집값 상승률 높으면 ‘생애최초’가 유리
지역내일
2013-09-11
(수정 2013-09-11 오후 2:34:26)
주택가격 하락시에는 '전세'가 '손익공유형'보다 저렴
국토부 "면밀한 검토 통해 자신에 맞는 상품 선택해야"
'1%대의 초저금리 대출상품', '전월세보다 싼 가격에 내집 마련' 등의 문구로 공유형 모기지가 화려하게 치장되면서 지나치게 기대가 높아짐에 따라 주의를 당부하는 목소리가 커지고 있다.
앞으로의 주택시장 상황에 따라 공유형 모기지보다 더 유리한 대체상품이 있기 때문에 냉철하게 판단해야 한다는 것.
국토부에 따르면 기본적으로 주택가격이 상승한다면 '생애최초 주택구입자금'(생애최초자금)이나 '근로자·서민 주택구입자금'(근로자·서민) 상품이 공모형 모기지보다 더 유리하다. 반면, 주택시장이 보합(0% 상승)이거나 하락한다면 공유형 모기지가 대체상품보다 유리하다. 구체적인 예를 통해 알아보자. 우선 시세 2억5000만원, 전세 1억7000만원, 보증부월세 3000만원 보증금에 월세 70만원 아파트, 자기자금은 8000만원이라고 가정하자. 금리는 생애최초 3.3%, 근로자·서민 3.5%, 전세대출 4.5%, 주택담보대출 4.3%, 은행예금 2.64% 기준이다. 생애최초, 근로자·서민, 수익공유형 모기지는 거치 1년, 20년 원리금균등상환 기준. 전세 및 월세가격 상승률 연 3.1%, 평균거주기간은 전월세 3년, 자가 7년이라고 전제한다.
이럴 경우 주택가격이 3% 상승한다면 7년간 거주비용(대출원리금·보유자금기회비용·제세금·이사비용·원금회수·매각이익 등의 총합)이 '생애최초'가 56만1000원 이익인 반면 '수익공유형'은 1354만3000원, '손익공유형'은 1508만6000원의 비용이 지출된다.
수익·공유형 모기지 모두 '근로자·서민'(164만8000원)보다도 주거비용이 비싸다. 주택가격 많이 오를수록 생애최초나 근로자 서민 대출상품이 공유형 모기지보다 유리하다는 얘기다. 물론 공유형 상품이 전세(5380만6000원)나 보증부월세(7508만6000원)보다는 주거비용이 저렴하다.
그러나 집값상승률이 연 1%로 낮아지면 얘기가 달라진다. 수익공유형이 2826만9000원으로 주거비용이 가장 저렴하다.
그 뒤로 생애최초(3811만1000원) 손익공유형(3815만8000원), 근로자·서민(4032만원) 순으로 비용이 많이 든다. 물론 전세와 보증부월세는 집값상승률과 관련이 없기 때문에 주거비용이 변하지 않는다.
주택가격이 보합(0% 상승)일 때는 공유형 모기지가 더욱 유리해진다. 집값이 제자리걸음을 한다면 주거비용이 수익공유형(3506만3000원)과 손익공유형(4880만4000원) 모두 생애최초(5595만7000원)나 근로자·서민(5816만6000원)보다 주거비용이 저렴하다.
주택가격이 하락할 경우엔 상황이 복잡해진다. 공유형 모기지보다 '전세'가 유리한 상황이 전개된다. 수익공유형(5191만6000원)은 생애최초(7281만원)나 근로자·서민(7501만9000원)보다 여전히 주거비용이 적게 든다. 그러나 손익공유형(5885만7000원)는 생애최초나 근로자·서민보다는 주거비용이 적지만 전세(5380만6000원)보다 주거비용이 많이 든다.
윤성업 국토부 주택기금과 사무관은 "공유형 모기지가 반드시 유리한 것만은 아니다"며 "주택 구입자의 집값에 대한 기대, 자기자금 규모 등 개인적인 상황에 따라 각 제도 모두 장단점 있기 때문에 반드시 사전상담을 들은 뒤 상품을 선택해야 한다"고 조언했다.
■공유형 모기지란 = 8.28 전월세대책의 후속조치로 마련한 대출상품으로 수익공유형과 손익공유형이 있다. 수익공유형은 안정적 주거를 희망하나, 목돈이 부족한 실수요자에게 집값의 최대 70%까지 국민주택기금에서 1.5%의 저리로 대출을 한 뒤 매각시 시세차익을 공유하는 상품을 말한다. 손익공유형은 주택기금이 전세금 등 목돈이 있는 무주택자에게 집값의 40%까지 지분성격의 자금을 대출하고, 주택 매각시 손익을 모두 공유한다.
