8·31부동산대책 7대 포인트

[머니투데이 2005-08-29 09:16]



[머니투데이 머니투데이 ]8·31 부동산 종합대책 발표가 이틀 앞으로 다가왔다. 정부와 열린우리당, 청와대가 지난 7월부터 거의 매주 수요일 연출한 7차례의 `수요드라마''(당정 협의)가 31일 대단원의 막을 내린다.




경제적 차원을 넘어 `가진 자''와 `못 가진 자'' 간의 이데올로기 논쟁으로 확대된 부동산 문제가 오는 31일로 마침표를 찍을지 관심이 쏠리고 있다. 이번 대책의 골격은 다주택자에게 세금을 무겁게 매겨 투기심리를 차단하고, 강남 수요가 진정되도록 공급을 늘린다는 것이다.




당·정·청은 이번 대책이 과거와 다르다며 효과를 자신하고 있다. 노무현 대통령은 지난 25일 "강남 재건축아파트를 사서 기분 좋은 사람들이 언제까지 웃을 수 있을지 의문"이라며 "부동산 투기는 도저히 발붙일 곳이 없게 될 것"이라고 말했다. 막판 조율중인 종합대책을 점검해 본다.




◇`강남 불패` 신화＝이번 대책에서 세제 부문의 강도는 엄청나다. 강남과 분당 등에 2채 이상의 집을 가진 집부자와 토지 투기자들을 정조준했다. 2주택 보유자 20만 가구의 양도세율을 50%로 올리고 종합부동산세의 실효세율을 2009년까지 1%로 높이기로 한 것. 10억~15억원짜리 집을 갖고 있는 사람들은 2009년부터 매년 1000만원 정도를 보유세로 내게 된다.




당국은 이번 대책으로 강남과 분당 등 그동안 거품이 심했던 지역의 집값이 하락할 것으로 기대한다. 집부자들이 당분간은 관망세를 보이겠지만 시간이 지날수록 ''세금 강화''를 피부로 느끼면서 매물을 내놓을 것이고, 강남에 집을 사려는 수요도 줄어 들어 가격이 떨어질 수 있다는 것이다.




한마디로 ''강남불패''는 이제 끝이라는 입장이다. 이는 2주택 보유자의 상당수가 강남과 분당에 집을 갖고 있다는 분석에 따른 것이다.




◇정책 지속성=강남 집값 하락 여부는 정책 효과의 지속성과 맞닿아 있다. 일부 전문가들은 "이번 대책 역시 세제 강화 등 규제에 치우쳐 있어 근본적인 해결책이 될 수 없다"고 지적했다. 규제 위주의 대책이 갖는 한계는 2003년 10·29대책에서 확인됐다는 것이 이들의 시각이다.




정부 정책이 경기 여건에 따라 수시로 바뀌는 것을 봐 왔던 국민들은 여전히 정책의 지속성에 의문을 던지고 있다. 사실 그동안 부동산 정책 혼선을 야기한 데는 내수 침체 등 경기 위축이 적잖은 역할을 했다. 또한 이번 대책이 여론 검증을 통해 만들어진 만큼 여론이 바뀌면 또 다시 대책이 바뀌는 게 아니냐는 시선도 있다.




◇과잉 유동성＝저금리 기조도 형성된 과잉 유동성은 부동산 가격 상승의 `실탄`이었다. 총유동성(M3) 잔액(평잔)의 경우 지난 97년12월 659조190억원에서 올해 6월말 1330조8486억원으로 7년 6개월동안 671조8296억원(101.9%) 증가했다.




과잉 유동성을 해소하지 못하면 버블 문제는 지속될 수밖에 없다는 게 전문가들의 분석이다. 관건은 과잉유동성 해소 방안이다. 이번 부동산 대책에 힘입어 집값을 잡는다고 하더라도 과잉 유동성은 또 다른 시장에 버블을 일으킬 수 있다.




일단 부동산 시장으로 쏠렸던 시중 자금이 주식시장 등으로 돌아오면 투자 및 소비를 제고하며 경기 선순환의 물꼬를 틀 수 있다. 하지만 방향을 찾지 못한 채 이곳 저곳을 떠 돌아 다닐 경우 시장의 불안 요인이 된다.




◇위헌시비＝집값 급등에 대해서는 사회적으로 불만이 팽배해 있지만, 세금 인상이 자신의 문제로 닥칠 때 어떤 반응을 보일지 예측하기가 쉽지 않다.




