31조사업 시행사, 남은 현금은 279억원 …12월 부도 불 보듯

부동산 호황기에 시작된 용산역세권 개발 사업은 부동산 경기 침체로 직격탄을 맞았다. 아파트 상가 분양 전망이 불투명해지자 자금조달이 난항을 겪고 있다. 이대로 가면 12월 부도가 불가피하다는 게 전문가들의 공통된 분석이다.

사업전망의 악화는 주주들의 갈등을 불러왔다. 사업추진을 둘러싸고 기존 방식을 고수하는 롯데관광개발측과 사업변경이 불가피하다며 주간사가 되려는 코레일측이 대립하고 있다.

코레일 관계자는 "현재 구도는 출자사들이 추가부담 없이 코레일 돈으로만 진행되고 있다"며 "사실상 국민 세금으로 운영되는데 최소한 리스크관리도 되지 않는 상황"이라고 말했다.

롯데관광개발은 "코레일이 사업을 수정하면 용산의 가치는 떨어진다"며 "코레일이 주간사가 되려는 것은 사업 기본 협약을 어기는 것"이라며 맞서고 있다.

◆12월 16일이 '부도 데드라인' = 코레일이 직접 사업을 추진하겠다는 것은 현재 시행사인 드림허브프로젝트금융투자의 살림살이와 무관치 않다. 현재 드림허브가 쓸 수 있는 현금은 279억원에 불과하다. 이에 반해 국내설계비 등 당장 지급해야 할 돈은 1057억원에 달한다. 파산상태나 다름없는 것이다. 이런데도 드림허브는 지난달 주민보상안을 발표하면서 주민들에게는 1조원을 더 얹어 3조원을 보상하겠다고 발표했다.

이에 앞서 9월 3일에는 용산 국제업무지구 핵심인 철도정비창 부지의 토양오염을 정화하는 공사가 중단됐다. 시공사인 삼성물산이 공사대금 장기연체를 이유로 공사를 중단했다. 미지급된 공사비 271억원 중 85%가 드림허브 몫이고 나머지만 코레일이 부담하면 된다.

국내외 유명 건축가들에게 의뢰한 기본설계비용 719억원도 연체됐다. 설계용역 계약을 맺은 외국 유명 건축회사들이 드림허브를 상대로 밀린 돈을 갚지 않으면 소송을 하겠다고 엄포를 놓자 잔금을 제외한 금액이 주어졌다. 현재까지 외국 건축회사에 지급된 설계비용은 계약금 157억원과 중도금 100억원. 잔금은 106억원이 남아 있다.

게다가 외국 회사에는 지급된 설계비가 국내 건축회사들에게는 미지급된 상태다. 지급할 돈은 496억원이지만 드림허브는 28억원만 우선 지급하겠다고 통보한 상태다. 이외에도 오는 12월 15일에는 136억원의 종합부동산세를 내야하고 16일에는 금융이자 145억원을 내야 한다. 이를 내지 못할 경우 자동적으로 계약은 해지된다.


<지난해 10월="" 11일="" 용산="" 정비창="" 부지에서="" 열린="" '용산국제업무지구="" 개발사업="" 기공식'="" 모습.="" 바로="" 1년전="" 상황이지만="" 이="" 사업은="" 진전된="" 것이="" 전혀="" 없다.="" 내일신문="" 자료사진="">

◆코레일 '주간사 안 되면 손 뗀다' = 코레일은 19일 드림허브 이사회를 통해 위탁사인 용산역세권개발(주)의 1대 주주가 되고 자본금 한도를 3조원으로 늘릴 계획이다. 1대 주주가 된 후 기존 사업계획을 대폭 변경한다는 방침이다. 주민 보상 및 사업재원을 마련한 뒤에 본격적인 사업을 추진하겠다는 것이다.

만일 이러한 계획이 무산될 경우 현재 드림허브 이사직(3명)을 모두 사임하고 일반 주주 역할만 하겠다는 최후통첩을 이사회 구성원들에게 전달했다.

