'전셋집 안전하게 계약하기'
지역내일
2001-08-29
최근 금리 인하와 더불어 상당수 전세 임대자가 전세를 월세로 전환하고 있다. 이 때문에 전세 부족으로 전세 가격이 많이 올랐고 당황한 세입자들은 싼 전세 물건이 나타나면 앞뒤 가리지 않고 덥석 계약하는 경우가 있다. 하지만 전세계약시 싼 물건보다 전세입자에게 더욱 중요한 것은 보증금을 안전하게 지키는 것이다.
근저당이나 압류 가등기 가처분 등 복잡한 권리 관계가 설정된 전세 물건은 입주와 주민등록 및 확정일자를 받아도 전세 보증금을 지키기 어려운 경우가 많다. 따라서 무엇보다도 전셋집을 얻기 전에 보증금을 안전하게 돌려 받을 수 있는지 여부를 고려해야 한다.
현재 김포시내의 주택 전세는 주로 다세대 주택형과 아파트형으로 거래가 이루어지고 있다. 다세대 주택형은 보통 건물 외벽에 '빌라'라고 명시된 주택이 다세대 주택인 경우가 많은데 아파트 연립 주택과 함께 공동 주택에 속한다. 동당 면적이 2백평 이하, 4층 이하인 주택으로서 소규모 단위로 지어지고 편의 시설 등이 부족해 인기도가 다소 떨어진다. 따라서 경매시에도 아파트에 비해 낮은 60∼70%수준에서 낙찰되는 경우가 많다. 다세대 주택은 다가구 주택과 달리 개별 분할 등기가 되므로 해당 세대의 전입은 반드시 동·호수를 기재해 신고한다. 만약 실제 등기부상에 기재된 호수와 달리 건물 외벽에 표시된 호수로 잘못 전입 신고를 한 경우는 경매시 보증금을 보호받지 못한다. 특히 생활 정보지 등에서 기존 세입자나 주인이 전세를 빨리 놓기 위해 지하층을 1층으로 표시하는 경우가 있다. 이를 믿고 1층으로 전입 신고를 했다가 보증금을 날리는 사례도 있다. 전입 신고는 반드시 등기부에 기재된 주소대로 해야 한다.
아파트 신도시를 형성해 가고 있는 김포지역의 특성상 현재 김포시내의 전세거래는 현재 공사중인 입주예정 아파트를 중심으로 거래가 이루어지고 있다. 입주가 시작된 사우동의 건영아파트나 풍무동의 삼성아파트 등과 함께 올 말이나 내년 초 입주예정인 풍무동 일대에 몰려 있는 아파트들도 거래 선상에 오르고 있다. 이렇듯 신규 입주 예정인 아파트의 경우 새로 입주할 예정인 아파트를 임차할 때, 수분양자가 잔금을 내지 않은 경우는 분양권을 전매할 수 있으므로 주의해야 한다. 그러나 잔금을 이미 납부한 상태라면 미등기 전매가 금지돼 있으므로 분양 계약서와 잔금 완납 영수증 등으로 실제 소유주 여부를 확인한 후 임차 계약을 하면 별 문제가 없다. 그러나 상당수 아파트는 금융 기관을 통해 중도금을 융자받는 경우가 있는데 이때 금융 기관은 분양자의 소유권보존등기가 끝나면 곧바로 1순위 저당권을 설정하는데 만약 세입자가 저당권 설정 등기를 하기 전에 입주와 주민등록 전입 등으로 대항력을 갖추면 1순위를 확보하지 못하므로 임대인으로 하여금 임차인의 주소를 일시 옮겨 대항력을 상실하도록 요구하는 사례가 있다. 이때는 융자 금액이 적으면 몰라도 다소 많은 수준이면 절대로 응해서는 안 된다.
분양권을 전매 받은 사람과 전세 계약을 할 경우는 종전 소유자로부터 정식으로 명의 이전을 받았는지, 미납 중도금과 연체금은 없는지 확인해야 한다. 특히 분양 계약서상의 입주 예정일은 여러 가지사정으로 지켜지지 못하는 경우가 많으므로 반드시 현장의 공사 진척 상황 등을 확인한 후 계약해야 한다. 아울러 분양 계약서와 주민등록증으로 본인 여부를 반드시 대조하고 분양 계약서에 이중 전세 계약이나 매매 계약을 방지하기 위해 '전세필'등을 표시해 두는 것이 좋다.
세입자를 보호하기 위한 확정일자는 전입 신고시 동사무소에서 업무를 처리할 수 있으며 그 외의 경우는 관할지역 등기소에서 확정일자를 받을 수 있다. 주택 임대차 보호법에 따르면 세입자는 전세 계약 후 입주일에는 반드시 주민등록전입신고와 확정일자인을 받아야 그 익일부터 대항력이 발생하고 만약 경매가 되는 경우에도 낙찰자에게는 받을 수 없지만 법원배당에는 참가할 수 있는 자격이 주어진다. 또한 잔금을 치루기 전에 최종 등기부등본을 확인하여야 한다. 등기부등본을 보고 가압류 가등기 가처분 경매등기 예고등기 저당권 선순위 전세권 등을 확인하되, 저당권 전세권 등기인 경우에는 총채권액과 시세를 비교하여 아파트는 시세의 70%, 단독 다가구는 시세의 60%정도까지는 안전하다고 할 수 있고, 그 이외의 등기(가압류 등)가 있는 경우는 될 수 있는 대로 계약을 피하는 것이 좋다.
