연내 2조원 규모 매입 … 토지활용도 높여 사회 양극화 해소에도 기여

7월 1일 토지은행이 출범했다. 토지은행(Land Bank)은 공익사업용지의 원활한 공급과 토지시장 안정을 위해 앞으로 이용·개발할 수 있는 다양한 토지를 미리 확보해 적기에 저가로 공급하는 제도다. 토지은행제도 운영으로 SOC, 산업·주택용지 등을 저렴하게 공급하고, 토지수급조절을 통해 토지시장 안정에 기여할 것으로 기대된다. 토지은행의 도입배경, 역할과 의미, 구체적인 운영 등에 대해 알아본다.

정부는 토지은행을 통해 올해 2조원을 투입해 도로용지와 산업용지를 각각 1조원 규모의 토지를 비축하기로 했다.
토지은행은 미래 개발가능지를 사전에 취득한 뒤 적기에 실수요자에게 공급하는 ‘시장친화적 신토지공개념’제도다. 개발예정지 및 개발가능지역을 미리 확보한 뒤 한 곳에 모아 적기 적소에 저가로 공급한다. 투기수요를 차단하는 공적개발수요를 충족하는 것으로 토지시장 안정화에 기여할 수 있도록 했다.
국내에서는 토지은행이 아직 생소하다. 7월 출범해 아직 이렇다 할 실적도 없다. 무엇보다 일반인들은 부동산을 재화로 보는데 익숙지 않기 때문에 은행이라는 개념이 와닿지 않는다.
하지만 토지은행은 경제기반 확충과 토지시장 안정에 기여하기 때문에 국토의 백년대계를 짤 수 있는 필수 기관이다.
이종상 한국토지공사 사장은 “토지은행은 소리없이 다가오는 큰 흐름”이라며 “향후 토지가격 하향 안정화는 물론 국가경제기반 확충에 기여할 것”이라고 말했다.

◆지가 총액 일본의 2.5배 = 한국의 지가 총액은 GDP대비 3.6배다. 이는 일본(2.5배)과 미국(1.8배), 캐나다(0.8배)보다 훨씬 높은 수준이다.
이같은 토지가격은 경제의 고비용 구조를 심화시켜 국가 경쟁력의 걸림돌이 된다. 도로를 비롯한 기반시설과 산업용지, 주택단지 등을 조성할 경우 보상가가 높을 수밖에 없다. 이는 정부의 재정부담을 가중시키고 기업투자 활성화, 서민 주거안정에 장애요인이 되고 있다. 물론 한국사회의 고질병인 부동산 양극화를 가중시키는 요인이다.
예컨대 동탄신도시 인근의 도로용지 보상가는 지난 6년간 6.9배 가량 상승했다. 수도권의 산업용지 분양가도 지난 10년간 2.8배 상승했다. 수도권 택지지구도 예외가 아니다. 보상단가는 지난 5년간 3.6배 가까이 올랐다. 이는 주택가격 상승으로 이어져 무주택 서민의 내집마련을 더욱 어렵게 하고 있다.
선진국에 비해 토지가격이 비싼 것은 그동안 국가차원의 토지 수급관리 시스템의 없었기 때문이다. 여기에 투기적 수요와 대내외 경기변화에 취약한 시장상황이 토지가격 상승을 부추기고 있는 것이다.

◆정부재정, 국민부담 해소에 기여 = 토지은행은 우선 경제성장기반을 확충하는데 도움이 된다.
국가 경제와 국민생활에 중요한 각종 공공개발용 토지비용을 절감할 수 있기 때문이다. 공공개발용 토지를 사전에 확보하면 저렴하게 공급할 수 있고 보상비 절감으로 인해 사회간접자본 조성 사업에 대해 정부 재정을 절약할 수 있다.
또 시시각각 변화하는 각종 대내외 경기변화에 신속하게 대응할 수 있으며, 비축하거나 취득한 토지를 사회취약계층에 지원해줄 수 있다.
예컨대 저소득층용 공동주택용지나 중소기업이나 지방기업을 대상으로 장기임대 산업용지를 저렴한 가격에 공급할 수 있다. 가진 자만 사용할 수 있는 토지의 활용도를 높여 사회양극화 해소 효과를 누릴 수 있도록 하는 것이다.

◆토지은행 회계 정부통제 받아 = 정부는 지난해 2월 장기임대산업용지 공급을 확대하기 위해 개발가용지를 사전에 비축하는 정책을 마련한 뒤 이를 국정과제로 선정했다. 이후 국가재원배분 전략회의를 열고 한국토지공사에 토지은행을 설치키로 했다. 토지은행은 매년 2조원의 토지를 비축하고 근거법령인 ‘공공토지의 비축에 관한 법률’을 제정했다.
토지은행은 그 공적인 성격을 고려해 회계는 정부의 통제와 감독을 받도록 했다. 또 토지공사와 분리된 별도의 기관으로 운영된다. 각종 사업계획도 국토해양부 장관의 승인을 받아야 하며 국가의 체계적 계획과 감독을 통해 운영하게 된다.
투입되는 비용도 막대하거니와 공공개발을 원하는 지자체와 기관들이 앞다퉈 저렴한 토지를 공급받기 위해 나서기 때문이다.
토지은행은 용도별 지역별 기간별 토지수요를 미리 분석하는 토지수급조사를 실시하고, 이 결과를 토대로 토지를 비축하게 된다. 기존 토지소유자의 재산권 보호를 위한 방안을 마련하고 비축토지를 필요에 따라 조성 및 임대, 매각하게 된다.
이미 올해 첫 비축대상 사업을 선정했다. 적성~전곡 등 17개 도로용지와 대구, 광주전남 국가산업단지 등 4곳의 산업단지가 그것이다. 비축사업을 탄력 있게 진행하기 위해 비축대상 토지를 2조7000억원어치 선정한 뒤 비축을 추진한다. 재원은 지난해부터 적립한 토지은행적립금 3411억원과 토지채권을 발행해 조달한다. 이와 함께 토지공사는 2017년까지 10조원을 들여 3300만㎡ 규모의 장기임대 산업용지를 조성해 기업들에 저가에 공급키로 했다. 부동산이 기업투자 발목을 잡는 상황에서 토지를 통한 경제살리기, 일자리 창출에 나선 것이다.
오승완 기자 osw@naeil.com
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