장기주택담보대출(모기지)제도 잘될까
월급여 300만원 이상돼야 혜택
지역내일
2003-07-06
내년 1월부터 집값의 30%만 초기에 부담하고 나머지는 20~30년에 걸쳐 나눠 갚아나가도록 하는 선진국형 주택저당금융(모기지)제도가 도입된다. 이 제도가 시행되면 서민들의 내집 마련이 지금보다 훨씬 쉬워지고 채권시장에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.
일각에서는 주택에 대한 개념이 선진국과 다른 환경에서 장기주택담보 대출 제도를 서둘러 도입할 경우 부작용이 생길 수 있다는 우려도 나오고 있다.
국민은행 김정인 박사는 “정부가 장기주택담보대출 제도를 조기에 시행할 경우 실효성이 의문시 된다”며 “20~30대 신혼 부부 등 장기주택자금이 필요한 실수요자들을 대상으로 점진적으로 시행하는 것이 바람직하다”고 말했다.
장기주택담보대출제도의 의미와 효과, 부작용 등을 집어본다.
◆제도도입 배경=정부가 발표한 장기주택담보대출제도는 선진국에서 활성화돼 있는 주택저당금융(모기지)제도를 벤치마킹한 것이다.
우리나라 주택담보대출 규모는 205조원 수준으로 이 가운데 3년 이하 만기대출이 77%를 차지한다. 주택대출 만기가 단기위주다보니 3년마다 원리금을 상환해야 돼 가계 부담이 크다. 또 금융기관 입장에서는 주택가격의 변동에 따라 여신건전성에 문제가 생길 소지가 있다.
특히 처음 가정을 꾸리는 젊은층은 집을 장만하기 위해 일시에 목돈을 마련해야 하기 때문에 내집마련하는데 보통 5~10년 이상 걸린다.
이에 따라 장기로 주택대출을 받아 내집마련을 하고, 살아가면서 조금씩 갚는 선진국형 모기지제도 도입의 필요성이 끊임없이 제기돼 왔다.
정부는 지금이 모기지제도 도입의 적기라고 보고 있다. 과거에는 금리가 높아 이자부담이 크고 가계가 은행으로부터 자금을 빌릴 기회도 적었지만 최근에는 시중금리가 4~5%대로 낮아졌고 은행의 가계대출 여력이 충분하기 때문에 장기주택대출 활성화의 기초여건은 마련돼 있다는 게 정부의 설명이다.
◆어떻게 이뤄지나=‘한국주택금융공사법 제정안’에 따르면 정부는 내년 1월 100%(자본금 2조원) 정부출연으로 주택금융공사(이하 공사)를 출범시킨다. 또 주택금융공사가 주택저당채권을 근거로 발행하는 유동화증권(MBS)의 발행한도가 공사 자본금의 50배로 늘어 최대 100조원의 장기주택대출 자금이 조성된다.
가계가 장기주택대출을 받을 수 있는 근거는 이렇다. 은행 등 금융기관들은 가계에 빌려준 장기주택담보대출채권을 정부가 설립한 공사에 넘긴다. 이 때 공사는 은행에서 사들인 채권을 바탕으로 만기 20~30년짜리 장기 주택저당증권(MBS)를 발행, 기관이나 투자가에게 팔아 주택담보대출채권을 사들일 자금을 마련한다.
MBS 발행을 통한 장기주택금융이 활성화되기 위해서는 공사의 공신력을 최대한 높이는 것이 관건이다. 공신력이 높을 수록 MBS발행금리가 낮아져 가계의 원리금 부담도 줄어들기 때문이다. 정부는 이를 위해 공사의 설립자본금 전액을 출자하고 손실보전 근거조항을 마련했다.
지금도 한국주택저당채권유동화회사(Komoco)가 주택금융공사의 역할을 하고 있지만 자본금 규모나 공신력에 한계를 드러내고 있다.
◆가계부담은=공사 설립으로 가계(주택실수요자)가 부담하게 될 금리는 어느 정도이며 장기주택대출을 받을 수 있는 자격은 어떻게 될까.
장기주택대출금리는 주택금융공사가 얼마나 낮은 금리로 자금을 조달할 수 있느냐에 달려 있다. 또 세제혜택 대상을 어디까지 늘릴지 여부도 실질적으로 가계가 부담하는 금리에 영향을 미친다.
정부는 공사가 공급하는 20년 고정금리대출의 금리를 7% 내외에서 결정될 수 있을 것으로 내다보고 있다. 여기에 소득공제를 확대할 방침이어서 가계의 실질 금리부담은 6% 내외 수준이 될 것이라는 게 정부의 예측이다.
가령 월소득이 300만원인 30대 직장인이 2억2000만원짜리 아파트를 구입할 경우 집값의 30%인 7000만원은 돈을 빌릴 때 내고 나머지 1억5000원을 20년 만기로 대출을 받는다.
이 때 금리는 6.8%로 고정되지만 소득공제 효과를 고려하면 실질 금리부담은 5.7%로 줄어들고 월 상환액도 115만원에서 105만원으로 축소될 것으로 정부는 보고 있다.
실제 장기주택대출을 받을 수 있는 사람은 월소득이 초소 300만원 이상은 돼야 할 것으로 보인다. 일정금액의 원리금을 갚아나가면서 서울 등 수도권에 25평형 아파트를 구입할 수 있는 수준이 월 300만원 정도이기 때문이다.