(문의: 김포시 등기소 984-9530)
양지연 리포터 yangjiyeon@naver.com
근저당이나 압류 가등기 가처분 등 복잡한 권리 관계가 설정된 전세 물건은 입주와 주민등록 및 확정일자를 받아도 전세 보증금을 지키기 어려운 경우가 많다. 따라서 무엇보다도 전셋집을 얻기 전에 보증금을 안전하게 돌려 받을 수 있는지 여부를 고려해야 한다.
현재 김포시내의 주택 전세는 주로 다세대 주택형과 아파트형으로 거래가 이루어지고 있다. 다세대 주택형은 보통 건물 외벽에 '빌라'라고 명시된 주택이 다세대 주택인 경우가 많은데 아파트 연립 주택과 함께 공동 주택에 속한다. 동당 면적이 2백평 이하, 4층 이하인 주택으로서 소규모 단위로 지어지고 편의 시설 등이 부족해 인기도가 다소 떨어진다. 따라서 경매시에도 아파트에 비해 낮은 60∼70%수준에서 낙찰되는 경우가 많다. 다세대 주택은 다가구 주택과 달리 개별 분할 등기가 되므로 해당 세대의 전입은 반드시 동·호수를 기재해 신고한다. 만약 실제 등기부상에 기재된 호수와 달리 건물 외벽에 표시된 호수로 잘못 전입 신고를 한 경우는 경매시 보증금을 보호받지 못한다. 특히 생활 정보지 등에서 기존 세입자나 주인이 전세를 빨리 놓기 위해 지하층을 1층으로 표시하는 경우가 있다. 이를 믿고 1층으로 전입 신고를 했다가 보증금을 날리는 사례도 있다. 전입 신고는 반드시 등기부에 기재된 주소대로 해야 한다.
아파트 신도시를 형성해 가고 있는 김포지역의 특성상 현재 김포시내의 전세거래는 현재 공사중인 입주예정 아파트를 중심으로 거래가 이루어지고 있다. 입주가 시작된 사우동의 건영아파트나 풍무동의 삼성아파트 등과 함께 올 말이나 내년 초 입주예정인 풍무동 일대에 몰려 있는 아파트들도 거래 선상에 오르고 있다. 이렇듯 신규 입주 예정인 아파트의 경우 새로 입주할 예정인 아파트를 임차할 때, 수분양자가 잔금을 내지 않은 경우는 분양권을 전매할 수 있으므로 주의해야 한다. 그러나 잔금을 이미 납부한 상태라면 미등기 전매가 금지돼 있으므로 분양 계약서와 잔금 완납 영수증 등으로 실제 소유주 여부를 확인한 후 임차 계약을 하면 별 문제가 없다. 그러나 상당수 아파트는 금융 기관을 통해 중도금을 융자받는 경우가 있는데 이때 금융 기관은 분양자의 소유권보존등기가 끝나면 곧바로 1순위 저당권을 설정하는데 만약 세입자가 저당권 설정 등기를 하기 전에 입주와 주민등록 전입 등으로 대항력을 갖추면 1순위를 확보하지 못하므로 임대인으로 하여금 임차인의 주소를 일시 옮겨 대항력을 상실하도록 요구하는 사례가 있다. 이때는 융자 금액이 적으면 몰라도 다소 많은 수준이면 절대로 응해서는 안 된다.
분양권을 전매 받은 사람과 전세 계약을 할 경우는 종전 소유자로부터 정식으로 명의 이전을 받았는지, 미납 중도금과 연체금은 없는지 확인해야 한다. 특히 분양 계약서상의 입주 예정일은 여러 가지사정으로 지켜지지 못하는 경우가 많으므로 반드시 현장의 공사 진척 상황 등을 확인한 후 계약해야 한다. 아울러 분양 계약서와 주민등록증으로 본인 여부를 반드시 대조하고 분양 계약서에 이중 전세 계약이나 매매 계약을 방지하기 위해 '전세필'등을 표시해 두는 것이 좋다.
세입자를 보호하기 위한 확정일자는 전입 신고시 동사무소에서 업무를 처리할 수 있으며 그 외의 경우는 관할지역 등기소에서 확정일자를 받을 수 있다. 주택 임대차 보호법에 따르면 세입자는 전세 계약 후 입주일에는 반드시 주민등록전입신고와 확정일자인을 받아야 그 익일부터 대항력이 발생하고 만약 경매가 되는 경우에도 낙찰자에게는 받을 수 없지만 법원배당에는 참가할 수 있는 자격이 주어진다. 또한 잔금을 치루기 전에 최종 등기부등본을 확인하여야 한다. 등기부등본을 보고 가압류 가등기 가처분 경매등기 예고등기 저당권 선순위 전세권 등을 확인하되, 저당권 전세권 등기인 경우에는 총채권액과 시세를 비교하여 아파트는 시세의 70%, 단독 다가구는 시세의 60%정도까지는 안전하다고 할 수 있고, 그 이외의 등기(가압류 등)가 있는 경우는 될 수 있는 대로 계약을 피하는 것이 좋다.
(문의: 김포시 등기소 984-9530)
양지연 리포터 yangjiyeon@naver.com
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