판교 개발이익 16조원인가, 1천억인가
건교부-경실련 진실게임 … ‘간접비 2조원’ 누락 여부 쟁점
지역내일
2005-03-08
건교부와 경실련이 판교신도시 개발이익 규모를 둘러싸고 진실게임을 벌이고 있다.
경실련은 7일 기자회견을 통해 땅값차익 10조원과 시세차익 6조3000억원 등 총 16조3000억원의 개발이익이 발생한다고 주장하자, 건교부는 약 1000억원 규모라고 반박했다.
대표적인 시민단체가 무책임한 주장을 하는 것인가, 건교부가 거짓말을 하는 것인가.
◆ 민간이 얻는 시세차익도 포함돼야 = 먼저 개발이익의 범위를 서로 다르게 정하고 있다. 강동석 건교부 장관은 7일 밤 KBS TV에 출연해 “주·토공이나 성남시 등이 판교택지 조성으로 얻을 수 있는 개발이익은 넉넉히 계산해도 1000억원 미만이다”라고 밝혔다.
즉 경실련은 정부나 공기업·지자체가 판교 토지를 수용해 조성한 택지를 판매하는 과정에서 생기는 땅값 차익과, 택지나 아파트를 분양받은 민간건설업체나 일반 소비자들이 주변시세와의 차이에서 생기는 시세차익을 모두 계산한 반면, 건교부는 후자를 제외시키고 있는 것이다.
민간이 얻는 시세차익도 개발이익에 포함되는 것인가. 이는 당연히 포함된다는 게 전문가들의 공통된 의견이다. 건교부에서도 원가연동제를 도입하며 ‘개발이익의 일부를 최초 아파트 분양자가 가져간다’며 이를 인정한 바 있다.
◆ 채권입찰금액도 개발이익의 일부 = 또 공공이 얻는 땅값 차익 부분에서도 강 장관은 판교신도시 사업시행자만의 시세차익을 언급했을 뿐 정부가 가져가는 부분은 제외시켰다. 건교부 신도시기획단장 명의의 해명자료도 ‘채권입찰금액은 전액 국민주택기금으로 투입된다’며 개발이익에서 제외시켰다.
반면, 경실련은 25.7평을 초과하는 아파트용지에 대해 채권입찰제 실시로 환수되는 개발이익이 약 1조6765억원이라고 주장했다. 이 부분 역시 개발이익을 환수하기 위해 채권입찰제를 도입한 것이기 때문에 개발이익의 범주에 포함된다.
결국 남은 쟁점은 사업시행자(토지공사, 주택공사, 성남시, 경기도)가 얻는 개발이익이 경실련의 주장대로 8조3849억원(땅값 차익 총액 10조614억원-채권입찰금액 1조6765억원)이냐, 건교부의 말대로 1000억원인가 하는 점이다.
◆ 간접비 내역 ‘오락가락’ = 건교부는 먼저 경실련에서 추정한 조성원가에 착오가 있다며 계산에서 간접비를 누락시켰다고 주장했다.
즉 경실련은 건교부가 지난해 12월 밝힌 택지조성비(용지비 3조1490억원+개발비 2조7411억원)를 유상공급면적(약 125만평)으로 나눠 조성원가(평당 469만원)를 계산했으나, 여기에 간접비가 누락됐다는 것이다.
하지만 간접비의 내역과 규모에 대해 강 장관과 신도시기획단장은 서로 다른 말을 했다. 강 장관은 앞의 방송에서 “주택단지를 조성하기 위해 1조6000억원에 상당하는 철도나 도로를 설치하는 비용이 포함된다”고 밝혔다.
그러나 신도시기획단장 명의의 해명서에는 ‘금융조달비용, 이주대책비용, 관리비 등 간접비가 비만영 됐다’고 밝혔고, 박광서 신도시기획과장은 “그 규모가 2조원”이라고 밝혔다.
◆ 건교부 고시에 없는 간접비 = 또 박 단장은 8일 아침 문화방송 라디오 ‘손석희의 시선집중’에 출연해 “장관의 발언은 착오”라며 “장관이 밝힌 도로와 철도 건설비 1조6000억원은 개발비에 포함돼 있고, 개발비는 간접비 누락분 2조원을 포함해 4조7441억원이다”라고 장관의 말을 뒤집었다.
