#서울 서대문구에 사는 A씨는 2008년 2월 20일 보증금 3500만원을 주고 아파트에 입주했다. A씨는 확정일자가 중요하지 않다고 보고 1년이 지난 2009년 3월에 확정일자를 받았다.
하지만 기업은행이 2008년 6월 이 아파트 소유주와의 채무관계를 해결하기 위해 A씨가 살고 있는 아파트에 12억원의 근저당을 설정하고 이듬해인 2009년 4월 경매를 신청했다.
이 아파트는 올 1월 2억7000만원에 낙찰됐다. 그 결과 A씨는 보증금 최우선변제금액인 1600만원만 돌려받고 나머지 1900만원은 허공에 날렸다.
세입자 확정일자(2009년 3월)가 채권자의 근저당 설정일자(2008년 6월)보다 늦었기 때문이다. A씨는 경매소식을 듣고 부랴부랴 확정일자를 받았지만 세입자 권리인 우선변제권을 행사하는데는 부족했다.

3일 업게에 따르면 최근들어 전입일자나 확정일자를 제대로 받지 않은 세입자들이 자신의 보증금을 날리는 경우가 빈번해지고 있다.
현재 경제사정이 좋지 않아 세입자가 살던 집에 근저당이 설정되거나 심한 경우 경매로 팔리는 경우가 많아졌기 때문이다. 보증금 반환을 미루는 집주인이나 집주인의 계약변경으로 인해 손해를 보는 경우 등 법적 분쟁을 겪지 않으려면 충분한 준비를 거쳐야 한다.

◆등기부등본에 답이 있다 = 마음에 드는 전셋집을 구했다면 상업등기소나 인터넷 대법원 등기소(iros.go.kr) 등을 통해 집주인의 상황을 반드시 점검해야 한다.
계약자와 등기상 소유자 이름, 주소지 등을 확인하고 가압류나 가등기 가처분 경매등기 예고등기가 있는지 살펴보도록 한다. 이미 금융권에서 담보권이 설정돼 있거나 압류 가압류 가처분 가등기된 집을 계약할 경우 보증금도 못 받고 집을 비워주는 상황으로 이어질 수도 있다. 등기부등본을 통해 지상권 지역권 전세권 저당권 임차권 등이 설정돼 있는지 살펴볼 수 있다.
등기부등본은 계약당시만 확인하는 경우가 많은데 계약직전과 중도금 치를 때 잔금 치를 때, 전입신고 직전 등 단계별로 챙겨보는 게 좋다. 집주인이 개인채무 문제로 악의적인 생각을 품게 되면 세입자만 골탕 먹기 때문이다. 예컨대 계약시에는 근저당이 설정돼 있지 않다가 세입자가 입주하는 전날 근저당이 설정돼 세입자 권리를 보장받지 못하는 일도 다반사다.
◆입주시점에도 조심조심 = 계약을 마무리 짓고 이사하는 입주시점에 전입신고를 한 뒤 바로 확정일자를 받아야 한다.
확정일자는 세입자가 집주인에게 행사하는 일종의 근저당과 비슷하다.
만일 주택이 경매에 들어갈 경우 확정일자를 받아야 우선변제권을 행사할 수 있다.
확정일자를 받은 뒤 근저당이 설정되면 채권자 근저당보다 세입자 보증금에 우선권이 부여되는 것이 우선변제권이다. 가령 1일 확정일자를 받고 2일에 근저당이 설정된 후 경매가 진행되면 세입자 보증금을 우선 배당받을 수 있다.
구체적으로 설명하면 다음과 같다.
B씨는 시세 3억원의 집에 2억원의 보증금을 내고 전세계약을 했다. B씨는 1일 확정일자를 받았는데 며칠 뒤 C은행이 2억5000만원의 근저당을 설정한 뒤 경매를 실시해 이 집을 3억원에 낙찰받았다.
B씨는 근저당 설정 이전에 확정일자를 받아 우선변제권을 행사할 수 있다.
낙찰금액 3억원 중 B씨에게 2억원의 보증금이 돌아가고 C은행은 2억5000만원의 채무중 1억원만 회수할 수 있다.
하지만 B씨의 확정일자가 C은행보다 늦다면 C은행이 2억5000만원을 배당받은 뒤 A씨는 5000만원만 배당받게 된다. 1억5000만원은 허공에 날아간다.
확정일자는 임대인의 동의여부와 관계없이 세입자 단독으로 처리할 수 있다.
확정일자만 먼저 받았을 경우 어떠한 효력도 발생되지 않기 때문에 주의해야 한다.
오승완 기자 osw@naeil.com
도움말 지지옥션 강 은 팀장
부동산써브 함영진 실장
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