고양이에게 생선가게를 맡기려는가

이명박 정부의 첫 부동산 정책이 발표됐다. 토지공사 등 공기업이 독점하고 있는 공공택지 개발 사업을 단계적으로 민간에게도 개방해 2010년부터는 공공과 민간의 경쟁체제를 만든다는 것이다. 공공택지 개발에 경쟁을 도입해 택지비를 10% 이상 낮추겠다는 것이 도입 이유이다. 하지만 이는 고양이에게 생선가게를 맡기는 것과 다를 바 없다.
공공택지 개발사업이 무엇인가. 국가가 택지공급 촉진을 이유로 사유재산인 논과 밭 등을 강제 수용해 택지로 용도를 바꾼 후, 이를 민간 주택건설업체 등에 공급하는 것이다. 논밭과 임야 등이 택지로 바뀌게 되면 막대한 시세차익을 낳게 돼, 공공택지개발 사업은 황금알을 낳는 거위로 불리고 있다.

개발이익 사유화로 극심한 투기 불러
개발이익에 대한 충분한 환수체계가 없는 상황에서 민간기업이 공공택지 개발사업에 참여하게 되면 개발이익 사유화 문제가 생길 수밖에 없다. 수조원으로 추정되는 판교신도시 개발이익의 대부분을 민간기업이 차지한다고 생각해 보라.
또 택지개발 지구지정과 사업계획 수립은 엄격한 비밀유지를 필요로 한다. 국가가 철저하게 비밀을 유지하며 이를 추진해도 정보가 미리 유출돼 개발예정지의 땅값이 뛰고 있는 게 현실이다. 이를 민간 기업에 맡길 경우 사전 정보 유출과 그에 따른 부동산 투기를 어떻게 막을 것인가. 특정지역에 많은 땅을 확보한 기업이 그곳을 개발지구로 지정하려 하지 않겠는가.
사유재산의 강제 수용 결과가 개별 기업의 이익으로 이어진다면 민간기업의 토지수용권 행사는 많은 부작용을 낳을 수 있다. 무엇보다 토지 소유자들이 공공택지 조성사업에 순순히 동의하기 어려울 것이다. 강제수용에 따른 저항이 지금보다 훨씬 심해질 가능성이 있다.
개발이익 환수장치와 사전 정보유출 방지대책, 민간에게 토지수용권 부여에 따른 사회적 합의 등 제반 문제점에 대한 충분한 대책 없이 민간기업을 택지개발 사업에 참여시키겠다는 발표는 섣부른 것이 아닐 수 없다. 택지비 10% 인하가 문제가 아니다. 전 국토를 부동산 투기장으로 만드는 등 심각한 사회문제가 우려된다.
공공택지개발 사업의 문제는 택지비를 비싸게 공급하는데 있지 않다. 오히려 택지비를 너무 싸게, 그것도 주택건설업체에게만 독점적으로 공급하는데 있다.
건교부의 택지개발업무처리지침에 따르면 임대주택용지는 조성원가 이하나 그 수준으로, 아파트 용지는 조성원가 이하에서부터 감정가격으로 공급하고 있다. 주변 시세와 비교하면 감정가격은 80% 수준, 조성원가는 그보다 훨씬 낮은 수준이다. 때문에 공공택지를 공급받기만 하면 막대한 시세차액이 보장됐다. 2003년 12월 화성동탄 시범단지 택지를 공급받은 업체가 그 자리에서 800억원의 차액을 남기고 모 대형건설업체에 넘겨 화제가 되기도 했다.
2006년 4월 분양한 판교신도시 임대주택의 경우, 조성원가의 60~85% 수준의 싼값에 택지를 공급받고도 시세대로 임대보증금과 임대료를 책정해 물의를 빚기도 했다. 오죽하면 공공택지가 로또택지로 불리겠는가.
또 주택건설업체에 택지를 싸게 공급한다고 주택분양가가 내려가지 않는다는 점은 노무현 정부하의 부동산값 폭등이 증명하고 있다.
분양가를 낮추기 위해서는 로또택지를 주택건설업체에게만 특혜공급하지 말고, 국민연금 등 공공기관에 판매해 주거안정을 위한 공공주택 확충에 활용해야 한다.

공공택지개발사업 국회 감시 받아야
나아가 베일에 가려있는 공공택지개발 사업을 투명하게 공개해야 한다.
2003년 12월 건교부는 고시를 통해 판교신도시사업에서 용지비 3조1천억원, 개발비 2조6천억원 등 총 5조7천억이 투입된다고 밝혔다. 하지만 2년뒤 경실련이 이를 근거로 자체 분석을 통해 판교신도시 개발로 16조원의 개발이익이 발생한다고 주장하자, 건교부는 뒤늦게 총사업비에서 간접비 2조원 가량이 누락됐다고 해명했다. 하루 아침에 2조원의 사업비가 늘어난 것이다.
막대한 개발이익을 낳고 있음에도 예산이 투입되지 않는다는 이유로 상세한 사업계획서가 공개되지 않고 아무런 견제나 감시도 받지 않고 추진되고 있는 공공택지개발 사업을 국회 감시아래 두어야 한다.
진정 택지비를 낮추려 한다면 지금 당장도 가능하다. 조성원가의 110% 수준에서 공급하고 있는 60~85㎡ 아파트용지의 공급가를 100%로 낮추는 식으로 택지공급규칙을 개정하면 된다.
또 용인 흥덕지구와 같이 택지공급시 채권-분양가 병행입찰제를 실시해 채권액은 많이 쓰고, 분양가는 낮게 쓴 업체에게 공급하면 분양가를 낮출 수 있다. 당시 건교부는 이런 방법으로 분양가를 시세보다 300만~400만원 낮췄다고 자랑하지 않았는가.
정책팀장 장병호
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