하지만 박 과장의 말은 수긍하기 어렵다. 건교부가 지난해 말 고시(제2004-436호)한 ‘택지개발예정지구 변경지정, 택지개발계획 변경승인 및 실시계획 승인’의 ‘연차별 자금투자계획 및 재원조달에 관한 계획’에는 용지비 3조1490억, 개발비 2조7411억원라고 명시하고 있기 때문이다.
이에 대해 경실련 아파트값 거품빼기운동본부 김헌동 본부장은 “어떻게 2조원이란 막대한 비용이 고시에서 빠질 수 있느냐”며 의혹을 제기했다.
◆ ‘중형임대’ 채권입찰제 적용 안해 = 또 강 장관은 앞의 방송에서 “경실련에서는 상업용지를 28만평으로 계산했는데 실제로는 6만5000평이고, 아파트 부지중 60%에 달하는 소형아파트 부지는 조성원가 이하로 공급되고, 그중 임대아파트는 조성원가의 60%로 공급된다”며 경실련이 이를 제대로 계산하지 못했다고 지적했다.
또 신도시 기획단장은 중형임대주택은 채권입찰제 적용을 받지 않는다며 이를 채권입찰제에 포함시킨 경실련의 계산은 잘못이라고 지적했다.
이에 대해 경실련 김 본부장은 “상업용지는 판교 실시계획에 나와 있는 상업용지, 업무용지, 주상복합 등 경쟁입찰로 공급하는 택지를 총괄해 계산한 것”이라며 “6만5000평만 상업용지라면 나머지는 경쟁입찰로 공급하지 않는다는 것”이라고 반박했다.
또 그는 “소형 아파트 부지의 공급가격도 건교부의 지적대로 조성원가의 60%~감정가로 계산한 것”이라며 “중형임대 아파트를 값싸게 공급한다는 방침은 고시에 없었던 내용으로 특혜 의혹이 있다”고 주장했다.
결국 양측 주장의 진위를 가리기 위해서는 실시계획의 세부내역을 공개해 검증하는 절차를 거쳐야 할 것으로 보인다.
경실련은 7일 기자회견을 통해 땅값차익 10조원과 시세차익 6조3000억원 등 총 16조3000억원의 개발이익이 발생한다고 주장하자, 건교부는 약 1000억원 규모라고 반박했다.
대표적인 시민단체가 무책임한 주장을 하는 것인가, 건교부가 거짓말을 하는 것인가.
◆ 민간이 얻는 시세차익도 포함돼야 = 먼저 개발이익의 범위를 서로 다르게 정하고 있다. 강동석 건교부 장관은 7일 밤 KBS TV에 출연해 “주·토공이나 성남시 등이 판교택지 조성으로 얻을 수 있는 개발이익은 넉넉히 계산해도 1000억원 미만이다”라고 밝혔다.
즉 경실련은 정부나 공기업·지자체가 판교 토지를 수용해 조성한 택지를 판매하는 과정에서 생기는 땅값 차익과, 택지나 아파트를 분양받은 민간건설업체나 일반 소비자들이 주변시세와의 차이에서 생기는 시세차익을 모두 계산한 반면, 건교부는 후자를 제외시키고 있는 것이다.
민간이 얻는 시세차익도 개발이익에 포함되는 것인가. 이는 당연히 포함된다는 게 전문가들의 공통된 의견이다. 건교부에서도 원가연동제를 도입하며 ‘개발이익의 일부를 최초 아파트 분양자가 가져간다’며 이를 인정한 바 있다.
◆ 채권입찰금액도 개발이익의 일부 = 또 공공이 얻는 땅값 차익 부분에서도 강 장관은 판교신도시 사업시행자만의 시세차익을 언급했을 뿐 정부가 가져가는 부분은 제외시켰다. 건교부 신도시기획단장 명의의 해명자료도 ‘채권입찰금액은 전액 국민주택기금으로 투입된다’며 개발이익에서 제외시켰다.
