하반기 부동산시장 전망 - 전문가 37명 설문조사
“장기적 대세하락 가능성”
서울 및 수도권 전세 ‘안갯속’ … 일부지역서 미입주 대란 터질 것

내일신문이 부동산 관련 전문가 37명을 대상으로 지난달 30일부터 2일까지 3일간 설문조사를 한 결과 ‘하반기 미입주 대란’을 우려하는 응답이 월등이 많은 것으로 나타났다.
준공된 아파트에 계약자들이 입주하지 않는 ‘미입주대란을 예상하고 있는가’라는 질문에 22명이 ‘터질 것이다’라고 했고, 10명이 ‘터지지 않는다’고 답했다. 나머지 무응답자 중에는 ‘대란까지는 아니더라도 미입주 문제가 불거질 것’이라는 답변도 있었다. 이들이 지목한 지역으로는 서울에서 강북 뉴타운지역과 일산(고양 덕이 식사), 파주(교하신도시), 남양주, 용인(신봉) 등이 있었다. 일부에서는 인천의 송도 및 청라, 세종시 등을 거론하기도 했다.
이들 지역은 분양가 상한제 제도 도입 이전에 건설사들이 밀어내기식 분양을 한 곳들이라 수요를 초과해 공급이 이뤄진 곳들이다. 결국 건설사의 무차별 분양이 ‘재무적 압박’이라는 부메랑으로 돌아올 가능성이 커졌다.

◆서울 및 수도권 아파트 약세 =
아파트 매매 및 전세시장에 대한 질문을 한 결과 응답자들은 서울 및 수도권지역 아파트 매매 가격은 약세를 보일 것으로 예측했다.
서울 및 수도권지역 매매시장에 대해서 ‘가격이 오른다’와 ‘강보합’, ‘변동 없다’에는 각각 2명이 응답했으나 ‘약보합’과 ‘떨어진다’에는 각각 21명과 8명이 응답했다. 하반기 매매가격 약세가 이어질 것이라는 전망이 우세했다.
미분양이 적체된 지방 아파트 매매 시장도 크게 다르지 않았다. ‘오른다’에는 한명도 답하지 않았지만 ‘강보합’에는 11명이 답했다. ‘약보합’과 ‘떨어진다’도 각각 8명과 10명이나 됐다.
‘변동 없다’에도 8명이 응답해 지방 아파트 시장도 약세가 예견된다.
하지만 서울 및 수도권지역의 전세시장에 대해서는 응답이 엇갈리는 등 혼전 양상을 보였다. 주택시장에 대한 불확실성이 여전히 존재하고 있어 전문가집단에서도 함부로 예측하기 어렵다는 얘기다.
서울 및 수도권 전세시장에 대해서 ‘오른다’와 ‘강보합’은 각각 6명과 16명이었지만 ‘약보합’과 ‘내린다’에는 11명과 1명이 답했다. ‘변동 없다’도 3명이었다. 강세를 보일 것이라는 답이 다소 많았지만 쉽게 예측하기 어려운 상황이다.
하반기 관심높은 부동산 상품으로는 오피스텔(26명)과 재건축아파트(7명), 토지(6명) 등이 꼽혔다.(복수응답)아파트에 응답한 것은 4명에 불과했다. 타운하우스나 주상복합, 오피스용 빌딩에 응답한 것은 각각 1명씩이었다.
현재 주택거래 침체 대해 전면적인 규제 완화 및 폐지보다는 선별적 완화 정책이 필요하다는 응답이 대부분을 차지했다.
손은경 하나금융경영연구소 수석연구원은 “총부채상환비율(DTI) 완화나 규제의 전면 폐지는 정부 정책기조와도 맞지 않다”면서 “다만 기존주택 처분 수요자들을 대상으로 면적과 가격 소득제한을 완화할 필요가 있다”고 말했다.

◆대세하락 가능성 제기 =
아파트 가격이 급격히 떨어질 것이라는 ‘대세하락론’에 대해 전문가들과 건설업계 주택분야 임원들은 ‘대세하락 가능성 있다’에는 2명이, ‘장기적으로 가능성 있다’에는 16명이 응답해 아파트 가격이 점차 하락할 것이라는데 무게가 쏠렸다. 하지만 ‘대세 하락이 없다’에도 16답했다.
학계나 금융권 전문가들은 ‘대세하락이 없다’는 항목에 6명이, ‘가능성이 있다’와 ‘장기적으로 가능성 있다’에는 8명이 답했다. 건설업계 등 이해 관계자들이 ‘대세하락 없다’에 비중을 둔 반면, 학계나 금융권에서는 ‘대세하락 가능성’에 무게를 두고 있는 것이다.
하반기 민간분양 증가 여부에 대한 질문에는 ‘감소’(20명)가 ‘증가’(9명)보다 두배 이상 많았다.
건설사의 사업예정지역에 대한 금융비용 증가로 다시 밀어내기식 분양이 이어져 증가할 것이라는 전망도 제시됐다. 그러나 민간분양 물량과 공공분양 물량의 가격차이, 건설시장 위축 및 구조조정, 주택구매력 약화 등이 하반기 민간건설사의 분양을 감소시킬 것이라는 예상이 훨씬 많았다.
한 건설사 임원은 “현재 건설사들은 미분양에 이어 미입주까지 해결해야 한다”면서 “주택시장이 살아나지 않는 이상 사업성이 없는 지역의 분양은 줄이거나 포기하고 서울지역 재건축이나 재개발 사업에 집중할 것”이라고 말했다.

오승완 김병국 김상범 김형선 기자 osw@naeil.com

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