“15년 보유 12억 차익땐 세금 1억 줄어”
6억초과 주택 50만 가구 … 매매 활성화 미지수

양도세 완화는 부동산시장에 훈풍일까.
대통령직 인수위원회가 13일 1차 국정보고에서 1주택자에 대한 장기보유 특별공제율을 현행 45%에서 80~ 90%까지 올리기로 이명박 당선인에게 보고한 것으로 알려지면서 부동산시장이 기대감에 부풀어 있다. 장기보유 1주택자 세금이 크게 줄어 그동안 부진했던 주택매매가 활발해 질 수 있을 것이라는 전망에 힘이 실리고 있는 탓이다.
실제 부동산 전무가 사이에선 인수위가 기존 부동산세제 근간은 흔들지 않고 투기는 억제하되 실소유자간 매매할 수 있는 길을 넓혀주는 장기보유 특별공제 비율인상에 대해 일단 긍정적이라는 평을 내놓고 있다.
장기보유 특별공제율는 매년 일정한 비율만큼 순차적으로 상향 조정되기 때문에 15년 이상 장기보유자뿐 아니라 3년 이상 보유자에게도 혜택이 돌아갈 수 있기 때문이다. 그만큼 그동안 무거운 양도세 부담으로 매매를 망설이던 주택보유자들의 숨통을 터 준 셈이다. 현재 1주택자는 3년 보유(서울과 신도시는 2년 거주필요)하면 양도세를 내지 않지만 실거래가 기준 6억원이 넘을 경우 초과분에 대해서 9~36%의 세율이 적용된다.
예컨대 15년 보유자에 대한 특별공제율을 현행 45%에서 90%로 높일 경우 해마다 상향조정되는 특별공제 비율은 현행 3%포인트에서 6%포인트로 높아진다. 세법에선 3년 보유때 양도차익의 10%를 공제하고 4년 보유때 12%, 5년 보유때 15%, 6년 보유때 18% 공제하는 방식. 이런식으로 해마다 공제비율을 올릴 경우 15년엔 45%까지 공제받게 된다.
예컨대 15년전 3억원에 매입한 주택을 15억원에 처분할 경우 양도차익이 12억원인데 6억원 초과하는 비율(60%)에 대해서만 과세대상 양도차익(7억2000만원)으로 간주한다. 여기서 특별공제율 45%를 적용하다면 과세대상 양도소득은 3억9600만원(7억2000만원에서 45%를 공제한 금액)으로 줄어들고 이를 토대로 9~36%의 누진세율을 적용해 세액을 산출하면 1억3086만원이 된다. 그러나 특별공제율이 90%로 상향조정되면 과세대상 양도소득은 7200만원(7억2000만원에서 90%를 공제)으로 줄어들고 세액은 1782만원으로 감소한다. 최대 1억원 넘게 세금이 줄어든다는 의미다. 6억원 초과 주택은 지난 99년 1만3836가구에서 지난해 51만1800가구로 크게 늘었다. 이 중 장기보유 1주택은 19만 여가구로 추정된다.
이번 장기보유 특별공제율 인상으로 15년 장기보유자에겐 세금감면 폭이 크지만 5년 보유자의 경우 세감면은 그리 많지 않다. 말그대로 장기보유 했을 때만 양도세 부담이 적다는 의미다. 때문에 기존 장기보유 특별공제때보다 세감면 혜택이 늘어나는 건 사실이지만 10년이상 장기보유 주택이 많지 않다는 점을 고려할 때 침체된 부동산 거래를 활성화시킬 수 있을 만큼 파괴력이 클지는 미지수라는 분석이 많다.

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