토지소유자와 지자체간 '사전협상제' 도입

비도시지역도 '성장관리방안' 도입해 개발

도시지역의 토지용도변경이 쉬워지고, 개발압력이 높은 비도시지역도 계획적으로 개발된다. 또 보전지역 손실을 용적률로 보상하는 '용적률거래제'가 검토된다.

국토해양부는 23일 오전 국립산림과학원에서 열린 국가경쟁력강화위원회 25차 회의에서 이 같은 내용의 '아름답고 품격있는 국토공간 창출방안'을 보고했다.

'방안'에 따르면 도시지역 토지이용을 활성화하기 위해 용도지역 변경이 쉬워진다.

◆자연녹지도 용도 변경 가능 = 도시지역에서 자연녹지지역를 제외한 시가지(주거·상업·공업지역)에 대해 토지소유자와 행정청(지자체)간 사전협의를 통해 용도를 변경할 수 있는 '사전협상제도'를 도입한다.

다만 개발이익을 환수할 수 있는 장치는 마련키로 했다. 개발이익 환수장치가 부족하고, 개발에 따른 특혜시비 등으로 용도지역 변경이 잘 안 되고 있다는 판단에 따른 조치다. 현재 관련 법 개정안이 국회에 계류 중이다.

도시지역내 자연녹지지역도 지구단위계획을 수립하면 용도지역 변경이 가능하다. 자연녹지지역은 도시지역의 59%를 차지하고 있어 수요에 따른 적정한 활용이 필요하나 지자체에서 특혜시비 등을 이유로 용도변경을 기피한 채 용도에 맞지 않는 시설들이 무리하게 들어서고 있다고 국토부는 설명했다.

이와 함께 실효성이 떨어지는 용도지구는 폐지된다.

총 10종의 용도지구 중 미관·고도·방화·방재·보존·개발진흥지구 등 6개 지구는 폐지할 예정이다. 대신 지구단위계획제도로 대체하는 방안을 검토한다. 그동안 유사지구 중복지정과 경직된 운영 등으로 토지소유자들의 혼란과 불편을 초래한다는 지적을 받아왔다.

◆지구단위 계획 수립지역 확대 = 정부는 또 도시주변 난개발 방지를 위한 대책도 마련했다.

계획적인 관리수단인 지구단위계획을 수립해야 하는 지역을 확대할 방침이다. 현재 비도시지역내 제2종지구단위계획의 경우, 계획관리지역과 개발진흥지구에서만 수립토록 하고 있으나 앞으로는 계획관리지역이 50% 이상이면 생산·보전관리지역을 포함해 계획을 세울 수 있다. 또 고속국도, 철도 500m 이내에 개발진흥구역을 지정할 수 있도록 완화해 지구단위계획을 수립할 수 있는 지역을 확대했다. 지구단위계획 입안·결정 기간도 현행 400일에서 210일로 단축된다.

국토부는 또 개발압력이 높은 비도시지역(관리·농업·자연환경보전구역)에 '성장관리방안'을 도입, 계획적인 개발을 도모할 예정이다. 성장관리방안을 수립한 지역은 개발행위시 지방도시계획위원회의 심의를 받지 않도록 했다. 이와 함께 기반시설부담구역을 확대해 난개발이 우려되는 지역의 기반시설을 확충토록 했다. 기반시설부담구역은 비도시지역 난개발을 막기 위해 개발자에게 기반시설 설치비용을 부담케 하는 제도로, 현재 경남 김해지역 3곳이 지정돼 있다.

◆용적률 거래제 도입 검토 = 정부는 또 문화재 보전지역 등 장기적인 보전이 필요한 지역을 안정적으로 관리하기 위해 '용적률거래제' 도입방안을 검토키로 했다. 이는 개발지역의 개발이익으로 규제받는 보전지역의 손실을 용적률로 보상하는 제도로, 전문기관 연구를 통해 올해 안에 도입여부를 결정할 방침이다. 아울러 정부는 국토경관 관리를 위해 SOC나 대규모 개발사업 등에 경관심의제도를 도입하고, 규정을 완화해 독창적인 도시경관을 조성할 수 있는 '특별건축구역'을 확대할 방침이다.

도심재생사업 활성화 방안도 마련된다. 특히 철거·신축과 보존을 함께하는 '주거환경관리방식'을 도입한다. 이는 단독 등 저층주택 밀집지역을 대상으로 시장·군수·구청장이 정비기반시설 및 공동이용시설을 설치하고, 주민은 스스로 기존 주택을 개량하는 방식을 말한다. 이미 제도를 도입했으나 법적 규정이 없어 제대로 시행되지 않아 이번에 법적 근거를 마련한 것이다.

국토부 관계자는 "개발이 가능한 지역은 계획적인 개발이 이뤄지도록 유도하고, 보전이 필요한 곳은 철저하게 보전할 계획"이라며 "앞으로도 국토 이용체계 개선을 위해 더욱 노력할 것"이라고 말했다.
김병국 기자 bgkim@naeil.com

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