잘못된 임대주택 정책 때문에 입주자들이 불안에 떨고 있다.
5년간 입주해 살면 우선 분양권을 주는 공공건설임대주택의 경우, 분양전환시 분양가격을 일정금액이상 올려 받을 수 없도록 법에 규정하고 있다. 하지만 실제로는 임대주택이 ‘돈놀이’ 수단으로 전락해 법적 분양가격을 넘어서는 가격을 요구하고 있음에도 이에 대한 입주자의 보호대책이 없어 분쟁이 벌어지고 있는 것이다.
문제가 되는 곳은 충남 천안시의 한 아파트이다.

◇ 5년 되기 전 매각허용이 불씨 = 1335세대가 입주해 있는 천안시 월봉청솔 2차 아파트(쌍용동)는 한국토지신탁이 국민주택기금의 지원을 받아 건설한 공공건설임대주택이다. 이 아파트는 <임대주택법>에 따라 5년간의 의무임대기간이 보장되며 5년이 지난 후에는 무주택자인 현재의 입주자(임차인)에게 우선 분양권이 주어진다.
혼란은 지난해 한국토지신탁이 아파트의 매각을 실시하면서부터 빚어졌다. 5년이 되지 않은 상태에서 매각이 추진되며 주민들 사이에 불안감이 생기기 시작한 것이다. <임대주택법>상 이 아파트는 임대기간의 1/2(2년 6개월)이 지나면 임대인과 임차인의 합의하에 임차인에게 매각할 수 있도록 하고 있다.
3차례에 걸친 매각공고에도 불구하고 입주자 가운데 246세대만 분양전환을 실시, 나머지 1000여세대는 개인임대사업자에게로 소유권이 넘어갔다. 다른 임대사업자에게 매각하는 것은 임대기간이 얼마를 지났든 제약을 받지 않기 때문이다. 비록 소유권은 한국토지신탁에서 개인임대사업자로 넘어갔지만 매각된 날로부터 다시 3년간은 의무임대기간이 재설정된다.
그 과정에서 분양전환을 하지 못한 주민들이 ‘3년 뒤에 분양을 받을 수 있는가. 있다면 분양가는 얼마로 책정 되는가’에 관심을 갖던 중 문제가 발생한 것이다. 우선 임대사업자가 바뀌었더라도 현재 임차인에게는 여전히 우선 분양권이 주어진다. 관건은 분양가가 얼마인가 하는 것이다.

◇ 개인 임대사업자,“가격 강제 못해” = 공공건설임대주택의 매각가격(분양전환가격)은 <임대주택법> 시행규칙이 정한 산정기준에 따라 일정액수를 넘지 못하도록 되어 있다. 하지만 개인 임대사업자는 ‘소유권을 넘겨받았기 때문에 이 아파트는 공공건설임대주택이 아닌 민간임대주택으로 해석해야 옳다’는 입장이다. 민간임대주택에는 매각가격에 대한 별도의 제재 규정이 없다.
이에 따라 주민들은 ‘3년 뒤에는 이 집에서 쫓겨나는 것 아닌가’하는 불안에 떨고 있는 것이다. 임대주택 입주자 강 모씨가 개인 임대사업자에게 분양가격에 대한 문의를 한 결과 개인 임대사업자인 서울 영등포동 윤 모씨는 “본인은 임대사업 목적으로 아파트를 구입했고, 의무기간이 끝났다고 분양전환에 강제조항은 없는 것으로 알고 있다. 또 공공건설임대주택 매매가격에 따른 분양가격 산정은 강제조항이 없고, 분양전환시 분양가격이 투자금액 대비 수긍이 간다면 분양할 의사가 있다”고 밝혔다.
개인 임대사업자는 임대수입과 돈놀이 차원에서 임대주택을 매입한 것이고, 의무 임대기간이 끝나도 계속 임대사업을 진행하거나 이를 최대한 높은 가격에 팔아 시세차액을 남기겠다는 뜻을 분명히 하고 있는 것이다.

◇ 잘못된 정책 때문에 소송 벌어져 = 이에 대해 건설교통부 주택관리과 관계자는 “개인임대사업자라 하더라도 임대주택의 권리와 의무 모두를 승계하는 것이므로 현재의 임차인은 우선 분양권을 가지며 매각가격도 법에 따른 산정기준을 벗어나지 못한다”고 밝히고 있다.
하지만 문제는 공공건설임대주택에 투자된 국민주택기금을 임대사업자가 모두 갚을 경우 개인 재산이 돼 이를 강제할 법적수단이 없다는 점이다.
결국 임대주택을 의무임대기간이 되기 전에 개인임대사업자에게 매각할 수 있도록 허용하면서도 이에 대한 입주자의 보호장치를 마련하지 않아 분쟁이 벌어지고 있는 것이다.
임대주택의 관리 운영책임을 지고 있는 천안시는 “개인 임대사업자의 주장이 법적으로는 맞다”는 입장을 보이다가 주민들의 항의가 빗발치자 최근 건교부의 입장을 수용했으나, 마땅한 강제 수단이 없어 고심하고 있다.
월봉 청솔 2차 주민들은 변호사 선임까지 끝낸 상태로 조만간 소장을 작성해 법정에서 분양권과 법적 분양가격을 보장받겠다는 입장이고, 개인 임대사업자 역시 자신의 권리를 포기할 생각이 없음을 밝히고 있어 법적 다툼이 불가피할 전망이다.

/ 천안 조숭호 장병호 기자 shcho@naeil.com

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