[2011 부동산시장 결산] 아파트 대신 수익형 부동산에 관심집중
지역내일
2011-12-15
오피스텔·도시형 생활주택 꾸준한 인기
부산훈풍 지속, 수도권 아파트엔 찬바람
올해 부동산시장은 수익형 부동산에 관심이 집중되는 한해였다. 오피스텔에 이어 도시형생활주택이 1~2인 가구의 대안주택으로 각광받으면서 투자자들의 관심을 불러 일으켰다.
부동산정보업체 부동산114에 따르면 올해 전국 오피스텔 매매변동률은 3.0%로 2010년에 비해 0.9%P 상승했다. 기존 임대사업자들이 오피스텔을 처분하지 않고 보유하려는 경향을 보였고, 매물도 고가에 나오고 있다. 신규 오피스텔에 취득세 감면 등 혜택이 주어지기 때문에 기존 오피스텔의 매매보다는 신규 분양에 관심이 더 쏠렸다. 도시형생활주택 역시 정부지원 증가 등으로 인해 관심을 받았다. 평균분양가는 오피스텔보다 비쌌고 일부에서는 3.3㎡당 평균 2000만원이 넘기도 했다.
◆전세난 지속 = 수익형 부동산에 관심이 집중된 반면 실수요자들로 시장이 형성되는 전세시장은 불안했다. 쉴새 없이 전세보증금이 오르자 정부는 올해만 3차례의 전세대책을 내놨다. 하지만 시장에서는 무용지물이었다.
전세보증금이 턱없이 오르자 반전세 시장이 형성됐다. 목돈으로 고수익을 얻기 힘든 집주인들이 전세 대신 매달 현금이 들어오는 반전세를 선호하기 때문이다. 세입자 입장에서는 전세가격 상승이 커 늘어난 전세금을 감당하지 못하고 월세로 전환하는 경우도 있다. 앞으로 월세 비중이 점차 증가할 것으로 예상된다. 월세 비중이 증가하면 그만큼 전세 물량은 줄어들어 전세난이 가중되고 다시 월세 선호 현상이 나타나는 악순환이 반복되게 된다.
전월세 상승이 멈추지 않자 정치권을 중심으로 전월세 상한제 논의가 시작됐다. 야당은 전·월세 계약 갱신 때 금액 인상 폭이 연 5% 범위를 초과하지 못하도록 하고 이를 위반할 때는 임차인이 위반 금액에 대한 반환을 청구할 수 있도록 했다. 그리고 임차인이 1회에 한해 전·월세 계약을 2년 더 연장할 수 있도록 전·월세 계약갱신 청구권도 보장하자는 내용이 담겨 있다. 하지만 여당은 일부 지역만 전월세 상한제를 적용하는 안을 내놨으나 제대로 논의되지 않고 있다.
수 차례 전월세 안정 대책에도 불구하고 시장이 안정되지 못하는 이유는 수요를 공급이 따라가지 못하기 때문이다. 도시근로자의 급여에 비해 턱없이 비싼 집값을 적절히 낮추지 못할 경우 이러한 현상은 그치지 않을 전망이다.
◆미분양 지방 위주 감소 = 전국에서 미분양 아파트는 다소 감소했다. 1월만 해도 8만4912가구에 달했으나 10월 들어 6만6462가구로 줄었다. 이는 부동산시장이 활황이던 2006년 12월(7만3772가구)보다도 적은 수치다. 물론 지방도시를 중심으로 미분양이 줄었다. 건설사가 중도금 무이자나 분양가 할인 등 혜택을 제공했고, 2007년 이후 공급이 줄면서 수요가 몰렸기 때문이다.
지방 미분양은 2009년 1월 13만7162가구에서 2011년 10월에는 3만9361가구로 71%나 줄었다. 하지만 수도권은 같은 기간 오히려 6% 가량 늘었다. 2011년 1월과 비교해 10월에는 경북과 충남 미분양 물량이 각각 7000가구나 줄었다. 광역시를 제외한 거의 모든 지역의 미분양이 감소하는 추세다.
◆지방에만 수요 몰려 = 지난해 하반기부터 시작된 부산지역 청약시장 훈풍은 올해도 꾸준히 지속됐다.
