봄철 전셋집 구할 때 이것만 유의하자
지역내일
2010-03-04
봄철 전셋집 구할 때 이것만 유의하자
전입‧확정일자 신고해야 권리보장
계약직전에 등기부등본 열람해야
서울 서대문 A씨는 2008년 2월 20일 현재 살고 있는 아파트에 보증금 3500만원을 주고 입주했다. A씨는 확정일자가 중요하지 않다고 보고 1년이 지난 2009년 3월에 확정일자를 받았다. 하지만 2008년 6월 기업은행이 이 아파트에 대해 12억원의 근저당을 설정했고, 2009년 4월 경매가 시작돼 올 1월 2억7000만원에 낙찰됐다. 그 결과 A씨는 보증금의 최우선변제금액인 1600만원만 돌려받고 나머지 1900만원은 허공에 날리게 됐다. 세입자 확정일자가 채권자의 근저당 설정일자보다 늦었기 때문이다. A씨는 확정일자는 뒤늦게 받는 바람에 우선변제권을 행사하지 못했기 때문이다.
이처럼 전입일자나 확정일자를 제대로 받지 않은 세입자들이 자신의 보증금을 날리는 경우가 종종 발생하고 있다.
현재 경제사정이 좋지 않기 때문에 세입자가 살던 집에 근저당이 설정되거나 심한 경우 경매로 팔리는 수가 종종 있다. 보증금 반환을 미루는 집주인이나 집주인의 계약변경으로 인해 손해를 보는 경우 등 법적 분쟁을 겪지 않으려면 충분한 준비를 거쳐야 한다.
◆등기부등본에 답이 있다 =
마음에 드는 전셋집을 구했다면 상업등기소나 인터넷 대법원 등기소(www.iros.go.kr) 등을 통해 집주인의 상황을 반드시 점검해야 한다.
계약자와 등기상 소유자의 이름, 주소지 등을 확인하고 가압류나 가등기 가처분 경매등기 예고등기가 있는지 살펴보도록 한다. 이미 금융권에서 담보권이 설정돼 있거나 압류 가압류 가처분 가등기된 집을 계약할 경우 보증금도 못 받고 집을 비워주는 최악의 상황으로 이어질 수 있기 때문이다. 등기부등본을 통해 지상권 지역권 전세권 저당권 임차권 등이 설정돼 있는지 살펴볼 수 있다.
등기부등본은 계약당시만 확인하는 경우가 많은데 계약직전과 중도금 치를 때 잔금 치를 때, 전입신고 직전 등 단계별로 챙겨보는 게 좋다. 집주인이 개인채무 문제로 악의적인 생각을 품게 되면 세입자만 골탕 먹는 경우가 종종 있기 때문이다. 예컨대 계약시에는 근저당이 설정돼 있지 않다가 잔금을 치루고 입주하는 전날 근저당이 설정돼 세입자 권리를 보장받지 못하는 일도 다반사다. 이런 경우 보증금을 받아내기 위해 민사소송까지 할 수 있지만 원금을 다 받기는 어려운 일이다.
물론 기존에 살던집에 보증금을 올려 재계약하는 경우에도 반드시 등기부등본을 열람해야 인상된 보증금의 권리를 지킬 수 있다.
◆입주시점에도 조심조심 =
계약을 마무리 짓고 이사하는 입주시점에 전입신고를 한 뒤 바로 확정일자를 받아야 한다.
만일 주택이 경매에 들어갈 경우 확정일자를 받아야 우선변제권을 행사할 수 있다. 확정일자는 세입자가 집주인에게 행사하는 일종의 근저당과 비슷하다.
확정일자를 받은 뒤 근저당이 설정되면 채권자의 근저당보다 세입자의 보증금에 우선권이 부여되는 것이 우선변제권이다. 가령 1일 확정일자를 받고 2일에 근저당이 설정된 후 경매가 진행되면 세입자의 보증금을 우선적으로 배당받을 수 있다. 구체적으로 설명해보면 다음과 같다. A씨가 시세 3억원의 집에 2억원의 보증금을 내고 전세계약을 받았다. A씨는 1일 확정일자를 받았는데 며칠 뒤 B은행이 2억5000만원의 근저당을 설정한 뒤 경매를 실시해 이 집을 3억원에 낙찰받았다. A씨는 근저당 설정 이전에 확정일자를 받아 우선변제권을 행사할 수 있다. 낙찰금액 3억원 중 A씨에게 2억원의 보증금이 돌아가고 B은행은 2억5000만원의 채무중 1억원만 회수할 수 있다.
