“싹쓸이식 재개발 중단해야”
[인터뷰]남상오 주거복지연대 사무총장
지역내일
2009-10-16
‘주민 바꿔치기식’ 뉴타운정책 전환 시급
“서울 전역에 걸쳐 진행되는 뉴타운은 ‘싹쓸이 재개발’이어서 강남북 균형개발이라는 애초 취지는 퇴색한데 반해 시장교란과 부동산 거품만 확대 재생산하고 있다.”
오랜 기간 서민 주거복지를 문제를 전문적으로 연구해 온 남상오 주거복지연대 사무총장은 “뉴타운사업은 즉각 중단하거나 전면 재고해야 한다”고 주장했다.
남 사무총장은 “현행 뉴타운방식은 해당지역에 거주하는 1∼2인 가구가 전체의 40%를 넘는데 고급주거지를 지향하고 있다”며 “이는 원주민을 퇴출시키고 새로운 중산층을 유입하는 ‘사람바꿔치기식’ 개발사업에 불과하다”고 말했다. 그는 이어 “재정착을 돕는 근본적인 세입자대책마저 없이 뉴타운지역 원주민 대부분을 원래 주거지 바깥으로 내쫓고 있다”고 지적했다.
남 총장은 공공기금제도 도입 등 공공지원 강화와 원주민의 집과 일자리 확보 등 최소한의 거주민 보호 정책 없이 추진하는 지금같은 뉴타운사업은 전면 재검토해야 한다고 강조했다.
- 뉴타운 개발의 가장 큰 문제점은
서민들도 ‘함께 살 수 있는 동네’를 만드는 개발방식이 아니라는 점이다. 뉴타운 이후 전세가 4000만원 미만 주택비율은 83%에서 0%로, 전용면적 60㎡이하 주택비율도 63%에서 30%로 줄어든다.
중대형 비율만 높아져서 당초 전용 18평 이하 5000만원 미만의 가격으로 살던 대부분의 사람들에게는 ‘그림의 떡’이 된다는 얘기다. 특히 대부분 주민들이 외곽으로 이주하게 됐다. 서민들 주거 불안만 키우고 있다.
- 세입자·원주민 불만이 크다
중대형 40%를 공급하는 현행 뉴타운방식은 해당지역에 거주하는 1∼2인가구가 전체의 40%를 넘어서고 있는데 고급주거지를 지향하기 때문에 결과적으로 원주민을 퇴출시키고 새로운 중산층을 유입하는 ‘사람바꿔치기식’ 개발사업이라는 점에서 그렇다.
- 세입자 보상대책을 강화한다면
누군가 거주하고 있다는 사실을 중심으로 세입자대책의 기본골격을 만들고 동일하게 보장하는 것을 원칙으로 삼아 보상을 해야 한다.
또 상가세입자들의 영업손실 보상금은 당장 현실화해야 한다. 상가세입자들은 비공개로 이뤄지고 있는 영업손실 보상금을 신뢰하지 않는다. 권리금 상권 등 감정평가에서 제외된 유무형의 자산까지 평가하고 임시상가 설치를 제도화해 생존권을 보호해주는 것이 우선이다.
- 개발이익은 누가 챙기고 있나
‘도시 및 주거환경 정비법’에 근거할 경우 발생하는 입주시점의 개발이익 총량 중 상당부분(60% 이상)을 주택피분양자들이 차지하고 그 다음이 토지소유주, 개발업체 순이고 지자체는 장기적으로 세수확보로 개발이익을 보는 것으로 추정된다.
그러나 ‘도시 재정비 촉진을 위한 특별법’에서는 피분양자와 개발업체의 개발이익은 큰 변화가 없지만 토지소유주의 경우 현저히 줄어드는 등 상당부분 이익이 환수된다. 반면 기반시설부담금을 통한 공공의 이익이 크게 발생하고 추후 조세의 형태로 계속 늘어나게 되어 장기적으로는 피분양자 개발이익 이상의 이익이 돌아가는 것으로 추정할 수 있다.
- 개발이익 환수는 어떻게 가능할까
도촉법을 적용한 뉴타운사업땐 토지소유자 개발이익의 상당부분은 환수되는 반면 주택피분양자의 개발이익은 환수되지 않는다. 따라서 종합부동산세의 부활과 양도소득세 강화, 재산세 등 지방세제 개편을 통해 주택 피분양자에 대한 불로소득 환수를 위한 정책적인 보완이 필요하다.
- 뉴타운사업 이대로 추진해야 하나
서울 전역에 걸쳐 진행되는 뉴타운 사업의 애초 취지는 퇴색했고 시장교란과 함께 부동산 거품만 확대 재생산하고 있다. 지구 규모도 너무 커서 사업추진이 부진하고 이는 주민의 동의를 어렵게 하는 원인이 되기도 한다. 따라서 뉴타운 사업은 즉각 중단하거나 전면 재고돼야 한다.
주택 수요공급계획을 구 단위와 생활권단위로 다시 수립하고 그에 근거해 뉴타운의 개발면적을 현재 구역보다 더 작게 쪼개 소형단위로 순환개발해야 한다. 공공기금제도 도입 등 공공지원 강화 노력이 필요하다. 원주민의 집과 일자리라는 최소한의 존립 명분마저 없는 지금의 뉴타운사업을 계속 추진하는 것은 옳지 않다.
