미분양 해소 위해 임대사업 활성화해야

김선덕 소장
건설산업전략연구소

최근 부동산 시장은 매매 및 전세 가격은 비교적 안정된 흐름을 이어가고 있지만, 과거와는 정반대 방향으로 움직이고 있다는 것을 발견할 수 있다.
그동안 우리나라 부동산 시장은 강남 및 신도시의 중대형 아파트 가격 상승률이 가장 높았고, 지방에 미분양이 많았다. 그러나 2007년 이후 이러한 추세가 역전되어 지역적으로는 강북과 경기 북부, 주택 유형으로는 연립 및 단독주택, 아파트 평형에서도 소형아파트의 가격 상승률이 높아졌고, 미분양도 수도권 지역이 많아졌다.
2008년 1월 기준으로 경기도 미분양이 2만가구로 전국에서 가장 많다. 이러한 변화는 종합부동산세, 다주택 양도소득세 중과, 투기지역에 대한 총부채 상환 비율(DTI) 강화 및 다주택 주택담보대출 건수 규제, 분양가상한제 실시, 뉴타운 등이 복합적으로 작용한 결과라 볼 수 있다.
고가주택에 대한 투자가 실익이 없거나 거의 불가능해졌고, 개발 재료가 있는 저가주택에 대한 매력이 부각되어 투자 대상이 옮아갔기 때문이다. 고가주택 기준인 6억원으로 주택가격이 평준화되어 저소득층의 주거문제는 더욱 악화될 수도 있다.
최근 부동산 시장은 전반적으로 가격안정은 이루었지만 부동산 거래량이 대폭 축소되는 부작용을 겪고 있다. 미분양 아파트의 물량도 12만호에 이르고 있어 외환위기 이후 최대물량을 보이고 있다.
올해 4월까지는 분양가상한제를 적용받지 않는 분양 물량이 지속될 것이기 때문에 미분양은 계속 증가할 것으로 보인다. 과거 95년에 미분양이 15만호 이상으로 증가한 경우는 있었지만, 과거와 달리 향후 분양가상한제 적용한 분양 물량이 시장에 나온다는 측면에서 이미 발생한 미분양은 해소되기 어려울 것으로 보이고 장기 미분양 물량으로 남을 공산이 크다.
미분양 물량의 확대와 장기화는 금융부실로 이어질 가능성이 높다. 이미 정부에서는 가격을 안정화시키면서 거래는 활성화시키겠다는 정책을 밝혔지만, 미분양 물량 해소도 향후 정부 정책에서 중점적으로 검토해야 할 과제이다.
그러나 가격안정을 유지하면서 거래를 활성화시키고, 미분양 물량이 해소한다는 것은 단기적으로는 서로 상충되는 불가능한 목표처럼 보인다. 통상 가격이 상승하면 거래가 늘어나고 가격이 하락하면 거래가 줄어들기 마련이다.
예를 들면 아파트 가격이 안정되었던 2004년과 2007년에 거래량이 크게 줄어들었다. 2007년 수도권에서 거래량이 줄었지만 가격이 상승한 인천만은 거래량이 늘었다. 주변 시세가 하락하는 데에도 분양이 잘되는 경우는 분양가상한제 실시로 시세차익이 큰 경우를 제외하고는 찾기 어렵다.
부동산 가격은 안정시키면서 거래는 활성화시키고 당면 과제인 미분양을 줄이는 것은 단기적으로 해결하기 어려운 일이다. 부동산 가격이 상승하면 미분양 해소와 거래량 증가가 동시에 이루어지겠지만 이미 부동산 가격이 높은 상태에 있고 세계적인 금융불안 시기에는 가능하지도 않은 대안이다. 장기적인 플랜을 가지고 우선적으로는 가격 안정을 지속하기 위해 꾸준히 공급이 확대되어야 하고, 미분양 해소를 위한 임대사업 활성화에 중점을 두어야 한다. 이를 촉진시키는 한도 내에서 부동산조세 및 대출규제를 합리화하면 장기적으로 거래량도 증가할 것으로 보인다.
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