[용산국제업무지구 개발사업 정상화 방안 발표] 심폐소생은 했지만 생존은 의문
지역내일
2011-07-14
자본금 늘리고 시공사 부담 최소화
건설업계, 추가 참여에 '손사래'
휴면상태에 있던 용산국제업무지구 개발사업에 변화조짐이 일고 있다.
코레일과 용산역세권개발은 13일 긴급기자회견을 갖고 '용산국제업무지구 개발사업 정상화 방안'을 발표했다. 사업시행사인 드림허브프로젝트금융투자회사가 4000억원을 증자해 자본금을 1조4000억원으로 늘리고, 서울시의 SH공사에 서부이촌동 주민보상문제를 수탁했다는 내용이다. 또 건설사 부담을 덜어주기 위한 조치도 밝혔다.
◆지급보증 강조하더니 = 지난해까지만 해도 코레일과 용산역세권개발은 "사업에 참여하는 건설사들은 충분한 시공지분을 확보하기 때문에 지급보증은 필수"라는 입장을 고수해왔다.
삼성물산을 대표로 한 건설투자자(CI)와 다른 재무적·전략적투자자(FI·CI)간 지급보증을 놓고 마찰이 끊이지 않았다. 결국 대표 시공사인 삼성물산이 이 사업에서 철수하는 결과로 이어졌다. 코레일과 드림허브는 초기 주간사를 희망했던 현대건설과 대우건설에 끊임없는 구애를 벌였지만 성과는 없었다.
1년이나 지난 이날 기자회견장에서 코레일과 드림허브는 "건설사 참여가 원천적으로 어려운 상황"이었다고 뒤늦게 시인했다. 이와 함께 후속조치로 건설사들에게 시공량 대비 일정비율의 '지급보증 제공'과 분양대금으로 공사비를 지급하는 '분양불 시공계약', 공사비를 못받아도 건물을 완공해야 하는 '책임준공 확약' 등 시공사에 불리한 계약조건을 철회했다. 토지대금 중도금 2조3000억원의 납부일을 2012~2014년에서 2015~2016년으로 연기해 공사비를 떼일 염려를 덜게 했다.
김흥성 코레일 대변인은 "시공사는 맘 편히 시공에 전념해 공사일정 단축과 비용절감 효과를 가져올 것"이라고 기대했다.
그러나 건설업계에서는 시큰둥한 반응이다.
이 사업에 참여하는 한 건설사 관계자는 "롯데관광개발 대신 코레일이 전면에 나서고 사업 불확실성을 줄인 것은 긍정적"이라면서도 "1년간 큰 변화가 없고 건설시장은 더 침체돼 불안은 여전하다"고 말했다.
용산역세권개발 사업 참여를 제안받은 또 다른 건설사 관계자는 "부도 위기인 법인이 겨우 자구책을 마련한 수준"이라며 "1년전에 이러한 조건이라면 달라질 수 있었겠지만 지금으로서는 참여할 여력이 없다"고 잘라 말했다.
하지만 코레일 관계자는 "이번 조치로 국내외 투자자들과의 협상도 급물살을 탈 것"이라면서 "용산은 명품 입지이기 때문에 부동산 경기와 큰 관계가 없다"고 자신했다.
◆4천억 유상증자 추진 = 드림허브는 오는 9월 1일 1500억원, 내년 3월 31일 2500억원을 각각 증자한다는 유상증자 계획을 밝혔다.
코레일 관계자는 "이사회에서 만장일치로 유상증자 계획이 통과됐고, 30개 출자사 전원이 증자에 동의했다"고 말했다. 우선 사업부지를 갖고 있는 코레일도 직·간접적인 자금 지원과 비용 경감을 통해 사업 정상화에 적극 동참하기로 했다.
하지만 재무적투자자(FI)들 반응은 엇갈린다. 애초 재무적투자자들은 용산 사업에 참여하기 위해 공모 방식으로 투자금을 모아 이 돈으로 주주 자격을 얻었다. 공모 방식을 통한 사업참여는 개인이나 기관 투자자들에게 일정 정도 수익률을 내걸게 된다. 하지만 유상증자를 통해 추가 자금을 마련할 경우 최초 투자자들에게 약속한 수익을 내주지 못하게 된다. 이는 투자자들에게 재무적투자자들이 소송을 당할 소지를 제공하게 된다. 이를 피하려면 재무적 투자자가 손실을 감수해야 한다.