고병수 기자 byng8@naeil.com
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“서울 전역에 걸쳐 진행되는 뉴타운은 ‘싹쓸이 재개발’이어서 강남북 균형개발이라는 애초 취지는 퇴색한데 반해 시장교란과 부동산 거품만 확대 재생산하고 있다.”
오랜 기간 서민 주거복지를 문제를 전문적으로 연구해 온 남상오 주거복지연대 사무총장은 “뉴타운사업은 즉각 중단하거나 전면 재고해야 한다”고 주장했다.
남 사무총장은 “현행 뉴타운방식은 해당지역에 거주하는 1∼2인 가구가 전체의 40%를 넘는데 고급주거지를 지향하고 있다”며 “이는 원주민을 퇴출시키고 새로운 중산층을 유입하는 ‘사람바꿔치기식’ 개발사업에 불과하다”고 말했다. 그는 이어 “재정착을 돕는 근본적인 세입자대책마저 없이 뉴타운지역 원주민 대부분을 원래 주거지 바깥으로 내쫓고 있다”고 지적했다.
남 총장은 공공기금제도 도입 등 공공지원 강화와 원주민의 집과 일자리 확보 등 최소한의 거주민 보호 정책 없이 추진하는 지금같은 뉴타운사업은 전면 재검토해야 한다고 강조했다.
- 뉴타운 개발의 가장 큰 문제점은
서민들도 ‘함께 살 수 있는 동네’를 만드는 개발방식이 아니라는 점이다. 뉴타운 이후 전세가 4000만원 미만 주택비율은 83%에서 0%로, 전용면적 60㎡이하 주택비율도 63%에서 30%로 줄어든다.
중대형 비율만 높아져서 당초 전용 18평 이하 5000만원 미만의 가격으로 살던 대부분의 사람들에게는 ‘그림의 떡’이 된다는 얘기다. 특히 대부분 주민들이 외곽으로 이주하게 됐다. 서민들 주거 불안만 키우고 있다.
- 세입자·원주민 불만이 크다
중대형 40%를 공급하는 현행 뉴타운방식은 해당지역에 거주하는 1∼2인가구가 전체의 40%를 넘어서고 있는데 고급주거지를 지향하기 때문에 결과적으로 원주민을 퇴출시키고 새로운 중산층을 유입하는 ‘사람바꿔치기식’ 개발사업이라는 점에서 그렇다.
- 세입자 보상대책을 강화한다면
누군가 거주하고 있다는 사실을 중심으로 세입자대책의 기본골격을 만들고 동일하게 보장하는 것을 원칙으로 삼아 보상을 해야 한다.
또 상가세입자들의 영업손실 보상금은 당장 현실화해야 한다. 상가세입자들은 비공개로 이뤄지고 있는 영업손실 보상금을 신뢰하지 않는다. 권리금 상권 등 감정평가에서 제외된 유무형의 자산까지 평가하고 임시상가 설치를 제도화해 생존권을 보호해주는 것이 우선이다.
- 개발이익은 누가 챙기고 있나
‘도시 및 주거환경 정비법’에 근거할 경우 발생하는 입주시점의 개발이익 총량 중 상당부분(60% 이상)을 주택피분양자들이 차지하고 그 다음이 토지소유주, 개발업체 순이고 지자체는 장기적으로 세수확보로 개발이익을 보는 것으로 추정된다.
그러나 ‘도시 재정비 촉진을 위한 특별법’에서는 피분양자와 개발업체의 개발이익은 큰 변화가 없지만 토지소유주의 경우 현저히 줄어드는 등 상당부분 이익이 환수된다. 반면 기반시설부담금을 통한 공공의 이익이 크게 발생하고 추후 조세의 형태로 계속 늘어나게 되어 장기적으로는 피분양자 개발이익 이상의 이익이 돌아가는 것으로 추정할 수 있다.
- 개발이익 환수는 어떻게 가능할까
도촉법을 적용한 뉴타운사업땐 토지소유자 개발이익의 상당부분은 환수되는 반면 주택피분양자의 개발이익은 환수되지 않는다. 따라서 종합부동산세의 부활과 양도소득세 강화, 재산세 등 지방세제 개편을 통해 주택 피분양자에 대한 불로소득 환수를 위한 정책적인 보완이 필요하다.
- 뉴타운사업 이대로 추진해야 하나
서울 전역에 걸쳐 진행되는 뉴타운 사업의 애초 취지는 퇴색했고 시장교란과 함께 부동산 거품만 확대 재생산하고 있다. 지구 규모도 너무 커서 사업추진이 부진하고 이는 주민의 동의를 어렵게 하는 원인이 되기도 한다. 따라서 뉴타운 사업은 즉각 중단하거나 전면 재고돼야 한다.
주택 수요공급계획을 구 단위와 생활권단위로 다시 수립하고 그에 근거해 뉴타운의 개발면적을 현재 구역보다 더 작게 쪼개 소형단위로 순환개발해야 한다. 공공기금제도 도입 등 공공지원 강화 노력이 필요하다. 원주민의 집과 일자리라는 최소한의 존립 명분마저 없는 지금의 뉴타운사업을 계속 추진하는 것은 옳지 않다.
고병수 기자 byng8@naeil.com
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