건교부와 경실련이 판교신도시 개발이익 규모를 둘러싸고 진실게임을 벌이고 있다.
경실련은 7일 기자회견을 통해 땅값차익 10조원과 시세차익 6조3000억원 등 총 16조3000억원의 개발이익이 발생한다고 주장하자, 건교부는 약 1000억원 규모라고 반박했다.
시민단체가 무책임한 주장을 하는 것인가, 건교부가 거짓말을 하는 것인가.

◆민간이 얻는 시세차익도 포함해야 = 먼저 개발이익의 범위를 서로 다르게 정하고 있다. 강동석 건교부 장관은 7일 밤 KBS TV에 출연해 “주·토공이나 성남시 등이 판교택지 조성으로 얻을 수 있는 개발이익은 넉넉히 계산해도 1000억원 미만이다”라고 밝혔다.
즉 경실련은 정부나 공기업·지자체가 판교 토지를 수용해 조성한 택지를 판매하는 과정에서 생기는 땅값 차익과, 택지나 아파트를 분양받은 민간건설업체나 일반 소비자들이 주변시세와의 차이에서 생기는 시세차익을 모두 계산한 반면, 건교부는 후자를 제외시키고 있는 것이다.
민간이 얻는 시세차익도 개발이익에 포함해야 한다는 주장이 더 설득력이 있다. 건교부에서도 원가연동제를 도입하며 ‘개발이익의 일부를 최초 아파트 분양자가 가져간다’며 이를 인정한 바 있다.

◆채권입찰금액, 개발이익으로 봐야하나 이견 = 또 공공이 얻는 땅값 차익 부분에서도 건교부와 경실련은 큰 시각 차이를 보이고 있다. 건교부 신도시기획단장 명의의 해명자료에서 ‘채권입찰금액은 전액 국민주택기금으로 투입된다’며 개발이익에서 제외시켰다.
반면, 경실련은 25.7평을 초과하는 아파트용지에 대해 채권입찰제 실시로 환수되는 개발이익이 약 1조6765억원이라고 주장했다. 이 부분 역시 개발이익을 환수하기 위해 채권입찰제를 도입한 것이기 때문에 개발이익의 범주에 포함된다.
결국 남은 쟁점은 사업시행자(토지공사, 주택공사, 성남시, 경기도)가 얻는 개발이익이 경실련의 주장대로 8조3849억원(땅값 차익 총액 10조614억원-채권입찰금액 1조6765억원)이냐, 건교부의 말대로 1000억원인가 하는 점이다.

◆혼선 빚는 건교부 해명 = 건교부는 먼저 경실련에서 추정한 조성원가에 착오가 있다며 계산에서 간접비가 누락됐다고 주장했다.
즉 경실련은 건교부가 지난해 12월 밝힌 택지조성비(용지비 3조1490억원+개발비 2조7411억원)를 유상공급면적(약 125만평)으로 나눠 조성원가(평당 469만원)를 계산했으나, 여기에 간접비가 누락됐다는 것이다.
하지만 간접비의 내역과 규모에 대해 강 장관과 신도시기획단장은 서로 다른 말을 했다. 강 장관은 앞의 방송에서 “주택단지를 조성하기 위해 1조6000억원에 상당하는 철도나 도로를 설치하는 비용이 포함된다”고 밝혔다.
그러나 앞의 해명서에는 ‘금융조달비용, 이주대책비용, 관리비 등 간접비가 반영되지 않았다’고 밝혔고, 박광서 신도시기획과장은 “그 규모가 2조원”이라고 밝혔다.

◆건교부 고시에 없던 간접비 = 또 박 과장은 8일 아침 문화방송 라디오 ‘손석희의 시선집중’에 출연해 “장관의 발언은 착오”라며 “장관이 밝힌 도로와 철도 건설비와 별도로 간접비 2조원이 누락돼 있다”라고 해명했다.
그러나 건교부가 지난해 말 고시(제2004-436호)한 ‘택지개발예정지구 변경지정, 택지개발계획 변경승인 및 실시계획 승인’의 ‘연차별 자금투자계획 및 재원조달에 관한 계획’에는 용지비 3조1490억, 개발비 2조7411억원라고 명시하고 있다.
이에 대해 경실련 아파트값 거품빼기운동본부 김헌동 본부장은 “어떻게 2조원이란 막대한 비용이 고시에서 빠질 수 있느냐”며 의문을 제기했다.

‘평당 9만원 남기고 택지공급한다?’

또 박 과장은 택지조성비에서 2조원이 누락됐을 뿐만 아니라 유상공급면적도 경실련에서 주장하는 125만평보다 14만평 적은 111만5000평이라고 밝혔다. 이를 근거로 택지조성원가를 계산하면 택지조성비(7조8931억원)÷유상공급면적 111만 5000평=약 708만원으로 경실련에서 주장하는 469만원과 239만원 차이가 났다.
택지 판매가에 대해 경실련은 아파트 용지의 경우, 아파트분양가(900만원 또는 1500만원)-건축비(444만원)×용적율(170~180%)로 계산했고, 상업용지는 분당 시세를 감안한 경쟁입찰로 공급한다고 분석했다.
이에 대해 건교부는 명확한 기준을 밝히지는 않았다. 하지만 건교부의 주장대로 총 수익이 1000억원이 남는다면 아파트용지와 상업용지를 포함한 유상공급면적이 총111만평이기 때문에 평당 9만원을 남기고 택지를 판매해야 한다. 즉 평균 717만원에 용지를 공급한다는 계획인 셈이다.
아파트용지를 건설업체가 한평당 717만원에 사서 용적율 170%로 계산하면, 분양가에서 땅값은 한 평당 421만원이고 건축비는 440만원(건교부에서 밝힌 표준건축비)으로 계산하면 분양원가는 평균 860만원이다.
하지만 이렇게 되면 25.7평 이상 아파트의 경우 평당 1500만원에 분양할 것으로 예상되기 때문에 분양업체는 평당 640만원의 막대한 개발이익을 챙길 것으로 예상된다. 분양가가 고정돼 있다고 했을 때 사업시행자가 개발이익을 남기지 않는다면 아파트를 분양하는 건설업체가 이익을 남길 수밖에 없다.
이에 대해 경실련 김 본부장은 “우리가 그동안 여러 차례 판교개발계획과 관련된 자료를 요청했지만 받지 못했다”며 “실시계획의 세부내역을 공개해 검증하는 절차를 갖자”고 제안했다.

/장병호 기자 bhjang@naeil.com

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