미분양 증가 가능성 … 서울지역 전세 상승 지속

지난해 미분양 급증으로 인해 시장 침체가 우려됐지만 서울과 수도권 택지개발 지구에서는 유례없는 청약열기가 이어졌다.
우선 정부의 양도세를 비롯한 각종 세금 감면과 저금리 정책이 일조했다. 뿐만 아니라 송도와 청라 광교 등 인기 택지개발지구에서 대규모 물량의 분양이 이어지면서 부동산 시장이 살아나기 시작했다. 다만 지방 미분양 해소는 아직까지 요원한 상황이다.
양도세 감면 시한인 2010년 2월 11일을 앞두고 2009년 말부터 쏟아진 신규물량은 대부분 미분양으로 남았다. 단기에 공급이 급증하면서 수요자들의 선택 폭이 넓어졌기 때문이다.
특히 2009년 첫 사전예약을 받은 보금자리주택이 제도 보완을 거쳐 2010년에도 공급되기 때문에 내집 마련을 위한 서민들은 미분양과 보금자리주택에 관심을 기울이는 것이 좋다.

◆정부정책·금리에 주목해야 = 2010년 주택시장에서 핵심은 양도세 감면 시한(2월 11일)과 미분양 주택에 대한 취·등록세 감면 시한(6월 30일)이다. 분양시장에 쏠렸던 투자자금이 세제감면 시한인 2월 이후 주택시장으로 흘러올 경우 시장은 상승세를 보일 것이다.
또 금리인상 압박이 강하고, 재건축 규제 추가완화가 지연되고 있다. 재건축 단지 거래는 강남권 일부를 제외하고 전면 중단됐다. 앞서 언급한데로 공급량이 일시에 늘면서 미분양이 증가할 가능성이 높다. 보금자리주택 공급에 의한 주택거래를 관망하는 대기수요가 늘 수 있고, 각종 대출규제가 지속돼 거래 활성화에는 악재로 작용할 가능성이 있다.
가격 및 입지경쟁력이 뛰어난 지역으로 실수요와 투자가 몰리는 등 지역별 단지별 양극화는 2010년에도 꾸준히 이어질 전망이다.
현재 기준금리는 2%로 초저금리지만 금융권 실제 대출금리는 6(은행)~12%(저축은행)로 결코 낮지 않다. 실제 금리는 7~15%로 오를 수 있어 주택시장 위축 가능성이 크다.
2010년까지 말 한시적으로 적용되는 다주택자 양도세 중과 회피 물량이 강남권을 제외한 여타 지역에 우선적으로 쏟아져 나올 가능성이 있어 이를 노리는 것도 좋다.
2009년 신규청약 시장에서 실수요자 구성비가 높은 1~2순위에서 미달됐던 단지들이 투자수요가 높은 3~4순위(무순위)에서 청약이 마감되는 사례들이 많아졌다. 이는 투자 수요가 많고 보금자리주택 사전예약을 위해 청약저축 통장을 쓰지 않는 경우가 많았다는 것을 의미한다.
이영진 닥터아파트 이사는 “지난해 2분기 이후 분양시장이 선전했지만 시장의 요구보다는 정부의 인위적 요소에 기인해 언제 다시 꺾일지 불안하다”며 “일부 호재가 있지만 실물경기 투자심리회복과 맞물려 긍정적인 변수라고 할 수는 없다”고 말했다.

◆ 서울 입주물량 급감 = 전세시장에서 주목해야 할 것은 입주물량 규모다. 입주물량에 따라 지역별 전세가격이 정해지기 때문이다.
입주물량에 따라 지역별로 차등적으로 나타날 것으로 예상된다. 주택시장 상승세에 힘입어 전세가도 동반 상승세를 유지했으나 하반기에 들어 입주물량이 많았던 경기권을 중심으로 전세가가 하락하기 시작했다.
우선 서울은 입주물량이 2008년 5만2000가구를 정점으로 2009년 2만6900가구에 이어 2010년에도 3만3000가구 정도로 2008년 대비 60% 수준으로 급감했다. 특히 강남권의 경우 조합원분을 포함해 4700가구가 공급돼 공급난은 사상 유례가 없을 것이다. 더욱이 2년전 입주한 잠실 주공 재건축 단지의 전세 재계약 기간이 도래해 전세난 심화 및 세입자와 가옥주간 법정 분쟁이 빈발할 가능성이 높다. 특히 전세가격 상승은 2010년 수준을 유지하거나 상회할 우려마저 제기되고 있다.
이와 반대로 입주물량이 2009년보다 더 많아지는 수도권의 경우 전세가가 안정세를 이룰 것으로 보인다. 다만 보금자리주택 추가 공급 및 주택시장 침체에 따라 주택구입을 유보하는 등의 전세수요가 늘거나 유지될 경우에는 소폭 상승할 가능성도 높다. 인천과 경기권의 뉴타운 정책의 진행상황이 변수로 꼽힌다.
한편 용산참사가 2009년 말 극적으로 타결되면서 기존 재개발 이주정책이 크게 변화할 것으로 기대된다. 정부와 서울시가 추가 전세 대책을 내놓을 가능성이 높기 때문이다.

◆경매시장 더욱 활성화 될 것 = 2009년 경매시장은 IMF 금융위기를 연상케 할 정도로 활성화됐다. 한해동안 15조8000억원의 뭉칫돈이 경매시장에 몰려왔다. 2010년에도 불황의 잔재가 남아 있기 때문에 경매시장에 유입될 물건은 증가할 전망이다.
2009년 4분기 대출규제 확대 이후 재조정기를 맞으면서 경매 진행된 물건들 가운데 주인을 만나지 못한 주택들이 있으며 가계대출 급증과 금리상승이 경매물건 증가로 이어질 가능성이 높다.
이 때문에 내집마련의 수단으로 경매시장은 한층 더 주목 받을 것으로 기대된다. 현재 가계 채무능력이 소득대비 부채비율보다 높아 금리가 상승할 경우 가계에 적잖은 타격을 주게 될 것이다. 2009년 봄 이후 상승기에 무리한 대출을 받아 부동산을 구입한 경우도 채무변제에 문제가 생길 수 있고, 부채비율이 상대적으로 높은 저소득층에겐 위기가 될 수 있다.
강 은 지지옥션의 팀장은 “수도권의 경우 역세권에 위치한 소형아파트를 중심으로 경매 관심이 높아질 것”이라며 “낙찰가가 높을 수밖에 없지만 저평가된 신규물건도 낙찰될 가능성이 크기 때문에 적극적인 자세가 필요하다”고 말했다.
오승완 기자 osw@naeil.com
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