◆국토부가 세운 계획 서로 달라 = 국토기본법에 따르면 국토부는 20년 단위의 국토종합계획을 수립하도록 돼 있고, 거기에는 장기주택종합계획이 포함된다.

또 주택법에 따르면 국토부는 10년 단위 주택종합계획을 수립하고 이를 토대로 연도별 주택종합계획을 수립하도록 돼 있다.

이에 따라 국토부는 2000년 국토종합계획을 수립하며 연평균 38만5천호의 주택을 공급해 2020년까지 주택보급률을 106% 달성하겠다는 목표를 정했다.

하지만 불과 3년 후인 2003년 수립한 장기주택종합계획에서는 2012년까지 주택보급률을 116.7% 달성하겠다고 목표를 정했다.

2012년까지 주택보급률 116.7%를 달성하고 2020년에 이를 낮춰 106%를 달성하겠다는 앞뒤가 맞지 않는 계획을 수립한 것이다.

또한 시·도는 정부의 계획에 맞춰 주택공급계획을 수립해야 하지만, 이를 지키지 않은 계획을 국토부는 그대로 승인하기도 했다.

국토부가 수립한 장기주택종합계획에 따르면 강원도는 2012년 천명당 주택수 목표가 363호인데, 2007년 10월 강원도는 2017년 천명당 주택수 목표를 343호로 오히려 낮게 책정했다.

◆장기주택종합계획 수요 과다추정 = 또한 2003년 국토부가 세운 장기주택종합계획의 추정 주택수요는 실제 현황치보다 126만호나 과다하게 산정됐다.

국토부는 2003년 장기주택종합계획에서 10년간 500만호 공급계획을 세우고, 실제 주택수요 변동을 반영하지 않은 채 422만7천호를 공급했다. 하지만 감사원이 분석한 결과, 장기주택종합계획의 추정수요는 실제보다 크게 부풀려져 있었다.

국토부가 주택수요를 추정하며 고려한 요인은 △인구와 가구 △주택멸실 △소득과 가격 등 세가지다. 감사원은 인구와 가구요인의 경우, 통계청의 2000년 인구 주택총조사 결과를 근거로 국토부가 주택수요를 오히려 20만호 적게 산정됐다고 분석했다. 주택멸실 요인은 지자체의 주택멸실 신고자료를 적용해 49만호 과다 산정됐다고 지적했다. 가장 큰 문제는 소득 및 가격 요인이었다. 감사원은 한국은행의 연도별 실질소득변화율을 적용해 실제보다 98만1천호나 과다하게 산정됐다고 분석했다.

이를 종합하면 국토부의 장기주택종합계획은 9년간 추정 수요가 실제보다 126만호나 과다하게 산정됐다는 것이다.

바로 이 같은 과다한 주택수요를 세움에 따라 지난 9년간 97만호나 주택이 과다 공급되는 수급불균형을 낳았고, 미분양 발생의 주요원인으로 작용했다는 게 감사원의 판단이다.

◆국토부, 주택보급률은 낮게 산정 = 국토부가 주택정책의 근간으로 삼고 있는 주택보급률 지표도 잘못 산정한 것으로 나타났다. 감사원은 "국토부가 주택보급률을 잘못 산정해 주택공급 목표가 높게 계획되는 등 정책 수립에 혼선이 발생했다"고 지적했다.

주택보급률은 주택수를 가구수로 나눈 비율이다. 따라서 주택과 가구의 개념을 어떻게 정의하는가에 따라 그 비율이 크게 달라질 수 있다.

국토부는 2008년 12월 그동안 주택보급률 산정방법이 사회변화를 제대로 반영하지 못한다는 지적에 따라, 주택수 산정은 소유와 매매단위에서 다가구 구분거처 호수로, 가구수는 1인 가구도 포함하는 것으로 산정기준을 바꾸었다. 즉 다가구주택의 경우 소유권 단위 기준으로 1호로 계산하던 것을 가구별로 구분해 호수를 산정한 것이다.

하지만 감사원에 따르면 국토부는 기준을 바꾸고도 다가구 단독주택만 포함하고 영업 겸용 단독주택이나 비거주용 건물내 주택 등 다른 유형의 주택은 제외해 주택수를 산정했다. 또 1인가구를 가구수에 포함하기로 하고도 1인가구의 5.6%가 거주하고 있는 주거용 오피스텔과 부분임대형 주택 등은 제외했다.

감사원이 통계청 자료를 근거로 주택보급률을 재산정한 결과, 국토부가 2010년 기준으로 산정한 101.9%보다 3.8%p 높은 105.7%로 나타났다. 뿐만 아니라 선진외국의 주택보급률 산정과 같은 기준을 적용해 재산정하면 이보다 더 높은 107.8%로 나타났다. 우리나라 주택보급률이 선진 외국 수준에 도달했다는 게 감사원의 분석이다.
장병호 기자 bhjang@naeil.com

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