부동산시장 양극화 심화될 듯
예비청약자 미분양 놓쳤다면 서울 재개발·재건축 노려볼만
지역내일
2010-02-10
양도세 감면 11일 마감
미분양 아파트를 해소하기 위해 정부가 지난해부터 실시한 양도세 감면 혜택이 11일 마무리 된다. 내집 마련을 준비하는 실수요자로서는 각종 혜택이 많은 미분양을 매입하고 그렇지 않은 경우에는 전략을 세워 11일 이후 청약을 대비하는 것이 좋다.
업계에서는 지난해부터 가시화된 부동산 시장의 양극화가 심화될 것으로 예상했다.
◆취등록세 혜택은 6월까지 = 양도세 감면을 앞두고 수도권 지역의 미분양 아파트의 계약률도 부쩍 늘었다. 뒤늦게 미분양 매입에 뛰어든 수요자들이 특정 지역에 몰리면서 한시름을 더는 건설사도 늘고 있다.
양도세 감면은 정부가 지난해 미분양 해소를 위해 서울을 제외한 수도권과 지방에 분양 및 미분양 등 신규 아파트를 매입하는 수요자들에게 앞으로 5년간 양도세 감면 혜택(과밀억제권역 60%, 비과밀억제권역 100%)을 준 정책이다. 주택면적이 전용 149㎡를 초과할 경우 해당되지 않고, 서울시는 제외된다. 양도세 감면 혜택은 큰 호재꺼리가 됐고, 실제로 양도세 감면 혜택이후 미분양 아파트가 많이 줄어들었다.
인천 영종하늘신도시와 김포한강신도시 등이 그곳이다.
지난해 말 영종하늘신도시에서 분양한 아파트들의 경우 최초 청약률이 50%에도 못 미쳤으나 9일 현재 순수 계약률만 80~ 90%를 넘어서는 단지들이 속속 등장하고 있다.
영종신도에서 분양을 하고 있는 한 건설사 관계자는 “양도세 감면을 앞두고 미분양이 어느 정도 해소될 줄 알았지만 예상을 뛰어넘는 실적”이라며 “인천지역 실수요자를 중심으로 동과 향 입지가 좋다면 1~2층도 판매되고 있다”고 말했다.
교하신도시 롯데캐슬&칸타빌 분양사무소 관계자는 “양도세 마감을 앞둔 이번주에는 1월달에 비해 문의전화와 방문이 50% 늘었다”며 “2~3층 저층도 계약이 쉬운 편”이라고 말했다.
양도세 외에도 취등록세 감면 혜택을 동시에 누리는 곳들도 주목받는다. 취등록세 감면혜택은 전국 아파트를 대상으로 한다. 단, 2009년 2월 12일 이전까지 미분양인 상태로 2009년 2월 12일 이후 계약을 체결하고 올해 6월 30일까지 잔금지급을 완료하고 등기까지 마쳐야 취득세와 등록세를 각각 50%씩 감면 받을 수 있다. 만약 2010년 6월 30일까지 준공되었으나 등기를 하지 않을 경우 취득세만 감면받게 된다.
김은경 부동산1번지 팀장은 “경기도 용인과 광주, 인천 서구 등 입지여건이 좋은 지역의 일부단지는 수도권 비과밀억제권역으로 양도세 100% 전액 면제와 함께 취등록세 75%까지 감면받는 최대 수혜지역”이라고 말했다.
◆11일 이후에는 서울 집중 = 부동산정보업체와 중개업소는 11일 이후부터 부동산 시장의 양극화가 더욱 심화될 것으로 보고 있다.
서울과 수도권 입지가 좋은 지역에서나 청약률과 계약률이 호조를 보이고, 수도권 외곽과 지방에서는 미분양이 더 쌓일 수 있다는 예측이다.
양지영 내집마련정보사 팀장은 “양도세 감면 혜택 기간 이후에는 시장 변화를 예상해 청약 전략을 새로 짜야 한다”며 “특히 분양 물량도 극히 줄어들며, 분양가도 오를 것으로 예상돼 예비 청약자들의 내 집 마련이 더욱 힘들 것으로 보인다”고 말했다.
우선 보금자리주택과 위례신도시 등 입지여건이 뛰어난 곳에서는 청약 인파가 몰려 최대 경쟁률을 기록할 것으로 예상된다.