아파트 브랜드와 입지, 가격 등 아무것도 문제가 되지 않았다. 신규 청약때마다 수만명이 몰려들었고 프리미엄도 붙기 시작했다. 부산에서 시작된 훈풍은 경남 김해, 양산 등으로 확대됐다. 광주와 전주, 춘천도 청약 호조를 보였다. 과학벨트 입지로 선정된 대전지역에서는 세종시를 중심으로 1순위 마감 행진을 이어갔다. 여기에 평창지역이 동계올림픽을 유치하면서 강원도가 들썩였다. 각종 개발호재가 잇달아 터지면서 급매물 회수와 호가 상승이 이어졌다.
하지만 수도권과 대구 경북지역의 신규청약시장은 찬바람이 불었다. 지방도시 대부분이 신규청약시장에서 좋은 성적을 보인 반면, 대구 지역은 시장에서 철저한 외면을 받았다.
◆롤러코스터 탄 정비사업 = 재개발과 재건축 및 뉴타운 사업은 사업 지연에 따라 우려감이 높아졌다. 거래가 감소하면서 지분가격은 별다른 움직임을 보이지 않았다. 특히 서울은 중소형과 중대형 구분없이 가격이 하락했다.
여기에 박원순 시장이 당선되면서 재개발 사업이 중단될 것이라는 우려가 쏟아졌다. 이에 굴복하듯 서울시는 재건축단지 종상향을 허용하는 입장을 발표했다. 하지만 이미 시장은 정부 정책에 의해 좌우되는 상황을 벗어났다. 강남 가락시영 개포주공 등 대표적인 재건축·재개발 사업지에서 급매물은 사라졌지만 거래가 늘지 않고 있다. 사업이 진행되고 있는 일부 지역을 제외하고 정비사업 대부분은 제자리를 맴돌것으로 보인다.
이와 함께 리모델링 시장은 수직증축 허용 논란이 벌어지면서 정부와 업계·주민의 마찰이 심화됐다. 정부는 불허 입장을 고수하는 반면 업계와 주민들은 허가를 요구하고 있기 때문이다. 지난 4월에는 분당 재보궐 선거에서 쟁점화됐지만 선거 이후 변화된 모습은 없다.
오승완 기자 osw@naeil.com
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부산훈풍 지속, 수도권 아파트엔 찬바람
올해 부동산시장은 수익형 부동산에 관심이 집중되는 한해였다. 오피스텔에 이어 도시형생활주택이 1~2인 가구의 대안주택으로 각광받으면서 투자자들의 관심을 불러 일으켰다.
부동산정보업체 부동산114에 따르면 올해 전국 오피스텔 매매변동률은 3.0%로 2010년에 비해 0.9%P 상승했다. 기존 임대사업자들이 오피스텔을 처분하지 않고 보유하려는 경향을 보였고, 매물도 고가에 나오고 있다. 신규 오피스텔에 취득세 감면 등 혜택이 주어지기 때문에 기존 오피스텔의 매매보다는 신규 분양에 관심이 더 쏠렸다. 도시형생활주택 역시 정부지원 증가 등으로 인해 관심을 받았다. 평균분양가는 오피스텔보다 비쌌고 일부에서는 3.3㎡당 평균 2000만원이 넘기도 했다.
◆전세난 지속 = 수익형 부동산에 관심이 집중된 반면 실수요자들로 시장이 형성되는 전세시장은 불안했다. 쉴새 없이 전세보증금이 오르자 정부는 올해만 3차례의 전세대책을 내놨다. 하지만 시장에서는 무용지물이었다.
전세보증금이 턱없이 오르자 반전세 시장이 형성됐다. 목돈으로 고수익을 얻기 힘든 집주인들이 전세 대신 매달 현금이 들어오는 반전세를 선호하기 때문이다. 세입자 입장에서는 전세가격 상승이 커 늘어난 전세금을 감당하지 못하고 월세로 전환하는 경우도 있다. 앞으로 월세 비중이 점차 증가할 것으로 예상된다. 월세 비중이 증가하면 그만큼 전세 물량은 줄어들어 전세난이 가중되고 다시 월세 선호 현상이 나타나는 악순환이 반복되게 된다.
