부동산 섣불리 건드리면 탈난다(김진동 칼럼)
지역내일
2008-01-31
칼럼 김진동
부동산 섣불리 건드리면 탈난다
부동산 시장에도 경칩이 오는가. 꽁꽁 얼어붙었던 부동산 시장이 꿈틀대기 시작했다. 아직 정중동 수준이라고는 하지만 새 정부 부동산 정책의 윤곽이 드러나면서 시장이 기지개를 켜는 모습이 눈에 띈다. 새 정부 부동산정책의 가장 큰 수혜지역으로 예상되는 강남과 과천 등 일부 지역의 아파트는 벌써부터 호가가 오르고 매물이 회수되기도 한다는 것이다.
새 정부 부동산 정책의 골자는 주택공급 확대와 가격안정으로 요약될 수 있다. 구체적인 방안은 아직 오락가락하여 틀이 분명치는 않으나 등록세 취득세 등 거래세 인하와 규제완화로 가닥이 잡힌다. 종합부동산세와 양도소득세는 시장동향을 봐가면서 단계적으로 조정될 모양이다.
방향은 대체로 짐작했던 대로다. 그러나 이제까지 드러난 정책을 보면 잠자던 시장을 자극할만한 변수들이 많이 담겨 있다. 문제는 시장의 심리다. 시장은 작은 정책 하나에도 민감하게 반응한다. 재개발이나 용적률 같은 규제완화 기미만 보여도 기회의 신호탄으로 받아들여 투자심리가 급속히 살아나고 시장은 요동치기 쉽다.
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그동안 고강도 규제에 갇혀 있던 시장이 새 정부에 대한 기대감이 부풀대로 부풀어 있는 터에 인수위에서 쏟아져 나온 정책에 자극받아 분출할 조짐을 나타내고 있는 것만 봐도 시장의 민감성을 넉넉히 짐작할만 하다.
부동산은 섣불리 건드리면 탈이 나는 특징이 있다. 부동산 가격은 한번 오르면 결코 떨어지지 않는 속성도 있다. 투기는 요원의 불길처럼 번지기도 한다. 노무현 정부 5년 동안 10여 차례의 규제책이 쏟아져 나왔으나 광풍은 날로 드세졌다. 그 때문에 부동산에 투자한 사람들은 매우 짭짤한 재미를 봤다. 서울 아파트값이 평균 80% 가까이 올랐고 강남과 과천은 배가 넘게 뛰었다.
부동산 불패 신화는 여전히 살아 있는 신화다. 새 정부 들어서도 오르리라는 믿음은 사라지지 않고 있다. 그 믿음의 싹이 다시 움트고 있다. 그 믿음을 되살릴만한 요인들이 여기저기 도사리고 있기 때문이다.
참여정부의 유산이기는 하지만 분양가 상한제 이후 주택공급이 크게 위축되었다. 이는 공급부족으로 이어져 시장이 불안해질 가능성이 높다. 공급이 달리면 값은 오르지 않을 수 없다.
한반도 대운하를 비롯하여 새 정부가 벌일 개발사업도 부동산 값을 부추길 공산이 크다. 대운하 예정지역 주변의 땅값이 이미 춤추고 있다고 한다. 참여정부에서 익히 보았듯이 개발은 곧 부동산 가격 상승으로 이어지는 등식이 굳어졌다.
올 하반기에 선보일 지분형 분양주택제도 적어도 금리 이상의 가격상승을 전제로 하지 않으면 성공할 수 없는 제도다. 지분 투자자들의 수익을 보장하려면 아파트 값이 올라야 한다. 수익이 보장되지 않으면 투자할 자본이 나서지 않을 것이기 때문이다.
주식시장의 이상 기류도 부동산 안정에는 악재가 될 수 있다. 부동산 가격에 가장 큰 영향력을 가진 또 다른 변수는 유동성이다. 뭉터기 돈은 고수익을 찾아 거침없이 떠돌아다닌다. 부동산 시장이 별 볼 일 없게 되면 증시로 옮겨 간다. 주식시장이 나빠지면 다시 부동산으로 쏠린다. 돈이 넘치면 값이 부글거리고 투기도 일게 된다.
집값이 떨어지는데 좋아할 사람은 없다. 자산이 줄어드는데 좋아할 리가 없다. 얼마간은 올라야 손해를 보지 않았다는 기분을 갖게 된다. 그렇다고 너무 올라 생활에 거품이 끼는 것도 곤란하다.
문제는 서민들이다. 올라도 좋지 않고 내리면 더욱 기분 상한다. 부자는 더욱 부자가 되고 집없는 사람은 더 힘들어지기 때문이다. 박탈감이 더 커지고 양극화는 심화된다. 주택담보 대출을 받은 서민들은 금리마저 올라 이중고를 겪게 된다.
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그래서 주택정책은 이원화 할 필요가 있다. 서민들은 정부가 맡아 임대주택과 값싼 소형주택을 많이 공급해야 한다. 부자들은 시장에 맡겨두면 될 것이다.
신혼부부나 서민들의 엔트리하우스(생애 첫 구입 주택)인 20평형대의 소형 아파트가 자취를 감췄다고 한다. 이는 무주택 서민들의 내집 마련 기회가 사라졌다는 것을 의미한다. 그렇다고 민간 주택업자를 탓할 일이 아니다. 소형은 투자가치가 적고 이윤도 낮기 때문에 민간업자에게 강요할 수는 없다. 정부가 나서서 해결해야 할 몫이다.
신중한 사람은 돌다리도 두드려보고 건넌다고 한다. 현명한 사람은 돌다리를 두드려보고도 건너지 않는다고 한다. 현명한 부동산 정책을 기다린다.
