2001년 2월부터 2007년 3월까지 서울 강남 4개구 아파트가격 상승분의 61~72%가 거품(버블)이라는 분석이 나왔다.
윤형호 서울시정개발연구원 연구위원과 안종범 성균관대 경제학부 교수는 25일 한국재정학회 학회지 ‘재정학연구 2008-2호’에 실은 논문 ‘2000년 이후 서울시 아파트가격 상승 분석-강남 4구 버블을 중심으로’를 통해 이같이 밝혔다.

◆강남구 상승분 2507만원 중 1710만원이 거품 = 이들은 교통, 교육여건, 환경 등 주거요인별 혜택이 반영되어 있는 전세가와 투자에 대한 기대수익이 반영된 자산가격 등을 합산해 ‘정상가격’을 산정한 뒤 매매가 변동과 비교해 버블 증가분을 구하는 방식을 택했다.
이에 따라 아파트가격 폭등기였던 2001년 2월부터 2007년 3월까지 강남구, 서초구, 송파구, 강동구 등 서울 강남 4개구 가격상승분에서 버블이 차지하는 비중은 61~72%에 달했다. 강남구 아파트는 3.3㎡당 1034만원에서 3541만원으로 2507만원 올랐는데 이 중 68.2%인 1710만원이 버블이라고 분석됐다. 서초구는 가격상승분 1827만원 중 61.3%에 해당하는 1121만원이 버블로 조사됐다. 송파구와 강동구는 가격 상승에 대한 버블의 기여도가 조금 더 높았다.
아파트 매매가의 41~48%가 거품이라는 유추도 가능하다. 2007년 3월 강남구 아파트 3.3㎡당 매매가는 3541만원이었는데 이중 버블은 1710만원으로 48%에 달한다. 송파구도 매매가 2526만원 중 47%인 1197만원이 버블인 셈이다.

◆참여정부 부동산 정책은 실패 = 연구자들은 ‘합리적 버블이론’을 통해 버블을 설명하고 있다.
윤형호 연구위원은 “수요자들은 정상가격에 기초버블을 더한 시장가격을 주고 주택을 구입할 때 미래에 가격이 더 오를 것이라는 ‘합리적 예측’을 하게 된다”며 “이같은 예측을 토대로 한 수요자의 믿음과 주택 구매, 실제 가격상승이 반복되면 더 많은 수요자들이 시장에 참여하게 되고 버블이 증폭된다”고 분석했다.
연구자들은 또 저금리로 인한 풍부한 유동성에도 주목했다. 국민의 정부 말기와 참여정부 초기 저금리 정책과 국제수지 흑자로 인해 유동성이 풍부해지면서 아파트를 투자수단으로 인식하게 됐다는 것이다. 특히 학군, 교통, 생활편의 시설 때문에 강남 4구 아파트는 유망한 투자수단으로 인식돼 풍부한 수요가 형성됐다고 봤다.
반면 연구자들은 참여정부는 부동산 수요공급 이론과 자산가격 이론에 근거해 금리인상을 통한 수요억제와 신규공급 대책 같은 시장에서 작동할 수 있는 정책을 제시하기보다 기본적으로 투기자와 아파트 보유자에 대한 과세라는 조세정책으로 가격하락을 유도하고자 했다고 분석했다.
윤 연구위원은 “개인의 수요요건과 공급제약 같은 시장경제적 여건이 지속된다면 투자자는 정부 정책을 감안해 행동을 조금만 변경시킬 뿐 버블증가에 대한 기대를 저버리지 않는다”며 “자금시장 관리와 주택 공급여건 개선을 병행하는 것도 중요하다”고 말했다.
허신열 기자 syheo@naeil.com
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