하지만 A씨의 확정일자가 B은행보다 늦다면 B은행이 2억5000만원을 배당받은 뒤 A씨는 5000만원만 배당받게 된다. 1억5000만원은 허공에 날아가게 된다.
확정일자는 주택을 인도받고 주민등록이전까지 마친 뒤 임대차 계약서 원본에 확정일자를 동사무소나 등기소에서 저렴한 비용으로 받을 수 있다.
임대인의 동의여부와 관계없이 세입자 단독으로 처리할 수 있다. 참고로 전세보증금을 보장받기 위해서는 계약후 동사무소에 가서 전입신고를 하고 확정일자 날인을 받아야 확정일자의 효력이 발생된다. 확정일자만 먼저 받았을 경우 어떠한 효력도 발생되지 않기 때문에 주의해야 한다.
◆하자보수도 계약서에 기입 =
대부분 집주인과 세입자가 계약할 때 도배와 바닥장판, 공과금, 관리비 등의 문제를 어떻게 할 것인지 구두로 약속한다. 하지만 향후 분쟁 소지를 없애기 위해서는 구도보다 계약서의 특약란에 기입하는 게 좋다.
계약서 작성 시 ‘잔금치를 때 등기부등본상 변동이 있을 경우 계약을 무효로 하고 임대인은 임차인에게 계약금을 반환한다’ 라는 문구도 기입하는 것이 좋다.
앞서 소개했듯이 계약시와 잔금을 치룰 때 등기부등본에 변동이 있는 경우 세입자한테 불리한 상황으로 이어질 가능성이 높기 때문이다.
계약을 할 때에는 등기부상의 실소유자와 하는 것이 원칙이다. 상대방이 등기부상 실소유주인지 확인해야 한다. 주민등록증 위조 사례도 심심치 않게 발생하기 때문에 여권이나 운전면허증을 통해 복수검증하는게 중요하다. 가족이나 부동산중개업자가 대리인으로 나선 경우에는 집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 받아야 한다. 인감도장도 확인해야하며 위임장 없이 계약을 맺은 후 분쟁이 일어나면 권리행사가 어렵게 된다.
오승완 기자 osw@naeil.com
도움말
지지옥션 강 은 팀장
부동산써브 함영진 실장
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전입‧확정일자 신고해야 권리보장
계약직전에 등기부등본 열람해야
서울 서대문 A씨는 2008년 2월 20일 현재 살고 있는 아파트에 보증금 3500만원을 주고 입주했다. A씨는 확정일자가 중요하지 않다고 보고 1년이 지난 2009년 3월에 확정일자를 받았다. 하지만 2008년 6월 기업은행이 이 아파트에 대해 12억원의 근저당을 설정했고, 2009년 4월 경매가 시작돼 올 1월 2억7000만원에 낙찰됐다. 그 결과 A씨는 보증금의 최우선변제금액인 1600만원만 돌려받고 나머지 1900만원은 허공에 날리게 됐다. 세입자 확정일자가 채권자의 근저당 설정일자보다 늦었기 때문이다. A씨는 확정일자는 뒤늦게 받는 바람에 우선변제권을 행사하지 못했기 때문이다.
이처럼 전입일자나 확정일자를 제대로 받지 않은 세입자들이 자신의 보증금을 날리는 경우가 종종 발생하고 있다.
현재 경제사정이 좋지 않기 때문에 세입자가 살던 집에 근저당이 설정되거나 심한 경우 경매로 팔리는 수가 종종 있다. 보증금 반환을 미루는 집주인이나 집주인의 계약변경으로 인해 손해를 보는 경우 등 법적 분쟁을 겪지 않으려면 충분한 준비를 거쳐야 한다.
◆등기부등본에 답이 있다 =
마음에 드는 전셋집을 구했다면 상업등기소나 인터넷 대법원 등기소(www.iros.go.kr) 등을 통해 집주인의 상황을 반드시 점검해야 한다.
계약자와 등기상 소유자의 이름, 주소지 등을 확인하고 가압류나 가등기 가처분 경매등기 예고등기가 있는지 살펴보도록 한다. 이미 금융권에서 담보권이 설정돼 있거나 압류 가압류 가처분 가등기된 집을 계약할 경우 보증금도 못 받고 집을 비워주는 최악의 상황으로 이어질 수 있기 때문이다. 등기부등본을 통해 지상권 지역권 전세권 저당권 임차권 등이 설정돼 있는지 살펴볼 수 있다.