롯데관광개발이 가지고 있는 용산역세권개발 지분 상당수를 인수하지 않을 경우 용산 사업에서 손을 떼겠다는 것이다.

하지만 롯데관광개발은 2010년 10월 코레일과 체결한 합의서를 내세우며 반대하고 있다.

이 합의서에는 삼성물산이 갖고 있던 지분을 롯데관광개발이 잠정적으로 가지되 다른 투자자를 선정해 양도할 경우 새로운 투자자에게 넘겨주도록 돼 있다. 코레일은 합의서 문구에 따라 기존 투자자도 지분을 인수할 수 있다는 논리를, 롯데관광개발은 외부투자자 선정이 이뤄지지 않았기 때문에 지분을 코레일에 넘겨줄 이유가 없다는 것이다.

드림허브 이사회는 코레일 3명, 롯데관광개발 2명 외에 다른 투자자 몫으로 5명이 있다. 코레일이 3명 이상의 이사들을 설득하지 못할 경우 이 사업은 사실상 좌초될 수밖에 없다. 현재 용산국제업무지구 개발 사업의 재원은 대부분 코레일에 의존하고 있다. 코레일은 롯데관광개발 지분을 인수하지 못할 경우 각종 지원을 철회하겠다는 입장을 수차례 강조했다. 물론 이사진은 물론 주주들마다 이해관계가 다르기 때문에 어느 쪽으로 결론이 날지 쉽게 예측하기 힘들다.

롯데관광개발은 서부이촌동 보상을 비롯한 전체 사업일정이 연기되면서 각종 소송이 이어질 것을 우려하고 있다. 하지만 코레일 관계자는 "사업을 중단할 경우 미칠 수 있는 여러 문제점에 대해 면밀한 검토를 했다"며 자신감을 나타내고 있다.

◆사업방식 놓고 분쟁 심화 = 부동산 침체가 지속되고 외부 투자가 중단된 상황에서 코레일은 '단계적 개발', 롯데관광개발은 '통합 개발'을 이야기 하고 있다. 하지만 본질적으로 대립하는 실체는 용산국제업무지구 개발의 사업성이다.

코레일의 주장을 정리하면 현재 국내외에서 자금 유입이 중단된 상태이기 때문에 사업 재조정을 통해 사업성을 높이자는 것이다. 이에 반해 롯데관광개발은 지금의 어려움을 버티면 내년 하반기부터 자금 흐름이 나아진다고 맞서고 있다.

현재 국내외 경기상황에 대한 양측의 시각차가 극명하다.

코레일은 삼성물산이 용산역세권개발(주)에서 물러난 이후 박해춘 현 회장 체제에서 이렇다할 투자자 유입을 하지 못한데 대해 강한 불만을 갖고 있다. 현재 용산역세권개발을 주도하는 롯데관광개발의 자본이 50억원이고, 2분기 말 현금보유고가 30억원에 불과할 정도라는 사실을 알게 되자 31조원 사업을 주도할 수 없다고 판단을 내렸다.

하지만 롯데관광개발은 가장 큰 문제인 서부이촌동 보상문제가 해결되고 관련 인허가가 통과되면 본격적인 자금 유입이 시작된다고 주장하고 있다.

이미 미국발 금융위기 이후 유럽의 재정위기까지 겹쳐 전 세계가 어려움을 겪고 있다. 국내 부동산 경기가 침체된 이후 국내외 자금유입이 막혀 있다. 용산 사업의 10분의 1도 안되는 각종 공모형 프로젝트파이낸싱(PF) 사업도 거의 중단된 상태다.

용산 사업이 내년말 주민보상을 앞둔 상태에서 문제가 더 커질 경우 혼란은 걷잡을 수 없다. 민간기업이 모른척 하면 결국 코레일 돈, 즉 세금으로 해결해야 한다.

오승완 기자
장병호 기자 bhjang@naeil.com

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