이에 반해 청약률이 10% 미만을 기록하는 곳도 상당수 될 것으로 보인다. 특히 건설사들의 유동성 문제는 분양시장에 지뢰가 될 수 있다. 언제 어느 업체에 문제가 발생할지 모르기 때문이다.
정부가 대한주택보증 등을 통해 안전장치를 만들어 놨지만 예비청약자들은 시공사와 시행사, 자금관리회사 등에 대해서도 꼼꼼히 따져봐야 한다.
정부가 제세공과금과 토지대금에 대한 이자비용을 아파트 분양가에 포함시킬 수 있도록 개선함으로써 분양가도 최대 2.1%가 오를 예정이다.
민간택지 분양가상한제 폐지가 조만간 결정됨에 따라 분양가의 변화도 예상된다. 또 연내 금리상승 등이 이뤄질 것으로 예상돼 내집 마련이 쉽지 않을 전망이다.
우선 공공분양 및 임대물량이 쏟아지기 때문에 위례신도시와 4월 2차 보금자리 주택을 적극적으로 노려야 한다.
입지가 좋은데다가 분양가도 저렴하다. 특히 위례신도시는 서울의 뉴타운과 수도권 택지개발 지구 중 입지가 가장 뛰어나다는 평을 받고 있다. 판교 이후 가장 치열한 경쟁이 예상된다. 위례신도시에 이어 4월 예정된 2차 보금자리주택을 공략하는 것이 좋다. 2차 보금자리주택의 강남권은 시범지구보다 입지가 좋다는 평가를 받고 있다.
청약저축통장이 없다면 재건축·재개발 물량을 노릴만 하다. 우선 왕십리뉴타운과 은평뉴타운 등에서 대단지 분양이 이뤄진다. 특히 왕십리뉴타운은 은평뉴타운보다 서울의 중심부에 위치하고, 첫 분양인 것을 감안하면 당첨 커트라인은 은평뉴타운보다 높은 55점 이상이 될 것으로 보인다.
조민이 스피드뱅크 팀장은 “지역우선공급제도가 바뀌면서 위례신도시와 서울권 보금자리주택에서는 경기, 인천 거주자가 몰릴 것으로 예상된다”며 “올해 분양시장에서 서울의 집중도는 더욱 높아질 것”이라고 내다봤다.
오승완 기자 osw@naeil.com
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미분양 아파트를 해소하기 위해 정부가 지난해부터 실시한 양도세 감면 혜택이 11일 마무리 된다. 내집 마련을 준비하는 실수요자로서는 각종 혜택이 많은 미분양을 매입하고 그렇지 않은 경우에는 전략을 세워 11일 이후 청약을 대비하는 것이 좋다.
업계에서는 지난해부터 가시화된 부동산 시장의 양극화가 심화될 것으로 예상했다.
◆취등록세 혜택은 6월까지 = 양도세 감면을 앞두고 수도권 지역의 미분양 아파트의 계약률도 부쩍 늘었다. 뒤늦게 미분양 매입에 뛰어든 수요자들이 특정 지역에 몰리면서 한시름을 더는 건설사도 늘고 있다.
양도세 감면은 정부가 지난해 미분양 해소를 위해 서울을 제외한 수도권과 지방에 분양 및 미분양 등 신규 아파트를 매입하는 수요자들에게 앞으로 5년간 양도세 감면 혜택(과밀억제권역 60%, 비과밀억제권역 100%)을 준 정책이다. 주택면적이 전용 149㎡를 초과할 경우 해당되지 않고, 서울시는 제외된다. 양도세 감면 혜택은 큰 호재꺼리가 됐고, 실제로 양도세 감면 혜택이후 미분양 아파트가 많이 줄어들었다.
인천 영종하늘신도시와 김포한강신도시 등이 그곳이다.
지난해 말 영종하늘신도시에서 분양한 아파트들의 경우 최초 청약률이 50%에도 못 미쳤으나 9일 현재 순수 계약률만 80~ 90%를 넘어서는 단지들이 속속 등장하고 있다.
영종신도에서 분양을 하고 있는 한 건설사 관계자는 “양도세 감면을 앞두고 미분양이 어느 정도 해소될 줄 알았지만 예상을 뛰어넘는 실적”이라며 “인천지역 실수요자를 중심으로 동과 향 입지가 좋다면 1~2층도 판매되고 있다”고 말했다.