등기부등본은 계약당시만 확인하는 경우가 많은데 계약직전과 중도금 치를 때 잔금 치를 때, 전입신고 직전 등 단계별로 챙겨보는 게 좋다. 집주인이 개인채무 문제로 악의적인 생각을 품게 되면 세입자만 골탕 먹는 경우가 종종 있기 때문이다. 예컨대 계약시에는 근저당이 설정돼 있지 않다가 잔금을 치루고 입주하는 전날 근저당이 설정돼 세입자 권리를 보장받지 못하는 일도 다반사다. 이런 경우 보증금을 받아내기 위해 민사소송까지 할 수 있지만 원금을 다 받기는 어려운 일이다.
물론 기존에 살던집에 보증금을 올려 재계약하는 경우에도 반드시 등기부등본을 열람해야 인상된 보증금의 권리를 지킬 수 있다.
◆입주시점에도 조심조심 =
계약을 마무리 짓고 이사하는 입주시점에 전입신고를 한 뒤 바로 확정일자를 받아야 한다.
만일 주택이 경매에 들어갈 경우 확정일자를 받아야 우선변제권을 행사할 수 있다. 확정일자는 세입자가 집주인에게 행사하는 일종의 근저당과 비슷하다.
확정일자를 받은 뒤 근저당이 설정되면 채권자의 근저당보다 세입자의 보증금에 우선권이 부여되는 것이 우선변제권이다. 가령 1일 확정일자를 받고 2일에 근저당이 설정된 후 경매가 진행되면 세입자의 보증금을 우선적으로 배당받을 수 있다. 구체적으로 설명해보면 다음과 같다. A씨가 시세 3억원의 집에 2억원의 보증금을 내고 전세계약을 받았다. A씨는 1일 확정일자를 받았는데 며칠 뒤 B은행이 2억5000만원의 근저당을 설정한 뒤 경매를 실시해 이 집을 3억원에 낙찰받았다. A씨는 근저당 설정 이전에 확정일자를 받아 우선변제권을 행사할 수 있다. 낙찰금액 3억원 중 A씨에게 2억원의 보증금이 돌아가고 B은행은 2억5000만원의 채무중 1억원만 회수할 수 있다.
하지만 A씨의 확정일자가 B은행보다 늦다면 B은행이 2억5000만원을 배당받은 뒤 A씨는 5000만원만 배당받게 된다. 1억5000만원은 허공에 날아가게 된다.
확정일자는 주택을 인도받고 주민등록이전까지 마친 뒤 임대차 계약서 원본에 확정일자를 동사무소나 등기소에서 저렴한 비용으로 받을 수 있다.
임대인의 동의여부와 관계없이 세입자 단독으로 처리할 수 있다. 참고로 전세보증금을 보장받기 위해서는 계약후 동사무소에 가서 전입신고를 하고 확정일자 날인을 받아야 확정일자의 효력이 발생된다. 확정일자만 먼저 받았을 경우 어떠한 효력도 발생되지 않기 때문에 주의해야 한다.
◆하자보수도 계약서에 기입 =
대부분 집주인과 세입자가 계약할 때 도배와 바닥장판, 공과금, 관리비 등의 문제를 어떻게 할 것인지 구두로 약속한다. 하지만 향후 분쟁 소지를 없애기 위해서는 구도보다 계약서의 특약란에 기입하는 게 좋다.
계약서 작성 시 ‘잔금치를 때 등기부등본상 변동이 있을 경우 계약을 무효로 하고 임대인은 임차인에게 계약금을 반환한다’ 라는 문구도 기입하는 것이 좋다.
앞서 소개했듯이 계약시와 잔금을 치룰 때 등기부등본에 변동이 있는 경우 세입자한테 불리한 상황으로 이어질 가능성이 높기 때문이다.
계약을 할 때에는 등기부상의 실소유자와 하는 것이 원칙이다. 상대방이 등기부상 실소유주인지 확인해야 한다. 주민등록증 위조 사례도 심심치 않게 발생하기 때문에 여권이나 운전면허증을 통해 복수검증하는게 중요하다. 가족이나 부동산중개업자가 대리인으로 나선 경우에는 집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 받아야 한다. 인감도장도 확인해야하며 위임장 없이 계약을 맺은 후 분쟁이 일어나면 권리행사가 어렵게 된다.
오승완 기자 osw@naeil.com
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