집값이 하반기부터 본격적인 하락세로 접어들면서 연평균 매매가격 2%, 전세가격 3% 내외의 하락률을 기록할 것이란 전망이 나왔다.
대한주택공사 주택도시연구원은 8일 ‘주택경기전망’이란 보고서에서 이같이 분석하고 ‘신규아파트 입주물량 증가에 따른 주택공급과잉으로 역전세난이 우려되는 상황에서 내수위축에 따른 경기회복 지연, 국제금리 상승에 따른 금리인상 가능성, 정부의 투기억제대책기조 등 전체적인 시장여건을 감안할 때 침체국면이 상당기간 지속될 것으로 전망된다고 밝혔다.
◆ 역전세난 우려 높아져 = 보고서는 최근 신규아파트 입주율이 크게 낮아지면서 역전세난에 대한 우려가 높아지고 있다고 지적했다.
통상 1~2개월이면 입주가 완료되던 예년과 달리 3~6개월 정도는 돼야 입주가 끝나고 있기 때문이라는 것이다.
이러한 입주부진은 계절적 비수기요인도 있으나 전반적인 경기침체와 주택거래신고제 지정 등으로 기존주택에 대한 거래가 위축됐기 때문으로 분석했다.
입주부진이 확산되면서 전세가 빠지지 않아 집주인이 전세대금을 지불하지 못하는 역전세난 우려가 높아지고 있다. 아직까지는 국지적 현상이나 하반기에 예정돼 있는 대규모 신규아파트의 입주가 본격화할 경우 역전세난이 현실화될 가능성이 크다. 입주율 하락이 장기화될 경우 전세가격 하락은 물론 분양권 시세가 약세로 돌아서고 매매가격 하락도 불가피할 것으로 전망되고 있다.
◆ 주택시장 침체요인 우세 = 향후 주택시장여건은 주택공급과잉이나 역전세난 우려와 함께 경기침체와 금리인상 가능성, 정부의 투기억제대책기조 등 전체적으로 침체요인이 우세한 것으로 판단된다고 보고서는 지적했다.
특히 정부의 주택정책도 최근 침체된 주택건설 경기를 활성화하기 위해 토지규제 완화 등 연착륙방안을 모색하고 있지만, 부동산투기를 억제하겠다는 정책의지는 변하지 않고 있다. 이를 위해 내년 시행을 목표로 하반기 종합부동산세제 입법, 재건축 개발이익 환수제도, 분양가 원가연동제 등도 준비 중이다. 입법 추진과정에서 다소 완화될 가능성도 있으나, 전체적인 정부의 투기억제 기조는 당분간 지속될 수밖에 없을 것으로 분석된다.
그에 따라 하반기 주택가격은 매수심리 위축으로 전세는 물론 매매가격도 본격적인 하락세를 보일 것으로 전망된다. 보고서는 매매가의 경우 연평균 2% 내외의 하락을 전망했고, 전세가는 연평균 2~3%의 하락을 예상했다.
◆ 주택건설계획보다 7만호 미달 예상 = 신규분양시장은 분양권 전매 제한과 투기과열지구 확대 지정 등으로 가수요가 차단된 데다 매매시장 위축의 여파로 실수요도 관망세를 보이면서 하반기에도 더욱 냉각될 전망이다. 특히 분양원가 논란으로 원가연동제가 실시될 경우 소형평형에 대한 분양가 하락기대로 제도시행 전까지 청약률이 더욱 낮아질 가능성도 점쳐진다.
주택건설실적은 사업여건 악화로 감소세가 지속되면서 정부의 금년 주택건설계획 52만호 달성은 어려울 전망이다. 재건축규제 강화, 가용택지 부족, 분양시장 침체 등으로 사업여건이 좋지 않는데다 건설원자재가격 급등과 분양원가공개 압력으로 사업성이 더욱 나빠지고 있기 때문이다. 하지만 정부는 원활한 택지공급을 위해 관련 규제를 정비키로 했으며, 김포·파주 신도시개발 본격화, 국민임대주택 확대 공급 등의 증가요인도 있어 연간 45만호 내외의 주택은 건설될 수 있을 것으로 전망된다.

/장병호 기자 ghjang@naeil.com

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