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부동산 섣불리 건드리면 탈난다
부동산 시장에도 경칩이 오는가. 꽁꽁 얼어붙었던 부동산 시장이 꿈틀대기 시작했다. 아직 정중동 수준이라고는 하지만 새 정부 부동산 정책의 윤곽이 드러나면서 시장이 기지개를 켜는 모습이 눈에 띈다. 새 정부 부동산정책의 가장 큰 수혜지역으로 예상되는 강남과 과천 등 일부 지역의 아파트는 벌써부터 호가가 오르고 매물이 회수되기도 한다는 것이다.
새 정부 부동산 정책의 골자는 주택공급 확대와 가격안정으로 요약될 수 있다. 구체적인 방안은 아직 오락가락하여 틀이 분명치는 않으나 등록세 취득세 등 거래세 인하와 규제완화로 가닥이 잡힌다. 종합부동산세와 양도소득세는 시장동향을 봐가면서 단계적으로 조정될 모양이다.
방향은 대체로 짐작했던 대로다. 그러나 이제까지 드러난 정책을 보면 잠자던 시장을 자극할만한 변수들이 많이 담겨 있다. 문제는 시장의 심리다. 시장은 작은 정책 하나에도 민감하게 반응한다. 재개발이나 용적률 같은 규제완화 기미만 보여도 기회의 신호탄으로 받아들여 투자심리가 급속히 살아나고 시장은 요동치기 쉽다.
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그동안 고강도 규제에 갇혀 있던 시장이 새 정부에 대한 기대감이 부풀대로 부풀어 있는 터에 인수위에서 쏟아져 나온 정책에 자극받아 분출할 조짐을 나타내고 있는 것만 봐도 시장의 민감성을 넉넉히 짐작할만 하다.
부동산은 섣불리 건드리면 탈이 나는 특징이 있다. 부동산 가격은 한번 오르면 결코 떨어지지 않는 속성도 있다. 투기는 요원의 불길처럼 번지기도 한다. 노무현 정부 5년 동안 10여 차례의 규제책이 쏟아져 나왔으나 광풍은 날로 드세졌다. 그 때문에 부동산에 투자한 사람들은 매우 짭짤한 재미를 봤다. 서울 아파트값이 평균 80% 가까이 올랐고 강남과 과천은 배가 넘게 뛰었다.
부동산 불패 신화는 여전히 살아 있는 신화다. 새 정부 들어서도 오르리라는 믿음은 사라지지 않고 있다. 그 믿음의 싹이 다시 움트고 있다. 그 믿음을 되살릴만한 요인들이 여기저기 도사리고 있기 때문이다.
참여정부의 유산이기는 하지만 분양가 상한제 이후 주택공급이 크게 위축되었다. 이는 공급부족으로 이어져 시장이 불안해질 가능성이 높다. 공급이 달리면 값은 오르지 않을 수 없다.
한반도 대운하를 비롯하여 새 정부가 벌일 개발사업도 부동산 값을 부추길 공산이 크다. 대운하 예정지역 주변의 땅값이 이미 춤추고 있다고 한다. 참여정부에서 익히 보았듯이 개발은 곧 부동산 가격 상승으로 이어지는 등식이 굳어졌다.
올 하반기에 선보일 지분형 분양주택제도 적어도 금리 이상의 가격상승을 전제로 하지 않으면 성공할 수 없는 제도다. 지분 투자자들의 수익을 보장하려면 아파트 값이 올라야 한다. 수익이 보장되지 않으면 투자할 자본이 나서지 않을 것이기 때문이다.
주식시장의 이상 기류도 부동산 안정에는 악재가 될 수 있다. 부동산 가격에 가장 큰 영향력을 가진 또 다른 변수는 유동성이다. 뭉터기 돈은 고수익을 찾아 거침없이 떠돌아다닌다. 부동산 시장이 별 볼 일 없게 되면 증시로 옮겨 간다. 주식시장이 나빠지면 다시 부동산으로 쏠린다. 돈이 넘치면 값이 부글거리고 투기도 일게 된다.
집값이 떨어지는데 좋아할 사람은 없다. 자산이 줄어드는데 좋아할 리가 없다. 얼마간은 올라야 손해를 보지 않았다는 기분을 갖게 된다. 그렇다고 너무 올라 생활에 거품이 끼는 것도 곤란하다.
문제는 서민들이다. 올라도 좋지 않고 내리면 더욱 기분 상한다. 부자는 더욱 부자가 되고 집없는 사람은 더 힘들어지기 때문이다. 박탈감이 더 커지고 양극화는 심화된다. 주택담보 대출을 받은 서민들은 금리마저 올라 이중고를 겪게 된다.
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그래서 주택정책은 이원화 할 필요가 있다. 서민들은 정부가 맡아 임대주택과 값싼 소형주택을 많이 공급해야 한다. 부자들은 시장에 맡겨두면 될 것이다.
신혼부부나 서민들의 엔트리하우스(생애 첫 구입 주택)인 20평형대의 소형 아파트가 자취를 감췄다고 한다. 이는 무주택 서민들의 내집 마련 기회가 사라졌다는 것을 의미한다. 그렇다고 민간 주택업자를 탓할 일이 아니다. 소형은 투자가치가 적고 이윤도 낮기 때문에 민간업자에게 강요할 수는 없다. 정부가 나서서 해결해야 할 몫이다.
신중한 사람은 돌다리도 두드려보고 건넌다고 한다. 현명한 사람은 돌다리를 두드려보고도 건너지 않는다고 한다. 현명한 부동산 정책을 기다린다.
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