김진동 논설고문

주택시장 붕괴 위험 경보가 높아지고 있다. 주택시장의 붕괴 징후를 알리는 각종 지표들이 동시에 쏟아지고 있다. 가계부채가 우리 경제에 가장 폭발력이 강한 뇌관이라는 경고가 나온 지 오래지만, 주택시장이 빙하기에 접어들면서 경고가 경고에 그치지 않고 빠르게 현실화되어 가고 있다. 이대로 가다가는 부동산시장이 맥박을 멈춰 우리 경제 전체가 낭떠러지로 구르는 최악의 상황에 이를 수 있다.

우선 주택 거래량이 급감하고 있다. 올 상반기 전국 거래량은 총 46만5000건으로 정부가 2006년 주택거래량을 조사한 이래 6년만에 가장 적은 것으로 집계됐다. 글로벌 금융위기 직후인 2009년 상반기(49만7000건)보다 떨어졌고 가장 거래량이 많았던 2008년 상반기(68만200건)의 69% 수준에 불과하다.

주택 거래량 6년만에 최저 … 집값도 곤두박질

특히 수도권의 거래침체가 극심했다. 서울의 거래량은 5만2000건으로 2006년 상반기(13만건)의 절반에도 미치지 못했다. 경기도도 처음으로 10만건 아래로 뚝 떨어졌다.

거래가 안되니 집값이 곤두박질칠 수밖에 없다. 전국의 평균 주택가격이 2년만에 처음으로 하락했다. 서울 수도권의 집값이 떨어질 때도 버텨오던 지방마저 끝내 무너지기 시작한 것이다.

서울의 경우 실제가격은 2008년 금융위기 직후보다 평균 6000만원 이상 떨어졌다. 시세보다 1억원 정도 싸게 내놔도 찾는 사람이 없다. 앞으로 집값이 더 내릴 것으로 전망되기 때문에 실수요자도 때를 기다리고 있어서다. 빚을 내서 집을 샀던 사람이 이자와 원금을 갚지 못해 파산위기에 몰린 하우스푸어가 속출하고 있다. 경매로 넘어간 아파트도 수도권에서만 작년 2만9000건으로 금융위기 때보다 배 가까이 늘었다. 팔아도 빚을 갚지 못하는 깡통아파트가 수두룩하다.

미분양 아파트의 누적도 부동산시장 붕괴 전조의 하나다. 미분양 아파트는 전국에 6만2000가구이고 수도권에만 2만6000채에 이른다. '땡처리' 세일을 해도 살 사람이 없어 미분양사태는 장기화될 조짐이다. 신도시에서는 집값이 분양가 밑으로 떨어지는 바람에 분양자들이 계약을 포기하며 계약해지 소송을 벌이는 사태까지 벌어지고 있다.

이 때문에 건설사들이 도산위기에 몰렸다. 100대 건설사 중 4분의 1 가까이가 자금난에 몰려 워크아웃이나 법정관리에 들어갔다. 덩달아 서민경제도 타격을 입고 있다. 이삿짐, 도배, 인테리어 등 주택시장에 기대어 사는 자영업도 거의 개점휴업 상태다.

부동산시장 침체는 가계부채의 부실화와 직결되어 있다. 가계부채는 911조원에 이른다. 가계대출은 대부분 부동산 담보대출이고 주택담보대출만도 400조원이 넘는다. 집값이 떨어지면 담보가치도 부실해져 돈을 빌려준 은행도 함께 부실해져 금융기관이 흔들리게 된다. 주택담보비율(LTV)을 넘어버린 대출금이 지난 6월말로 50조원을 넘어섰다. 금감원 한국은행에 이어 국책연구기관인 한국개발연구원(KDI)까지 나서 가계부채 비상계획을 세워야 한다고 경고했을 정도다.

가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 80%가 넘는다. 집 한 채가 재산의 전부인 가구가 대부분이다. 자산이 쪼그라들면 소비를 줄일 수밖에 없다. 기본적인 생계비 외에는 모두 줄일 수밖에 없다. 내수경기가 갈수록 침체되고 있는 것도 주택 가격 하락과 무관하지 않다.

거래세 인하 등 종합적인 비상조치 서둘러야

정부는 그동안 집값 하락 저지와 거래 활성화를 위해 20여 차례에 걸쳐 이런저런 대책을 내놓았지만 전혀 약발이 먹히지 않고 있다. 그 밥에 그 나물 수준의 안이한 처방으로는 빈사상태의 주택시장을 살리기에는 역부족이라는 사실만 확인한 셈이다.

2008년 세계경제를 강타한 글로벌 금융위기가 미국 주택가격의 폭락이 단초가 됐고 엄청난 대가를 치뤄야 했으며, 지금 한창 세계경제를 흔들고 있는 스페인 재정위기도 집값 폭락의 충격이 금융권으로 전이되면서 확산되어가고 있다. 우리도 닮은 꼴 길을 가고 있다. 결코 강 건너 불이 아닌 것이다.

집값 추락과 거래실종을 막지 못하면 부동산시장 붕괴와 가계부채의 뇌관이 동시에 폭발할 수 있다. 실물경제가 주저앉고 금융위기가 올 수 있다. 우리 경제가 장기불황에 빠질 수 있다. 거래세 인하, 가계대출 원금상환 유예, 대출금리 인하 등을 포함한 종합적인 비상조치를 서둘러야 할 때다. 실기하면 효과는 반감되고 대가는 커지게 된다.

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