지난 17일 노무현 대통령 주재 부동산정책간담회에서 ‘부동산정책 근본적 재검토’ 방침을 밝히자, 그 배경과 방향에 관심이 쏠리고 있다.
정부의 이번 발표는 판교발 집값 폭등을 계기로 부동산정책에 대한 질타가 쏟아지자 일단 이를 수용하려는 모습으로 보이지만, 마땅한 대안이 없어 8월말까지 시간을 벌어 놓은 것으로 해석된다.
정문수 경제보좌관은 17일 브리핑에서 이 기간 동안 △투기이익실현 기대를 차단할 수 있는 근본적 대책 △시장의 투명성 강화대책 △토지개발의 공공성 강화 △공공주도의 서민주택공급 확대 방안 △기존 도시의 주거·교통·교육여건 획기적 개선 방안 등 5가지를 모색하겠다고 밝혔다.
특히 ‘토지개발의 공공성 강화’와 ‘공공주도의 서민주택공급 확대’는 공영개발 수용을 시사하는 것으로 해석돼 관심을 끌고 있다.
◆한계 드러난 ‘신도시 개발론’ = 판교발 집값폭등에 대한 국민들의 질타는 판교신도시가 주변 집값을 떨어뜨리기는커녕 오히려 큰 폭으로 오르도록 조장하는 결과를 낳고 있는데 따른 것이다.
정부에서는 판교 분양가를 묶으면 주변 집값의 상승을 막을 수 있을 것으로 보고 분양가 상한제와 분양가-채권병행 입찰제를 도입했지만, 인근지역 집값 상승을 막는데 실패했다. 판교가 개발되면 주변지역의 거주여건이 크게 좋아질 것이고 그에 따른 기대심리로 집값이 뛰는 것인데, 판교만 묶으면 이를 잡을 수 있다고 오판한 것이다.
그동안 정부는 ‘주택공급을 지속적으로 늘려야 하고, 이를 위해서는 신도시 방식이 가장 좋다. 일시적으로 투기가 일수도 있지만, 공급이 끝나면 가격이 안정될 것’이란 논리로 신도시 건설을 추진해왔다.
하지만 올초부터 분당·용인 등에서 11조원, 서울 강남권에서 23조 등 판교개발로 무려 34조원의 집값 상승을 낳았다. 강남의 집값을 잡겠다던 판교 신도시사업이 집값을 안정시키기는커녕 아파트값만 폭등시키는 결과를 낳은 것이다.
현재 추진 중인 신도시가 예외없이 주변의 집값을 끌어올리고 있는 현상은 현 신도시건설 방식의 주택공급 문제점을 그대로 보여주고 있다.
◆‘공공임대-공영개발’의 장점 = 이에 신도시를 포함한 공공택지를 공영개발하자는 주장이 급부상하고 있고, 정부의 이번 대책마련도 공영개발의 수용여부가 최대 관심사로 떠오르고 있다.
공영개발이란 공공택지를 민간에 주어 민간이 아파트를 공급하는 것이 아니라, 정부가 공공택지를 그대로 소유한 채 아파트를 공급하는 방식을 말한다. 이와 함께 정부가 분양주택이 아닌 임대주택을 대거 공급하는 공공임대-공영개발론이 대안으로 제시되고 있다.
공공택지를 공영개발해 공공임대아파트를 대거 공급할 경우, 신도시 추진에 따른 집값 폭등 양상은 사라지게 된다. 오히려 공공임대주택을 인근시세보다 싸게 공급할 수 있어 신도시가 건설될수록 주변 집값이 안정되는 결과를 낳을 수 있을 것이다.
이에 대해 ‘공영개발을 하면 모든 비용을 공공이 부담해야 하고, 다양한 주거수요를 충족할 수 없다’는 반론이 제기되고 있다.
◆연기금 활용할 수 있어 = 비용문제는 저금리 상태에서 투자처를 찾고 있는 수십조원의 연기금을 끌어들이면 쉽게 해결할 수 있다. 질 좋은 임대주택을 값싸게 공급하면 충분한 수익성을 보장받을 수 있기 때문에 정부가 마음만 먹으면 얼마든지 가능하다.
또 다양한 주거수요에 대한 우려는 그동안 추진된 정부의 임대주택 정책 때문이다. ‘임대주택=저소득층=소형’이란 고정관념이 형성되도록 정부는 임대주택을 전용면적 25.7평으로 제한해왔고, 중대형 임대주택은 민간에 맡기는 정책을 펴왔다. 그 결과 민간은 수익성이 나지 않아 중대형 임대주택 사업을 사실상 포기해왔고, 중대형 임대시장은 형성되지 않고 있다.
하지만 공공이 나서 중대형 임대주택을 공급하면 택지를 값싸게 할 수 있기 때문에 민간과 달리 값싸게 공급할 수 있어 수익성을 충분히 담보할 수 있다.
정부가 나서 질 좋은 공공소유의 중대형 임대주택을 값싸게 대량으로 공급한다면 집값 안정을 이룰 수 있을 것으로 기대된다.
경실련은 “공급물량 확대 일변도의 공급자 위주 정책에서 수요자 중심의 정책으로 전환을 기대한다”고 강조했다.

/장병호 기자 bhjang@naeil.com

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