재경부 관계자는 “장기주택대출을 받을 수 있는 소득수준은 은행이 알아서 결정할 것”이라면서 “수도권에서 30평 정도의 아파트를 구입한 후 장기주택대출의 원리금을 갚아나갈 수 있는, 최소한의 소득은 월 300만원 정도”라고 말했다. N
일각에서는 주택에 대한 개념이 선진국과 다른 환경에서 장기주택담보 대출 제도를 서둘러 도입할 경우 부작용이 생길 수 있다는 우려도 나오고 있다.
국민은행 김정인 박사는 “정부가 장기주택담보대출 제도를 조기에 시행할 경우 실효성이 의문시 된다”며 “20~30대 신혼 부부 등 장기주택자금이 필요한 실수요자들을 대상으로 점진적으로 시행하는 것이 바람직하다”고 말했다.
장기주택담보대출제도의 의미와 효과, 부작용 등을 집어본다.
◆제도도입 배경=정부가 발표한 장기주택담보대출제도는 선진국에서 활성화돼 있는 주택저당금융(모기지)제도를 벤치마킹한 것이다.
우리나라 주택담보대출 규모는 205조원 수준으로 이 가운데 3년 이하 만기대출이 77%를 차지한다. 주택대출 만기가 단기위주다보니 3년마다 원리금을 상환해야 돼 가계 부담이 크다. 또 금융기관 입장에서는 주택가격의 변동에 따라 여신건전성에 문제가 생길 소지가 있다.
특히 처음 가정을 꾸리는 젊은층은 집을 장만하기 위해 일시에 목돈을 마련해야 하기 때문에 내집마련하는데 보통 5~10년 이상 걸린다.
이에 따라 장기로 주택대출을 받아 내집마련을 하고, 살아가면서 조금씩 갚는 선진국형 모기지제도 도입의 필요성이 끊임없이 제기돼 왔다.
정부는 지금이 모기지제도 도입의 적기라고 보고 있다. 과거에는 금리가 높아 이자부담이 크고 가계가 은행으로부터 자금을 빌릴 기회도 적었지만 최근에는 시중금리가 4~5%대로 낮아졌고 은행의 가계대출 여력이 충분하기 때문에 장기주택대출 활성화의 기초여건은 마련돼 있다는 게 정부의 설명이다.
◆어떻게 이뤄지나=‘한국주택금융공사법 제정안’에 따르면 정부는 내년 1월 100%(자본금 2조원) 정부출연으로 주택금융공사(이하 공사)를 출범시킨다. 또 주택금융공사가 주택저당채권을 근거로 발행하는 유동화증권(MBS)의 발행한도가 공사 자본금의 50배로 늘어 최대 100조원의 장기주택대출 자금이 조성된다.
가계가 장기주택대출을 받을 수 있는 근거는 이렇다. 은행 등 금융기관들은 가계에 빌려준 장기주택담보대출채권을 정부가 설립한 공사에 넘긴다. 이 때 공사는 은행에서 사들인 채권을 바탕으로 만기 20~30년짜리 장기 주택저당증권(MBS)를 발행, 기관이나 투자가에게 팔아 주택담보대출채권을 사들일 자금을 마련한다.
MBS 발행을 통한 장기주택금융이 활성화되기 위해서는 공사의 공신력을 최대한 높이는 것이 관건이다. 공신력이 높을 수록 MBS발행금리가 낮아져 가계의 원리금 부담도 줄어들기 때문이다. 정부는 이를 위해 공사의 설립자본금 전액을 출자하고 손실보전 근거조항을 마련했다.
지금도 한국주택저당채권유동화회사(Komoco)가 주택금융공사의 역할을 하고 있지만 자본금 규모나 공신력에 한계를 드러내고 있다.
◆가계부담은=공사 설립으로 가계(주택실수요자)가 부담하게 될 금리는 어느 정도이며 장기주택대출을 받을 수 있는 자격은 어떻게 될까.
장기주택대출금리는 주택금융공사가 얼마나 낮은 금리로 자금을 조달할 수 있느냐에 달려 있다. 또 세제혜택 대상을 어디까지 늘릴지 여부도 실질적으로 가계가 부담하는 금리에 영향을 미친다.
정부는 공사가 공급하는 20년 고정금리대출의 금리를 7% 내외에서 결정될 수 있을 것으로 내다보고 있다. 여기에 소득공제를 확대할 방침이어서 가계의 실질 금리부담은 6% 내외 수준이 될 것이라는 게 정부의 예측이다.
가령 월소득이 300만원인 30대 직장인이 2억2000만원짜리 아파트를 구입할 경우 집값의 30%인 7000만원은 돈을 빌릴 때 내고 나머지 1억5000원을 20년 만기로 대출을 받는다.
이 때 금리는 6.8%로 고정되지만 소득공제 효과를 고려하면 실질 금리부담은 5.7%로 줄어들고 월 상환액도 115만원에서 105만원으로 축소될 것으로 정부는 보고 있다.
실제 장기주택대출을 받을 수 있는 사람은 월소득이 초소 300만원 이상은 돼야 할 것으로 보인다. 일정금액의 원리금을 갚아나가면서 서울 등 수도권에 25평형 아파트를 구입할 수 있는 수준이 월 300만원 정도이기 때문이다.
재경부 관계자는 “장기주택대출을 받을 수 있는 소득수준은 은행이 알아서 결정할 것”이라면서 “수도권에서 30평 정도의 아파트를 구입한 후 장기주택대출의 원리금을 갚아나갈 수 있는, 최소한의 소득은 월 300만원 정도”라고 말했다. N
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