[사례]
대구에 사는 철수는 친구인 동수에게 돈 2000만원을 빌려주었으나 변제일이 되어도 동수가 돈을 갚지 않았다. 동수의 재산이라고는 대구에 있는 집 한 채 밖에 없는데 그 집도 은행으로부터 돈을 빌리면서 이미 근저당권을 설정하여 경매를 신청하더라도 은행이 먼저 배당을 받아 가면 철수에게 돌아올 돈은 한푼도 없는 실정이었다.
철수는 자신이 살고 있는 집이 있었지만 소액임차인으로 보호받아 빌려준 돈 일부라도 회수하기 위하여 동수와 협의를 하여 빌려준 돈 2000만원을 보증금으로 하고 임대차계약서를 작성하여 전입신고를 하고 이사를 하여 거주를 시작하였다. 이때 철수는 자기가 살던 집은 다른 사람에게 전세를 주었다. 얼마 후 은행이 경매신청을 하여 경매가 이루어졌고 철수는 보증금 2000만원 중 1200만원에 대하여 최우선변제를 받아야 한다며 법원에 배당신청을 하였다. 법원은 철수가 제출한 임대차계약서를 보고 소액임차인의 최우선변제권에 해당하므로 철수에게 1200만원을 우선적으로 배당하였다. 이에 대하여 은행은 이러한 사실을 알아차리고 철수가 채권을 회수할 목적으로 임대차계약을 한 것이므로 우선배당 되어서는 안 된다고 소송을 하였다.
철수는 과연 소액보증금을 최우선적으로 배당 받을 수 있을까?

[풀이]
주택임대차보호법은 주민등록과 입주, 확정일자를 갖춘 임차인에게 우선변제권을 인정하고, 나아가 그러한 우선적 지위를 갖지 못한 임차인이라 하더라도 일정 금액 이하의 소액보증금에 해당하는 임차인은 그보다 앞서 설정된 저당권 등 다른 모든 권리에 비하여 가장 우선적으로 보호를 받을 수 있도록 하고 있다. 이를 소액임차인의 최우선 변제권이라 한다.
소액임차인은 광역시, 특별시에서는 3000만원, 광역시 이하 지역에서는 2000만원으로 되어 있으며, 그 중 광역시에서는 1200만원, 광역시 이하 지역에서는 800만원까지 우선 변제 받을 수 있도록 하고 있다.
그런데 주택임대차보호법이 소액임차인에게 최우선변제권을 인정한 것은 서민들의 안정적 주거생활을 보장하기 위한 것이다. 이 사례에서 철수는 순수한 주거의 목적으로 주택을 임차한 것이 아니라 동수에게 빌려준 돈, 즉 채권을 회수하기 위하여 소액임차인으로서 담보권자인 은행보다 우선적으로 배당 받으려는 목적에서 주택을 임차한 것이다. 또 임대차보증금은 실제로 지불된 것이 아니라 철수가 받을 채권으로 대체한 것이다. 대법원은 채권회수를 주된 목적으로 임대차계약을 체결한 임차인에 대하여는 소액임차인으로서 보호될 수 없다고 판결한 바 있다. 사례에서도 철수가 채권회수를 목적으로 임대차계약을 한 사실이 밝혀지면 은행과의 소송에서 패소하여 우선 배당을 받지 못하게 된다.

성상희 변호사 법무법인 하나로

위 기사의 법적인 책임과 권한은 내일엘엠씨에 있습니다.
<저작권자 ©내일엘엠씨, 무단 전재 및 재배포 금지>