서울지역 주상복합아파트 건설이 급증함에 따라 기반시설 부족과 주거권 침해 등 부작용이 속출하고 있다.
지난 1999년 5건 1623세대에 불과했던 주상복합 아파트 현황은 2000년 13건 2897세대, 2001년 9건 2908세대, 지난해 11건 3085세대로 증가하고 있다. 올해는 4월 현재 5건 2480세대의 주상복합이 건축허가를 받았다(표1 참조).
사업계획 승인대상인 아파트 대 건축허가만 받는 주상복합(오피스텔 포함)의 비율도 지난 97년 1.04%에서 98년 1.83%, 99년 9.55%, 2000년 14.83%, 2001년 18.42%로 주상복합의 비율이 급증했다(표2 참조). 이 가운데 99년 1곳과 2000년 4곳, 2001년 1곳 등 6군데 1647세대 주상복합아파트는 용적률 1000% 이상의 고밀도 건물이다.
주택건설촉진법의 까다로운 규제를 받는 아파트와 달리 주상복합은 건축법상의 건축허가만 받으면 되기 때문에 도시기반시설을 갖출 의무가 없다.
이에 따라 학교와 공원 등 기반시설이 부족하고 주거권 침해에 대한 민원이 발생하는 등 부작용이 잇따르지만 정부는 단편적인 미봉책을 내놓는 데 그치고 있다.

◇ 주거환경 악화로 민원 봇물 = 강남구 도곡동 대림아크로빌 주민은 오는 20일 대규모 시위를 준비하고 있다. 건물 바로 앞에 들어서는 타워팰리스 옥외 골프장으로 인해 주거권을 침해당할 처지에 놓였기 때문이다.
대림아크로빌 강성원 입주자대표는 “20여미터밖에 안떨어진 곳에 옥외골프장이 들어서면 소음 피해는 물론 골프장 손님들이 이쪽을 빤히 쳐다볼 수 있어 사생활 침해가 우려된다”며 “비록 상업지역이라고는 하지만 주거지역과 다를 바 없는 이 곳에 옥외 골프장 건축 허가를 내준 강남구가 이해되지 않는다”고 강하게 반발했다.
그러나 법적으로는 문제가 없다. 대림아크로빌이나 타워팰리스 모두 상업지역에 들어선 주상복합아파트이기 때문이다. 따라서 옥외골프장으로 피해를 보기 싫다면 다른 곳으로 이사 가는 수밖에 없다.
학교 부족은 더 큰 문제다. 가장 대표적인 곳은 양천구 목동. 지난해 삼성쉐르빌 300여가구가 입주한 데 이어 오는 8월 현대 하이페리온 860여가구가 새로 들어오는 이 지역에는 초등학교라곤 목동초등학교가 유일하다. 이미 한 학급 평균 45명을 훌쩍 넘겨 과밀 상태인 목동초등학교는 임시건물을 지어 학급을 늘리고 있지만 주상복합아파트의 증가세에는 역부족이다.
서울시교육청 행정과 관계자는 “학교 용지는 없는데 주상복합건물이 계속 들어서는 통에 서울에서 가장 과밀한 학군이 됐다”며 “건립예정인 목운초, 목운중학교는 법적 소송에 계류돼 지연되고 있는 상황”이라고 말했다.
도곡동 타워팰리스도 마찬가지다. 이 아파트 입주자 자녀가 들어갈 수 있는 학교는 대도초등학교가 유일하다. 지난해 타워팰리스 1차분 1499가구의 입주가 시작되면서 대도초등학교에 150여명의 학생이 전입학, 4학급이 새로 신설됐다. 현재 진행중인 2차 961가구와 조만간 시작될 3차 610가구의 입주가 이뤄지면 대도초등학교 역시 콩나물 시루가 될 수밖에 없는 실정이다.
아파트와 달리 학교시설을 의무적으로 지어야 할 필요가 없는 주상복합건물은 조만간 서울 곳곳에 학교대란을 일으킬 가능성이 크다는 우려를 높이고 있다.

◇ 무늬만 주상복합 실상은 아파트 = 외국에서 짓기 시작한 주상복합 건물은 원래 도심공동화 현상을 막아보자는 취지에서 비롯됐다. 하지만 목적이 도심공동화를 막기 위한 만큼 주상복합내 주거시설 비율은 10∼20% 안팎에서 결정된다.
그러나 우리나라의 주상복합아파트는 정반대다. 주거시설 비율이 80∼90%까지 달하는 데다 도심공동화의 문제가 없는 곳에도 무차별적으로 주상복합이 들어서고 있다. 지난 99년부터 2003년 4월까지 4대문 안 도심지역에 들어서는 주상복합은 종로구 숭인동의 220세대가 유일하다. 이 기간 동안 허가를 받은 주상복합 1만2993세대는 대부분은 강남구와 서초구 송파구 양천구 등 도심공동화의 우려가 없는 주거지역에 밀집돼 있다.
그런데도 용적율은 일반 아파트의 2∼3배가 넘는 특혜를 누리고 있어 ‘무늬만 주상복합 실상은 아파트’라는 비아냥이 나오고 있다. 경실련 도시개혁센터 남은경 간사는 “주변이 모두 아파트로 둘러싸인 상업지역 내에도 주상복합이 막무가내로 들어서 결국 주거지역을 확장시키고 있다”며 “그런데도 학교나 공원, 도로 등 기반시설은 갖춰지지 않아 과부하가 초래되고 있다”고 말했다.
무늬만 주상복합이 우후죽순 들어서는 데에는 정부와 건설업체, 투자자 등 세 주체의 이익이 맞아 떨어지기 때문이라는 분석이다. 남 간사는 “정부는 경기부양의 단기성과를 내기에 최고의 수단이라는 점, 건설업체는 기반시설을 갖추지 않아도 되고 건축비를 부풀릴 수 있다는 점, 투자자는 분양권 전매가 자유로워 언제든 매매차익을 실현할 수 있다는 이점이 있다”며 “세 주체의 이익이 맞아떨어지는 한 주상복합의 부작용은 형태만 달리할 뿐 계속될 수밖에 없다”고 우려했다.

◇ “기반시설 의무화, 분양권전매 금지해야” = 이에 따라 무분별한 주상복합 건축에 대해 규제를 가해야 한다는 의견이 높아지고 있다.
성균관대 신중진 교수는 “원래 초고층 주상복합건물은 도심공동화 문제에 대한 해결책으로 등장한 것인데 서울의 경우 이런 목적과 달리 주거지역에 위치한 것이 34%나 되고 특히 목동과 구로 지역의 경우 주상복합 용적률이 1000%에 육박한다”며 “초고층 건물의 입지는 간선도로와 역세권, 대중교통 등 도시기반 시설이 확충된 곳에만 들어설 수 있도록 입지 관리를 철저해 해야한다”고 밝혔다.
경실련 남은경 간사도 “주상복합 인근 주민은 물론 입주자 역시 기반시설 미비로 인한 고통을 받고 있다”며 “학교용지부담금제도는 그 실효성이 의심되는 만큼 기반시설을 갖춘 곳에만 주상복합을 지을 수 있도록 관련법을 개정해야 한다”고 주장했다.
/김은광 기자 powerttp@naeil.com

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