조명래 단국대 교수

전세는 전체 가구의 3할이 이용할 정도로 중요한 임대제도지만 정책적으로나 제도적으로 방치되어 있다.

정부가 내놓은 1·13 전월세 대책은 대개 막연히 공급을 늘린다는 명분으로 건설업자나 임대인을 돕는 것에 불과하다. 전세문제를 직접 겨냥해 전세수요자인 임차인의 주거권을 보호하고 주거안정을 도모하는 그러한 내용은 없다.

전세용 주택은 대부분 민간 자가가 임대로 전환되어 공급되고 임대차 관계도 법적인 틀 밖에서 사인 간 관계로만 맺어진다.

부분시장으로 전세시장은 이렇게 방치되어 있어 전체 주택시장이 지금과 같이 위축되면서 촉발된 전세란에 대해 정부가 손쓸 방도가 없다. 사실 없는 게 아니라 없도록 만들었다는 게 더 정확한 표현이다. 이런 상태라면 전세난은 앞으로 더 심각한 수준으로 계속 반복될 수밖에 없다.

전세난에 올바르게 대처하기 위해서는 제대로 된 전세정책이 작동해야 하고 주먹구구식 전세제도도 선진화되어야 한다.

주먹구구식 전세제도 선진화 시급

엄밀한 의미에서 전세정책은 지금까지 없었다. 다른 주택정책에 끼여 있었을 뿐이다. 제대로 된 전세정책을 강구한다면 공급자(건설업자, 임대인)보다 주거약자인 전세수요자를 우선적으로 배려하고 보호하는 데 역점을 두어야 한다. 또 주거복지 차원에서 전세주택의 공급·배분·이용에 규율을 만들어야 한다. 핵심은 민간시장에서 공급되던 '전세용 주택'을 공공이 직접 공급하는 일이다.

비근한 예가 서울시의 장기전세주택(시프트)이다. 그러나 전세용 공공주택을 일시에 대폭 늘리는 데는 어려움이 있기에 재원확보와 공급제도의 마련이 필히 선행돼야 한다.

최근 방송 좌담회에서 대통령은 한국토지주택공사(LH)를 통해 2만6000호의 다가구·다세대 주택을 매입해 서민용 전세주택으로 내놓겠다고 했다. 정부가 의지만 있으면 충분히 할 수 있음을 보여준 것이다.

이와 병행하여 전세수요를 분산시키기 위한 공공분양 주택과 공공보유 임대주택도 획기적으로 늘려야 한다. 특히 공공임대주택을 향후 10년 이내에 전체 주택 재고의 20~30% 수준으로 늘려 전세수요자를 공공임대수요자로 흡수해 주거안정을 도모해야 한다.

단기적으로는 보금자리주택 전체를 공공 임대주택으로 공급하고, 공공에 의한 매입임대주택을 지속적으로 확보하며, 재개발 재건축 시 소형주택 및 공공임대주택을 의무적으로 공급하는 방안이 다시 도입되어야 한다.

전세문제는 공급만으로 해결되지 않는다. 주택공급과 거래가 위축되고 매입기피로 임대수요가 더 늘며, 전세임대가 자본수익 창출의 매력적인 수단으로 선호되면 될수록 전세난은 더욱 빈발한다.

국민적 논의와 합의를 통해 해결 가능

따라서 전세주택의 양적 공급 확대보다 앞으로 더 시급한 과제는 전세제도의 선진화를 통한 전세임대의 질적 관리다.

전세제도의 선진화란 임대차 관계 전반을 법적 틀 내에서 시장원리에 따라 이루어지도록 규율하는 전세의 입법화를 의미한다. 여기에는 전세등록제, 공정임대료제, 전세가상한제, 계약갱신청구권제, 전세소득세, 임대료조정제 등이 포함된다.

이 모두는 하나의 시스템으로 제도화되어야 한다. 제도 하나하나가 논란거리고 저항과 부작용이 있을 수 있다. 그러나 대부분은 입법기술의 문제이고 과도기적 문제에 불과한 것으로 국민적 논의와 합의를 통해 충분히 해결 가능하다.

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