전월세 상승이 멈추지 않자 정치권을 중심으로 전월세 상한제 논의가 시작됐다. 야당은 전·월세 계약 갱신 때 금액 인상 폭이 연 5% 범위를 초과하지 못하도록 하고 이를 위반할 때는 임차인이 위반 금액에 대한 반환을 청구할 수 있도록 했다. 그리고 임차인이 1회에 한해 전·월세 계약을 2년 더 연장할 수 있도록 전·월세 계약갱신 청구권도 보장하자는 내용이 담겨 있다. 하지만 여당은 일부 지역만 전월세 상한제를 적용하는 안을 내놨으나 제대로 논의되지 않고 있다.
수 차례 전월세 안정 대책에도 불구하고 시장이 안정되지 못하는 이유는 수요를 공급이 따라가지 못하기 때문이다. 도시근로자의 급여에 비해 턱없이 비싼 집값을 적절히 낮추지 못할 경우 이러한 현상은 그치지 않을 전망이다.
◆미분양 지방 위주 감소 = 전국에서 미분양 아파트는 다소 감소했다. 1월만 해도 8만4912가구에 달했으나 10월 들어 6만6462가구로 줄었다. 이는 부동산시장이 활황이던 2006년 12월(7만3772가구)보다도 적은 수치다. 물론 지방도시를 중심으로 미분양이 줄었다. 건설사가 중도금 무이자나 분양가 할인 등 혜택을 제공했고, 2007년 이후 공급이 줄면서 수요가 몰렸기 때문이다.
지방 미분양은 2009년 1월 13만7162가구에서 2011년 10월에는 3만9361가구로 71%나 줄었다. 하지만 수도권은 같은 기간 오히려 6% 가량 늘었다. 2011년 1월과 비교해 10월에는 경북과 충남 미분양 물량이 각각 7000가구나 줄었다. 광역시를 제외한 거의 모든 지역의 미분양이 감소하는 추세다.
◆지방에만 수요 몰려 = 지난해 하반기부터 시작된 부산지역 청약시장 훈풍은 올해도 꾸준히 지속됐다.
아파트 브랜드와 입지, 가격 등 아무것도 문제가 되지 않았다. 신규 청약때마다 수만명이 몰려들었고 프리미엄도 붙기 시작했다. 부산에서 시작된 훈풍은 경남 김해, 양산 등으로 확대됐다. 광주와 전주, 춘천도 청약 호조를 보였다. 과학벨트 입지로 선정된 대전지역에서는 세종시를 중심으로 1순위 마감 행진을 이어갔다. 여기에 평창지역이 동계올림픽을 유치하면서 강원도가 들썩였다. 각종 개발호재가 잇달아 터지면서 급매물 회수와 호가 상승이 이어졌다.
하지만 수도권과 대구 경북지역의 신규청약시장은 찬바람이 불었다. 지방도시 대부분이 신규청약시장에서 좋은 성적을 보인 반면, 대구 지역은 시장에서 철저한 외면을 받았다.
◆롤러코스터 탄 정비사업 = 재개발과 재건축 및 뉴타운 사업은 사업 지연에 따라 우려감이 높아졌다. 거래가 감소하면서 지분가격은 별다른 움직임을 보이지 않았다. 특히 서울은 중소형과 중대형 구분없이 가격이 하락했다.
여기에 박원순 시장이 당선되면서 재개발 사업이 중단될 것이라는 우려가 쏟아졌다. 이에 굴복하듯 서울시는 재건축단지 종상향을 허용하는 입장을 발표했다. 하지만 이미 시장은 정부 정책에 의해 좌우되는 상황을 벗어났다. 강남 가락시영 개포주공 등 대표적인 재건축·재개발 사업지에서 급매물은 사라졌지만 거래가 늘지 않고 있다. 사업이 진행되고 있는 일부 지역을 제외하고 정비사업 대부분은 제자리를 맴돌것으로 보인다.
이와 함께 리모델링 시장은 수직증축 허용 논란이 벌어지면서 정부와 업계·주민의 마찰이 심화됐다. 정부는 불허 입장을 고수하는 반면 업계와 주민들은 허가를 요구하고 있기 때문이다. 지난 4월에는 분당 재보궐 선거에서 쟁점화됐지만 선거 이후 변화된 모습은 없다.
오승완 기자 osw@naeil.com
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