지난해부터 논의된 유상증자가 쉽게 진행되지 못한 것은 재무적투자자들의 이견 차이가 컸기 때문이다.
이 때문에 드림허브는 유상증자에 참여하지 못하는 주주를 위해 제3자가 실권주를 인수할 수 있도록 했다. 유상증자마저도 확정적이라고 볼 수 없는 상황이다. 여기에 유상증자는 이미 알려진 사실이라 용산 사업의 호재로 받아들이기 무리라는 지적도 있다.
◆코레일 희생만으로 진행 = 사실 이번 정상화 방안을 살펴보면 코레일의 대승적 결단이 눈에 띈다.
애초 코레일은 분양수입이 들어 올 때까지 자금확보를 위해 4조1632억원짜리 랜드마크 빌딩을 선 매입키로 했다. 이를 통해 드림허브는 계약금 8320억원과 잔금 80%를 활용해 2조4960억원의 유동성을 확보하게 된다. 코레일은 지급보증 1조원과 유상증자 3000억원을 요구했으나 유상증자 4000억원만 하기로 양보한 것이다.
코레일은 여기에 토지대금 분납 이자를 낮춰주기로 했다. 토양오염정화공사가 진행하는 17개월간 분납이자를 덜 내게해 드림허브가 4800억원의 부담을 덜게 했다.
또 4차 계약 토지매매대금 3조2000억원에 대해서는 이를 부과하지 않기로 했다. 이에 따라 드림허브는 보상금 직접 감액효과 2800억원, 금융비용 절감 등 8800억원의 부담을 덜게 했다. 하지만 주요 주주사들의 획기적인 방안은 빠져 있다.
1년전 고급 호텔 선매각과 일부 업체들의 소규모 투자 등을 제외하면 상황이 개선된 것은 별로 없다.
결국 심장박동이 정지된 용산역세권개발 사업을 코레일 홀로 심폐소생을 한 것이다. 하지만 관련업계에서는 이 심폐소생의 유효기간과 사업 성공여부에 대해서는 어느 누구도 장담하지 못하고 있는 상황이다.
오승완 기자 osw@naeil.com
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건설업계, 추가 참여에 '손사래'
휴면상태에 있던 용산국제업무지구 개발사업에 변화조짐이 일고 있다.
코레일과 용산역세권개발은 13일 긴급기자회견을 갖고 '용산국제업무지구 개발사업 정상화 방안'을 발표했다. 사업시행사인 드림허브프로젝트금융투자회사가 4000억원을 증자해 자본금을 1조4000억원으로 늘리고, 서울시의 SH공사에 서부이촌동 주민보상문제를 수탁했다는 내용이다. 또 건설사 부담을 덜어주기 위한 조치도 밝혔다.
◆지급보증 강조하더니 = 지난해까지만 해도 코레일과 용산역세권개발은 "사업에 참여하는 건설사들은 충분한 시공지분을 확보하기 때문에 지급보증은 필수"라는 입장을 고수해왔다.
삼성물산을 대표로 한 건설투자자(CI)와 다른 재무적·전략적투자자(FI·CI)간 지급보증을 놓고 마찰이 끊이지 않았다. 결국 대표 시공사인 삼성물산이 이 사업에서 철수하는 결과로 이어졌다. 코레일과 드림허브는 초기 주간사를 희망했던 현대건설과 대우건설에 끊임없는 구애를 벌였지만 성과는 없었다.
1년이나 지난 이날 기자회견장에서 코레일과 드림허브는 "건설사 참여가 원천적으로 어려운 상황"이었다고 뒤늦게 시인했다. 이와 함께 후속조치로 건설사들에게 시공량 대비 일정비율의 '지급보증 제공'과 분양대금으로 공사비를 지급하는 '분양불 시공계약', 공사비를 못받아도 건물을 완공해야 하는 '책임준공 확약' 등 시공사에 불리한 계약조건을 철회했다. 토지대금 중도금 2조3000억원의 납부일을 2012~2014년에서 2015~2016년으로 연기해 공사비를 떼일 염려를 덜게 했다.
김흥성 코레일 대변인은 "시공사는 맘 편히 시공에 전념해 공사일정 단축과 비용절감 효과를 가져올 것"이라고 기대했다.