교하신도시 롯데캐슬&칸타빌 분양사무소 관계자는 “양도세 마감을 앞둔 이번주에는 1월달에 비해 문의전화와 방문이 50% 늘었다”며 “2~3층 저층도 계약이 쉬운 편”이라고 말했다.
양도세 외에도 취등록세 감면 혜택을 동시에 누리는 곳들도 주목받는다. 취등록세 감면혜택은 전국 아파트를 대상으로 한다. 단, 2009년 2월 12일 이전까지 미분양인 상태로 2009년 2월 12일 이후 계약을 체결하고 올해 6월 30일까지 잔금지급을 완료하고 등기까지 마쳐야 취득세와 등록세를 각각 50%씩 감면 받을 수 있다. 만약 2010년 6월 30일까지 준공되었으나 등기를 하지 않을 경우 취득세만 감면받게 된다.
김은경 부동산1번지 팀장은 “경기도 용인과 광주, 인천 서구 등 입지여건이 좋은 지역의 일부단지는 수도권 비과밀억제권역으로 양도세 100% 전액 면제와 함께 취등록세 75%까지 감면받는 최대 수혜지역”이라고 말했다.
◆11일 이후에는 서울 집중 = 부동산정보업체와 중개업소는 11일 이후부터 부동산 시장의 양극화가 더욱 심화될 것으로 보고 있다.
서울과 수도권 입지가 좋은 지역에서나 청약률과 계약률이 호조를 보이고, 수도권 외곽과 지방에서는 미분양이 더 쌓일 수 있다는 예측이다.
양지영 내집마련정보사 팀장은 “양도세 감면 혜택 기간 이후에는 시장 변화를 예상해 청약 전략을 새로 짜야 한다”며 “특히 분양 물량도 극히 줄어들며, 분양가도 오를 것으로 예상돼 예비 청약자들의 내 집 마련이 더욱 힘들 것으로 보인다”고 말했다.
우선 보금자리주택과 위례신도시 등 입지여건이 뛰어난 곳에서는 청약 인파가 몰려 최대 경쟁률을 기록할 것으로 예상된다.
이에 반해 청약률이 10% 미만을 기록하는 곳도 상당수 될 것으로 보인다. 특히 건설사들의 유동성 문제는 분양시장에 지뢰가 될 수 있다. 언제 어느 업체에 문제가 발생할지 모르기 때문이다.
정부가 대한주택보증 등을 통해 안전장치를 만들어 놨지만 예비청약자들은 시공사와 시행사, 자금관리회사 등에 대해서도 꼼꼼히 따져봐야 한다.
정부가 제세공과금과 토지대금에 대한 이자비용을 아파트 분양가에 포함시킬 수 있도록 개선함으로써 분양가도 최대 2.1%가 오를 예정이다.
민간택지 분양가상한제 폐지가 조만간 결정됨에 따라 분양가의 변화도 예상된다. 또 연내 금리상승 등이 이뤄질 것으로 예상돼 내집 마련이 쉽지 않을 전망이다.
우선 공공분양 및 임대물량이 쏟아지기 때문에 위례신도시와 4월 2차 보금자리 주택을 적극적으로 노려야 한다.
입지가 좋은데다가 분양가도 저렴하다. 특히 위례신도시는 서울의 뉴타운과 수도권 택지개발 지구 중 입지가 가장 뛰어나다는 평을 받고 있다. 판교 이후 가장 치열한 경쟁이 예상된다. 위례신도시에 이어 4월 예정된 2차 보금자리주택을 공략하는 것이 좋다. 2차 보금자리주택의 강남권은 시범지구보다 입지가 좋다는 평가를 받고 있다.
청약저축통장이 없다면 재건축·재개발 물량을 노릴만 하다. 우선 왕십리뉴타운과 은평뉴타운 등에서 대단지 분양이 이뤄진다. 특히 왕십리뉴타운은 은평뉴타운보다 서울의 중심부에 위치하고, 첫 분양인 것을 감안하면 당첨 커트라인은 은평뉴타운보다 높은 55점 이상이 될 것으로 보인다.
조민이 스피드뱅크 팀장은 “지역우선공급제도가 바뀌면서 위례신도시와 서울권 보금자리주택에서는 경기, 인천 거주자가 몰릴 것으로 예상된다”며 “올해 분양시장에서 서울의 집중도는 더욱 높아질 것”이라고 내다봤다.
오승완 기자 osw@naeil.com
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