반면, 경실련은 25.7평을 초과하는 아파트용지에 대해 채권입찰제 실시로 환수되는 개발이익이 약 1조6765억원이라고 주장했다. 이 부분 역시 개발이익을 환수하기 위해 채권입찰제를 도입한 것이기 때문에 개발이익의 범주에 포함된다.
결국 남은 쟁점은 사업시행자(토지공사, 주택공사, 성남시, 경기도)가 얻는 개발이익이 경실련의 주장대로 8조3849억원(땅값 차익 총액 10조614억원-채권입찰금액 1조6765억원)이냐, 건교부의 말대로 1000억원인가 하는 점이다.
◆ 간접비 내역 ‘오락가락’ = 건교부는 먼저 경실련에서 추정한 조성원가에 착오가 있다며 계산에서 간접비를 누락시켰다고 주장했다.
즉 경실련은 건교부가 지난해 12월 밝힌 택지조성비(용지비 3조1490억원+개발비 2조7411억원)를 유상공급면적(약 125만평)으로 나눠 조성원가(평당 469만원)를 계산했으나, 여기에 간접비가 누락됐다는 것이다.
하지만 간접비의 내역과 규모에 대해 강 장관과 신도시기획단장은 서로 다른 말을 했다. 강 장관은 앞의 방송에서 “주택단지를 조성하기 위해 1조6000억원에 상당하는 철도나 도로를 설치하는 비용이 포함된다”고 밝혔다.
그러나 신도시기획단장 명의의 해명서에는 ‘금융조달비용, 이주대책비용, 관리비 등 간접비가 비만영 됐다’고 밝혔고, 박광서 신도시기획과장은 “그 규모가 2조원”이라고 밝혔다.
◆ 건교부 고시에 없는 간접비 = 또 박 단장은 8일 아침 문화방송 라디오 ‘손석희의 시선집중’에 출연해 “장관의 발언은 착오”라며 “장관이 밝힌 도로와 철도 건설비 1조6000억원은 개발비에 포함돼 있고, 개발비는 간접비 누락분 2조원을 포함해 4조7441억원이다”라고 장관의 말을 뒤집었다.
하지만 박 과장의 말은 수긍하기 어렵다. 건교부가 지난해 말 고시(제2004-436호)한 ‘택지개발예정지구 변경지정, 택지개발계획 변경승인 및 실시계획 승인’의 ‘연차별 자금투자계획 및 재원조달에 관한 계획’에는 용지비 3조1490억, 개발비 2조7411억원라고 명시하고 있기 때문이다.
이에 대해 경실련 아파트값 거품빼기운동본부 김헌동 본부장은 “어떻게 2조원이란 막대한 비용이 고시에서 빠질 수 있느냐”며 의혹을 제기했다.
◆ ‘중형임대’ 채권입찰제 적용 안해 = 또 강 장관은 앞의 방송에서 “경실련에서는 상업용지를 28만평으로 계산했는데 실제로는 6만5000평이고, 아파트 부지중 60%에 달하는 소형아파트 부지는 조성원가 이하로 공급되고, 그중 임대아파트는 조성원가의 60%로 공급된다”며 경실련이 이를 제대로 계산하지 못했다고 지적했다.
또 신도시 기획단장은 중형임대주택은 채권입찰제 적용을 받지 않는다며 이를 채권입찰제에 포함시킨 경실련의 계산은 잘못이라고 지적했다.
이에 대해 경실련 김 본부장은 “상업용지는 판교 실시계획에 나와 있는 상업용지, 업무용지, 주상복합 등 경쟁입찰로 공급하는 택지를 총괄해 계산한 것”이라며 “6만5000평만 상업용지라면 나머지는 경쟁입찰로 공급하지 않는다는 것”이라고 반박했다.
또 그는 “소형 아파트 부지의 공급가격도 건교부의 지적대로 조성원가의 60%~감정가로 계산한 것”이라며 “중형임대 아파트를 값싸게 공급한다는 방침은 고시에 없었던 내용으로 특혜 의혹이 있다”고 주장했다.
결국 양측 주장의 진위를 가리기 위해서는 실시계획의 세부내역을 공개해 검증하는 절차를 거쳐야 할 것으로 보인다.
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