그러나 건설업계에서는 시큰둥한 반응이다.
이 사업에 참여하는 한 건설사 관계자는 "롯데관광개발 대신 코레일이 전면에 나서고 사업 불확실성을 줄인 것은 긍정적"이라면서도 "1년간 큰 변화가 없고 건설시장은 더 침체돼 불안은 여전하다"고 말했다.
용산역세권개발 사업 참여를 제안받은 또 다른 건설사 관계자는 "부도 위기인 법인이 겨우 자구책을 마련한 수준"이라며 "1년전에 이러한 조건이라면 달라질 수 있었겠지만 지금으로서는 참여할 여력이 없다"고 잘라 말했다.
하지만 코레일 관계자는 "이번 조치로 국내외 투자자들과의 협상도 급물살을 탈 것"이라면서 "용산은 명품 입지이기 때문에 부동산 경기와 큰 관계가 없다"고 자신했다.
◆4천억 유상증자 추진 = 드림허브는 오는 9월 1일 1500억원, 내년 3월 31일 2500억원을 각각 증자한다는 유상증자 계획을 밝혔다.
코레일 관계자는 "이사회에서 만장일치로 유상증자 계획이 통과됐고, 30개 출자사 전원이 증자에 동의했다"고 말했다. 우선 사업부지를 갖고 있는 코레일도 직·간접적인 자금 지원과 비용 경감을 통해 사업 정상화에 적극 동참하기로 했다.
하지만 재무적투자자(FI)들 반응은 엇갈린다. 애초 재무적투자자들은 용산 사업에 참여하기 위해 공모 방식으로 투자금을 모아 이 돈으로 주주 자격을 얻었다. 공모 방식을 통한 사업참여는 개인이나 기관 투자자들에게 일정 정도 수익률을 내걸게 된다. 하지만 유상증자를 통해 추가 자금을 마련할 경우 최초 투자자들에게 약속한 수익을 내주지 못하게 된다. 이는 투자자들에게 재무적투자자들이 소송을 당할 소지를 제공하게 된다. 이를 피하려면 재무적 투자자가 손실을 감수해야 한다.
지난해부터 논의된 유상증자가 쉽게 진행되지 못한 것은 재무적투자자들의 이견 차이가 컸기 때문이다.
이 때문에 드림허브는 유상증자에 참여하지 못하는 주주를 위해 제3자가 실권주를 인수할 수 있도록 했다. 유상증자마저도 확정적이라고 볼 수 없는 상황이다. 여기에 유상증자는 이미 알려진 사실이라 용산 사업의 호재로 받아들이기 무리라는 지적도 있다.
◆코레일 희생만으로 진행 = 사실 이번 정상화 방안을 살펴보면 코레일의 대승적 결단이 눈에 띈다.
애초 코레일은 분양수입이 들어 올 때까지 자금확보를 위해 4조1632억원짜리 랜드마크 빌딩을 선 매입키로 했다. 이를 통해 드림허브는 계약금 8320억원과 잔금 80%를 활용해 2조4960억원의 유동성을 확보하게 된다. 코레일은 지급보증 1조원과 유상증자 3000억원을 요구했으나 유상증자 4000억원만 하기로 양보한 것이다.
코레일은 여기에 토지대금 분납 이자를 낮춰주기로 했다. 토양오염정화공사가 진행하는 17개월간 분납이자를 덜 내게해 드림허브가 4800억원의 부담을 덜게 했다.
또 4차 계약 토지매매대금 3조2000억원에 대해서는 이를 부과하지 않기로 했다. 이에 따라 드림허브는 보상금 직접 감액효과 2800억원, 금융비용 절감 등 8800억원의 부담을 덜게 했다. 하지만 주요 주주사들의 획기적인 방안은 빠져 있다.
1년전 고급 호텔 선매각과 일부 업체들의 소규모 투자 등을 제외하면 상황이 개선된 것은 별로 없다.
결국 심장박동이 정지된 용산역세권개발 사업을 코레일 홀로 심폐소생을 한 것이다. 하지만 관련업계에서는 이 심폐소생의 유효기간과 사업 성공여부에 대해서는 어느 누구도 장담하지 못하고 있는 상황이다.
오승완 기자 osw@naeil.com
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