실거주자와 투자자가 각각 주택가격의 절반씩 부담하는 ‘지분형 주택분양제’에 대해 ‘기대’와 ‘우려’가 엇갈리고 있다.
돈이 없는 무주택 서민들이 자기 집을 소유할 수 있는 기회가 넓어졌다는 평가와 함께 집값상승을 유발할 뿐 실효성은 많지 않다는 비판도 만만치 않다.
지분형 주택은 실거주자가 주택가격의 절반(51%)을 부담하고, 펀드 등 투자자가 나머지 절반(49%)의 지분을 갖는 주택을 말한다. 실거주자는 전매제한이 끝날 때까지 주택을 매매할 수 없다. 반면 투자자는 중간에라도 지분을 매각할 수 있다. 전매제한 기간이 끝나 주택을 팔아 시세차익이 남을 경우 지분만큼 실거주자와 투자자가 나눠 갖게 된다. 전용면적 85㎡이하 국민주택이 대상이다. 인수위는 6월 법제정을 거쳐 이르면 9월부터 시행할 계획이라고 밝혔다.
지분형 주택분양제는 우선 돈없는 서민들이 내 집을 장만할 수 있는 선택 폭이 넓어지는 효과가 있다. 주택가격의 절반만 부담하면 내 집을 소유할 수 있기 때문이다. 서민들은 전세처럼 주택값의 일부만으로 거주하면서도 전세와 달리 소유권을 갖게 되는 것이다. 또 전매제한 기간이 끝난 뒤에는 그 지분만큼 시세차익도 가능하다.
한 예로 분양가 2억원인 아파트를 분양받을 경우, 실수요자는 최저 1억200만원, 투자자는 최고 9800만원을 부담하게 된다. 특히 실거주자는 국민주택기금에서 5000만원 가량을 빌릴 수 있기 때문에 실제 부담금은 최저 5000만원대로 내려간다. 이에 따라 현재 5000만원밖에 없는 실거주자가 2억원짜리 아파트를 사려면 1억5000만원을 대출받아야 하는데 이럴 경우 연 800만원 가량의 이자부담이 발생한다.
그러나 지분형 분양주택은 5000만원만 국민주택기금에서 대출받으면 되기 때문에 이자부담이 연 250만원으로 줄게 된다. 연간 550만원의 혜택을 받게 되는 셈이다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “전혀 새로운 주택공급방식이 도입되는 것”이라며 “서민들이 주택을 구입할 수 있는 선택이 다양해진다는 면에서는 긍정적일 수 있다”고 말했다.
그러나 기대만큼 효과를 거두기는 쉽지 않을 전망이다.
무엇보다 정부가 나서 집값상승을 부추긴다는 비난을 면하기 어렵다. 지분형 주택분양제가 성공하려면 우선 집값이 올라야 한다. 투자자 입장에서는 집값이 최소 시중금리 이상으로 올라야 관심을 갖기 때문이다. 즉 이 제도를 성공적으로 안착시키기 위해서는 정부가 일정 정도의 집값 상승을 보장해야 한다는 말이 된다.
이영호 닥터아파트 리서치센터장은 “이 제도는 기본적으로 주택가격이 올라가는 것을 방치하겠다는 것이나 다름없다”며 “초기에는 심리적인 면에서 가격안정을 가져올 수 있지만 나중에 가면 문제가 될 수 있다”고 지적했다.
주택공급이 제한적이 수밖에 없으며, 지역간 양극화가 심할 것이라는 분석도 많다. 집값이 올라 투자수익을 보장할 만한 송파, 광교 신도시 등 수도권 일부지역에서만 성공할 수 있을 뿐 지방이나 기타 지역에서는 뿌리내기기 쉽지 않다는 것.
심지어 금융기관이 투자자로 참여할 경우 집값이 크게 떨어지면 미국의 ‘서브 프라임 모기지’처럼 금융기관 부실로 이어질 위험성을 배제할 수 없다는 지적도 나오고 있다.
김병국 기자 bgkim@naeil.com
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