가 되살아났다”며 “건교부나 건설업체에서는 공영개발보다는 원가연동제가 낫다고 생각하는 것 같다”고 주장했다.
이 과정에서 주택건설협회에서는 택지개발 및 공급과정에서 발생하는 개발이익을 정부와 소비자 주택업체가 일정비율로 배분하는 개발이익 배분제를 주장했으나 참석자 다수가 문제점을 지적해 배제되기도 했다.
이제 남은 절차는 6월초 열린 예정인 공청회와 그 이후 마지막 주택공급제도 검토위원회가 예정돼 있다. 건교부 박상우 주택정책과장은 “주택공급제도 검토위원회에서 합의가 안된다면 표결로 단일안을 만들 것으로 보지는 않는다”며 “위원회의 논의 결과를 참고로 건교부에서 최종 결정을 내릴 것”이라고 말했다.

/장병호 기자 bhjang@naeil.com

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