조명래 교수 "주택정책 틀 자체를 바꿀 기회 놓쳐"

가계부채 급증, 하우스 푸어 양산, 깡통주택 속출 등 이명박정부의 부동산정책이 실패한 것은 시장변화를 제대로 인식하지 못한데서 출발한다는 주장이 제기됐다. 시장이 고도성장기에서 저성장이 고착되는 시대로 바뀌었지만 여전히 과거 부동산 호황기시절의 정책에 매달려 흐름에 역행했다는 지적이다.

조명래 단국대 교수는 28일 오전 국회 의원회관에서 임내현 민주당 의원 주최로 열린 'MB정부의 부동산정책 평가와 과제 토론회' 발제를 통해 "최근 여러 정황은 부동산시장이 과거 고도 성장시대에서 저성장 시대로 바뀌고 있음을 보여주고 있지만 정책당국은 과대팽창한 공급구조가 지배하고, 투기적 거래가 만연해 집값이 폭등하던 호황기에 주파수를 맞추고 있다"고 지적했다.

시장은 새롭게 변하는데 정책은 과거회귀식이라는 설명이다.

주택보급률은 100%를 넘어 주택 과부족 시대를 벗어났지만 정책은 공급우선을 여전히 금과옥조로 여기고 있는데, 이는 부동산정책이 과다성장한 공급세력의 영향에서 벗어나지 못했기 때문이라고 조 교수는 분석했다.

정부가 '연간 50만호 공급'을 철칙화하고 있는 것은 건설업체수가 전국 24시간 편의점수의 4배에 달하는 공급구조 과잉과 결코 무관하지 않다는 것. 이런 공급물량을 소화하기 위해 그만큼의 시장거래가 이뤄져야 하고, 이를 위해서는 가격수준도 유지돼야 한다.

뿐만 아니라 그에 상응하는 분양방식(후분양)과 가격규제(분양가 자율화), 부동산세제(종부세 완화) 등이 뒷받침돼야 한다.

시장변화를 제대로 읽지 못하거나, 정책에 반영하지 못한 결과 정책 '오조준'이 발생했다. 팽창됐던 시장의 자기조정으로 거래가 줄고, 가격이 떨어지고, 공급이 감소하는 것은 자연스런 현상인데 부동산시장 기득권층은 시장흐름에 맞춰 변화하는 대신, 정책당국으로 하여금 그들의 이익을 보존할 수 있는 규제와 지원대책을 강구하도록 압력을 행사하고 있다.

MB정부의 부동산대책이 거래활성화를 위한 가격 및 시장 떠받치기로 일관했던 것은 정권의 태생적 한계로 정책당국이 시장세력의 이해관계로부터 자유롭지 못하기 때문이라는 게 조 교수의 설명이다.

정책의 오조준은 시장 교란과 소비자 혼란을 부추겨 상황을 더욱 악화시킨다. 거래가 줄고, 가격이 하락하면 공급이 주는 게 시장흐름이지만 정부는 인위적으로 공급을 확대하고, 거래를 촉진하는 반시장적 정책을 펼치고 있다. 이같은 반시장적 부양책은 소비자들에게 빚을 내 집을 사는 것을 멈추지 않도록 하는 착시효과를 일으키고, 이는 가계부채나 하우스푸어와 같은 악성문제로 번지고 있다. 정책에너지가 잘못된 방향으로 집중되면서 변화하는 시장이 요구하는 미래지향적 정책(소유가 아닌 임대주택 공급확대, 소유자중심의 공급제도 구축, 보유세 중심의 부동산 세제 선진화 등)을 펼칠 기회를 놓치게 됐다.

조 교수는 "시장상황을 잘못 파악해 과거 회귀식 정책에 집착한 결과, 주택정책의 패러다임 자체를 바꿀 수 있는 기회를 놓친 게 MB정부 부동산정책의 치명적 결함"이라고 아쉬워했다.
김병국 기자 bgkim@naeil.com

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