2008년부터 17번째 활성화대책 발표
규제완화, 수도권 거래활성화 실패

강남 3구의 투기지역 해제가 확실시되고 있는 가운데 이는 정부가 부동산을 통한 경기부양에 나섰다는 비판이 거세지고 있다. 특히 2008년 이후 줄곧 부동산 규제 완화로 참여정부에서 단행된 빗장을 푸는 데에만 정책이 집중돼 향후 규제완화에 따른 부작용을 우려하는 목소리도 높아지고 있다.

9일 KDI에 따르면 이명박 정부 출범이후 모두 16번의 주택거래활성화 대책을 내놓았으며 오는 10일 '부동산 거래 안정화 대책'까지 합하면 규제완화정책만 17회에 달한다.

◆참여정부때 규제, 모두 푼다 = 현대경제연구원에 따르면 노무현 정부들어 2008년초반까지는 부동산의 수요를 규제하는 쪽에 정책이 집중된 반면 이명박 정부가 들어선 이후엔 빗장을 푸는 정책에 치우쳤다.

2005년1월~2008년2월까지는 수도권 주택시장의 버블이 진행되면서 과열방지책이 주를 이뤘다. 양도세 중과, 보유세 강화와 함께 LTV, DTI 규제강화, 주택거래 신고, 분양권 전매제한, 개발부담금 부과, 분양가 상한제 등 세제를 강화하고 주택가격이 떨어지도록 유도하는 정책이 나왔다.

이명박대통령이 집권을 시작한 후 금융위기가 수면위로 올라오기까지는 주택공급을 늘려 건설경기를 활성화시키려고 했다. 인천검단과 오산에 신도시를 만들고 보금자리주택 보급을 확대했다. 건설업체 비용인정범위를 넓히고 종부세 완화 등 세제혜택과 건설사 보유토지를 매입해 주는 주택공급 기반강화정책이 쏟아졌다. LTV완화, 취득세 감면, 양도세 면제, 공공기관 할인 매입 등 지방미분양 해소대책도 제시됐다.

◆2008년10월부터 부양책 본격 내놔 = 글로벌금융위기가 본격화되면서 주택매입과 거래를 활성화시키기 위한 '부동산을 통한 경기부양책'이 집중적으로 나왔다.

투기지역 해제, 재건축규제와 다주택자 규제 완화, DTI 한시적 자율화 등이 나왔고 미분양 양도세 감면, 공공자금에 의한 매입으로 미분양 물량을 해소하려고 했다. 보금자리 주택공급을 늘리고 위례신도시를 기획하는가 하면 건설경기 연착륙 대책도 발표됐다.

그러나 효과는 기대치를 밑돌았다.

박덕배 현대경제연구원 전문연구위원은 "이명박 정부가 금융위기 이후 수도권 주택시장에 대한 수요측면 규제완화 정책을 펼쳤으나 본격적으로 경기가 회복된 2009년 하반기부터 수도권지역의 아파트 가격과 거래량이 모두 감소했다"면서 "각종 규제완화가 비수도권과 1인가구 등 소형가구에 편중되는 등 정책효과가 기대와 달리 한쪽으로 쏠렸다"고 평가했다.



◆거래부진, 경기와 연관 = 정부의 경제정책 싱크탱크인 한국개발연구원(KDI)은 주택시장 거래가 저조한 가장 큰 원인에 대해 부동산업계에 대한 설문조사 결과를 통해 '부정적 향후 전망'을 내놓았다. 전국을 9개 지역을 나눠 실시된 이번 조사에서 유일하게 모든 지역이 이 문항을 꼽았다. "앞으로 주택가격이 하락하거나 상승하지 않을 것으로 기대하기 때문"이라는 얘기다.

김현섭 KDI 연구원은 "주택가격의 상승에 대한 기대가 형성되지 않거나 하락에 대한 우려는 주택이 가계자산에서 차지하는 비중을 고려할 때 실수요 주택구매 수요와 투자목적 주택구매수요를 위축시키는 근본적인 원인"이라면서 "앞으로 인구와 가구수가 감소하는 것을 고려해 부동산시장의 미래를 부정적으로 보는 시각이 많아지는 상황에서 세계적인 경기위축, 불확실성 증대, 경제성장 둔화 등이 겹쳐 거래를 위축시키고 있다"고 진단했다.

또 높은 현재 주택가격과 구매능력의 부족도 꼽았다. 관심지역의 주택가격이 너무 비싸 앞으로 추가하락이 예상되기 때문에 당분간 전월세를 선호하는 경향을 보일 것이라는 관측이다. 잠재매수자들의 자산이 부족하거나 미래 소득 전망이 불투명한 것도 부동산 매매를 주춤거리게 만들고 있다. 정부 정책의 불확실성과 높은 조세부담 역시 거래활성화를 막는 요인으로 지목됐다.
박준규 기자 jkpark@naeil.com

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