특히 한나라당이 종합부동산세를 세대별로 합산 과세하는 방안에 대해 위헌 가능성을 검토하고 나서는 등 위헌 논란은 종합 대책의 틀을 바꾸어 놓을 수 있다.




정부는 면밀히 검토작업을 끝내 위헌 결정이 내려지지 않을 것이라는 입장이지만 위헌소송은 제기될 수 있다. 종부세 세대별 합산과세의 경우 금융소득 부부합산 과세가 위헌판결을 받았다는 점에서 우선 거론된다. 또 종부세 부과 대상에 포함되느냐 아니냐, 즉 부과 여부를 국세청장이 고시하는 기준시가로 하는 점도 조세법률주의에 위반되는 게 아니냐는 주장도 나온다.




이와 별도로 정부가 헌법보다 바꾸기 어려운 정책으로 제시한 부동산 관련 세수의 혜택을 지방으로 돌리는 문제도 새로운 갈등을 유발할 수 있다. 서울이나 수도권 등 부동산 관련 세금을 많이 내는 쪽에서는 ''왜 우리가 낸 돈으로 지방에 선심 쓰느냐''고 반발할 수도 있다. 수도권 대 지방의 갈등이 생겨날 수 있는 셈이다.




◇강남 대체 신도시=강남 대체 신도시의 경우 현재 서울 송파구 거여동 국군특전사 부지(58만평)와 남성대골프장(24만평) 부지, 서울 서초구 서초동 정보사 부지(5만5000평) 등이 유력시되고 있다.




열린우리당 관계자는 "강남 주택수요를 끌어들이기 위해 검토 중인 100만평 규모 강남 주변 국돚공유지는 송파구가 될 것"이라며 "사업이 원활하게 추진되려면 사유지나 자연녹지, 그린벨트 등을 피해야 한다는 것이 당정의 견해"라고 말했다.




하지만 강남 대체신도시가 강남 집값을 다스리는 ‘특효약’이 될 지 미지수라는 견해가 만만치 않다. 신도시 조성까지는 4~5년 정도 걸리는데다 결과적으로 강남 집값을 잡기는커녕 강남지역을 더 넓히는 역효과를 낼 수 있다는 의견도 있다. 각 부처 및 해당 지자체와 협의문제도 걸림돌이다.




◇공영개발=정부는 현재 판교신도시 등 토지수용이 가능한 공공택지 뿐 아니라 주택공급까지 정부 산하기관이 중심이 된 공영개발 방식을 도입할 예정이다. 또 일부에서는 강북 뉴타운 지역도 공영개발 방식으로 개발하자는 주장을 펴고 있다.




하지만 사업특성을 감안하지 않고 획일적인 공영개발을 도입할 경우 현실성이 떨어지는 데다 당초 의도한 공급계획이 제대로 추진되지 못할 가능성이 크다고 전문가들은 우려한다.




주택산업연구원 장성수 박사는 “공공택지의 경우 이미 분양가상한제나 원가연동제로 묶여 공기업이 분양하든 민간업체가 분양하든 소비자에게 전달되는 분양가는 똑같아 굳이 공기업이 중간에 개입할 이유가 없다”고 지적했다.




뉴타운 사업의 경우 수용개발도 아닌 상황에서 주공이나 SH공사 등 공기업이 조합과 함께 공동사업 주체가 될 경우 ‘중복 절차’만 초래한다는 지적이다. 특히 건설업체들은 모두 공기업의 하청(도급)업체로 전락할 것을 우려, 반발이 거세다.




◇광역개발=강북 광역개발은 현재 열린우리당에서 뉴타운지역을 중심으로 한 특별법 제정을 통해 체계적인 공급 확충방안 마련이 추진되고 있다.




이 법이 도입될 경우 관련법 미비로 지지부진한 뉴타운사업이 활성화될 전망이다. 공공성을 확보한다는 점에서 공영개발과 비슷한 개념이지만 광역개발은 기존 도시를 개발하기 때문에 신도시를 개발하는 것보다 투자비용이나 시간을 최대한 줄일 수 있는 장점이 있다.




이에 따라 앞으로 서울지역의 주택공급 확대방안은 강북지역 광역개발과 강남 인근 미니신도시 건설 등 두 축으로 추진될 것으로 보인다.


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