강남대체 수요를 명분으로 발표됐던 송파신도시가 전용면적 18평 이하의 국민임대주택이 40% 이상 들어서는 국민임대단지로 급선회했다.
그에 따라 총 5만 가구 중 2만 가구 이상의 국민임대주택이 들어서고, 법적 근거가 없는 중대형 공공임대주택도 6000가구 이상 공급되는 등 52%(2만6000가구) 이상의 공공임대주택이 들어설 전망이다.
판교신도시가 25.7평 초과분에 한해 공공분양 위주의 공영개발 방식을 택했다면, 송파신도시는 공공임대 위주의 공영개발을 추진하고 있는 것이다.

◆송파신도시 급선회의 배경 = 정부는 8·31부동산대책을 발표하며 강남지역 수요를 대체할 신도시로 송파거여지구에 미니신도시를 건설하겠다는 계획을 발표했다. 200만평 택지에 총5만호의 주택 중 2만호를 중대형 주택으로 공급하겠다는 것이다.
하지만 송파 신도시 구상이 알려지자마자 판교 신도시와 같이 주변 지역 부동산 폭등 현상이 나타나기 시작했다. 판교신도시의 경우, 분양가 상한제를 도입하겠다는 발표로 주변 집값 폭등현상을 막지 못했고 급기야 중대형택지 공급중단조치와 공영개발 방식으로의 전환을 가져왔고 나아가 8·31부동산대책의 직접적 계기로 작용했다.
송파신도시도 분양가 상한제를 포함한 공영개발 방침을 시사했지만 시장에서 주변 집값이 뛰는 현상을 막지는 못한 것이다.
이에 송파신도시 발표와 함께 제2의 판교로 치닫는 양상과 함께 ‘부동산대책이 집값을 잡는 게 아니라 오히려 부추기고 있다’는 비판이 터져 나오자, 정부는 급작스럽게 송파신도시 추진 방침을 강남대체수요지에서 국민임대단지로 급선회 하겠다는 방침을 발표하며 진화에 나섰다.

◆공공임대, 30%에서 52%로 확대 = 정부는 8월31일 중대형 2만호를 포함해 총 5만호로 송파신도시를 건설하겠다는 발표에서 9월2일 ‘국민임대단지로 개발해 국민임대아파트가 40% 이상 되도록 하는 동시에 중대형임대아파트가 다수 포함된 공영개발 방식을 도입 하겠다’고 발표했다.
이어 9월4일에는 ‘중대형 물량 중 최소 30%이상을 임대주택으로 공급하겠다’는 방침을 추가해 공공임대주택이 총 공급물량의 52%에 이르는 공공임대 위주의 공영개발로 급선회한 것이다.
판교신도시 25.7평 초과 택지 공영개발이 30%만을 공공임대로 하는 것과 비교해 공공임대의 비율이 22%나 크게 늘어난 것이다.
이같은 변화는 공공분양에 비해 공공임대 방식이 주변집값을 안정시키는 효과가 크게 뛰어나기 때문으로 풀이된다.

◆토지임대·건물분양 전면 수용해야 = 하지만 문제는 공공임대주택을 52%나 확충하겠다는 발표에도 불구하고 송파신도시 주변지역의 집값이 진정될 수 있을 것인지 의문이라는 점이다. 최대 48%의 분양 주택이 공급될 예정이기 때문에 이 물량이 여전히 주변 집값을 끌어올리는 요인으로 상존하고 있기 때문이다.
48% 공공분양 주택에 적용될 분양가상한제와 전매제한으로는 주변 집값안정의 효과가 없다는 것은 판교신도시에서 이미 검증됐고, 그럼에도 48%(2만4000호)에 이르는 분양주택의 공급내용이 구체화 될수록 주변집값 폭등 현상은 불가피하다는 게 전문가들의 분석이다.
이에 주택공사에서는 토지까지 분양하는 것이 아닌 ‘토지임대·건물분양’ 방식의 공영개발을 촉구했고, 이를 위한 재원마련 방안도 구체적으로 제시한 바 있다.(본지 2005년 9월2일자 1면 참조)
정부가 주공의 제안을 수용하지 않는 이상, 송파신도시 건설에 따른 주변 집값 폭등 양상은 막을 수 없을 것으로 분석된다. 문제가 터지면 공공임대 물량을 찔끔찔끔 늘리는 방식으로는 한계에 달했기 때문이다.

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