김병국 기자 bgkim@naeil.com
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국토부 "면밀한 검토 통해 자신에 맞는 상품 선택해야"
'1%대의 초저금리 대출상품', '전월세보다 싼 가격에 내집 마련' 등의 문구로 공유형 모기지가 화려하게 치장되면서 지나치게 기대가 높아짐에 따라 주의를 당부하는 목소리가 커지고 있다.
앞으로의 주택시장 상황에 따라 공유형 모기지보다 더 유리한 대체상품이 있기 때문에 냉철하게 판단해야 한다는 것.
국토부에 따르면 기본적으로 주택가격이 상승한다면 '생애최초 주택구입자금'(생애최초자금)이나 '근로자·서민 주택구입자금'(근로자·서민) 상품이 공모형 모기지보다 더 유리하다. 반면, 주택시장이 보합(0% 상승)이거나 하락한다면 공유형 모기지가 대체상품보다 유리하다. 구체적인 예를 통해 알아보자. 우선 시세 2억5000만원, 전세 1억7000만원, 보증부월세 3000만원 보증금에 월세 70만원 아파트, 자기자금은 8000만원이라고 가정하자. 금리는 생애최초 3.3%, 근로자·서민 3.5%, 전세대출 4.5%, 주택담보대출 4.3%, 은행예금 2.64% 기준이다. 생애최초, 근로자·서민, 수익공유형 모기지는 거치 1년, 20년 원리금균등상환 기준. 전세 및 월세가격 상승률 연 3.1%, 평균거주기간은 전월세 3년, 자가 7년이라고 전제한다.
이럴 경우 주택가격이 3% 상승한다면 7년간 거주비용(대출원리금·보유자금기회비용·제세금·이사비용·원금회수·매각이익 등의 총합)이 '생애최초'가 56만1000원 이익인 반면 '수익공유형'은 1354만3000원, '손익공유형'은 1508만6000원의 비용이 지출된다.
수익·공유형 모기지 모두 '근로자·서민'(164만8000원)보다도 주거비용이 비싸다. 주택가격 많이 오를수록 생애최초나 근로자 서민 대출상품이 공유형 모기지보다 유리하다는 얘기다. 물론 공유형 상품이 전세(5380만6000원)나 보증부월세(7508만6000원)보다는 주거비용이 저렴하다.
그러나 집값상승률이 연 1%로 낮아지면 얘기가 달라진다. 수익공유형이 2826만9000원으로 주거비용이 가장 저렴하다.
그 뒤로 생애최초(3811만1000원) 손익공유형(3815만8000원), 근로자·서민(4032만원) 순으로 비용이 많이 든다. 물론 전세와 보증부월세는 집값상승률과 관련이 없기 때문에 주거비용이 변하지 않는다.
주택가격이 보합(0% 상승)일 때는 공유형 모기지가 더욱 유리해진다. 집값이 제자리걸음을 한다면 주거비용이 수익공유형(3506만3000원)과 손익공유형(4880만4000원) 모두 생애최초(5595만7000원)나 근로자·서민(5816만6000원)보다 주거비용이 저렴하다.
주택가격이 하락할 경우엔 상황이 복잡해진다. 공유형 모기지보다 '전세'가 유리한 상황이 전개된다. 수익공유형(5191만6000원)은 생애최초(7281만원)나 근로자·서민(7501만9000원)보다 여전히 주거비용이 적게 든다. 그러나 손익공유형(5885만7000원)는 생애최초나 근로자·서민보다는 주거비용이 적지만 전세(5380만6000원)보다 주거비용이 많이 든다.
윤성업 국토부 주택기금과 사무관은 "공유형 모기지가 반드시 유리한 것만은 아니다"며 "주택 구입자의 집값에 대한 기대, 자기자금 규모 등 개인적인 상황에 따라 각 제도 모두 장단점 있기 때문에 반드시 사전상담을 들은 뒤 상품을 선택해야 한다"고 조언했다.
■공유형 모기지란 = 8.28 전월세대책의 후속조치로 마련한 대출상품으로 수익공유형과 손익공유형이 있다. 수익공유형은 안정적 주거를 희망하나, 목돈이 부족한 실수요자에게 집값의 최대 70%까지 국민주택기금에서 1.5%의 저리로 대출을 한 뒤 매각시 시세차익을 공유하는 상품을 말한다. 손익공유형은 주택기금이 전세금 등 목돈이 있는 무주택자에게 집값의 40%까지 지분성격의 자금을 대출하고, 주택 매각시 손익을 모두 공유한다.
김병국 기자 bgkim@naeil.com
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