최근 부동산 가격 상승에 따른 부작용 중에서도 가장 우려되는 점은 부동산 거품이 일시에 꺼지면서 경제위기로까지 이어질 수 있다는 점이라고 전문가들은 지적하고 있다. 부동산 버블 붕괴가 기업과 금융기관의 동반부실로 이어져 장기불황의 늪에 빠졌던 일본의 전철을 밟을 가능성이 높아지고 있다는 우려다.
일본의 경우 지난 80년대 중후반 엔고를 배경으로 자산가치가 급격히 상승했다. 지난 85년말 30 내외에 불과했던 실질지가지수가 1990년에는 3배나 증가한 105를 기록할 정도. 이처럼 단기간 급등한 자산가치는 90년대 초반 거품 형성을 우려한 일본 당국의 규제정책으로 오히려 폭락, 장기불황의 직접적인 계기가 됐다. 일단 부동산 가격이 하락하자 매물이 쏟아져 나오며 부동산 가격이 더 떨어지는 악순환이 이어졌고, 그 과정에서 기업과 금융기관들이 연쇄적으로 부실화됐다. 이처럼 부동산 버블 붕괴 과정에서 발생한 부담은 오랜 기간 일본경제의 발목을 잡았다.
최근 우리나라 부동산 시장의 모습도 여러가지 면에서 일본 버블 초기와 닮았다는 게 전문가들의 지적이다. 우선 80년대 중반 일본이나 현재 우리나라의 주택보급률이 100%에 근접했는데도 특정 지역을 중심으로 부동산 가격이 올랐다는 점과 저금리 기조에 따른 통화팽창이 그 배경이 되고 있다는 점에서 유사하다. 또 금융기관들이 공격적인 가계대출에 나서 부동산 가격 상승을 부추겼다는 점도 공통점이다. 이에 따라 최근 강남 등 특정지역의 부동산 가격상승이 일본식 장기불황으로 이어질 수 있다는 위기감이 커지고 있다.
삼성경제연구소 최희갑 수석연구원은 “부동산 버블 붕괴현상이 나타날 경우 가계대출의 상당부분이 부실화될 가능성이 높고, 한계기업들도 전체의 3분의 1 수준에서 절반으로 늘어날 것으로 예상된다”며 “특히 우려되는 점은 부동산 버블이 붕괴되도 외환위기 때처럼 공적자금을 조성해 대처하기 어렵다는 점”이라고 말했다.
하지만 부동산 버블 붕괴현상이 당장 현실화할 가능성은 크지 않다는 게 전문가들의 대체적인 견해다.
국민은행 경영연구소 김정인 박사는 “자산가격 급등이 추가상승 기대를 낳으며 급등세가 지속되는 현상을 ‘버블’로 봤을 때 강남지역 아파트 시장에는 거품이 일부 형성된 것으로 볼 수 있다”면서도 “하지만 강남을 제외한 지역은 부동산 가격이 안정을 유지하고 있는 만큼 버블 붕괴에 따른 일본식 장기불황 가능성은 아직 크지 않다”고 말했다.
실제 물가상승률을 고려한 아파트 실질 가격지수를 지난 86년 3월을 100으로 봤을때, 올 6월말 강남지역은 사상최고치인 153.6에 달했지만, 서울과 전국 평균은 각각 134.2와 123.0으로 지난 90년 수준에도 미치지 못했다.
또 부동산 거품이 붕괴되더라도 일본처럼 파장이 크지는 않을 것이란 관측도 나오고 있다.
한국은행 이주열 조사국장은 “일본의 경우 금융기관의 대출이 담보가의 100%를 넘었고, 부동산 중개업자와 기업들을 대상으로 한 대출이 많았던 반면, 우리는 담보인정비율이 50~60%에 불과한데다 가계대출이 많은 편”이라며 “부동산이 40% 이상 급락하기 전에는 거품붕괴가 가계부실로 이어지지 않을 것으로 예상된다”고 말했다.
결국 최근 일부 지역의 부동산 가격 급등세를 진정시키고 추가 거품이 발생하지 않도록 한다면 일본의 뒤를 밟을 가능성은 크지 않다는 얘기다.
LG경제연구원 오문석 상무는 “지금 추세라면 1~2년뒤 부동산 거품이 우리경제의 큰 부담이 될 수 있다”며 “최근 급등세를 보이고 있는 일부지역의 부동산 가격을 연착륙 시킬 수 있는 대책이 필요하다”고 말했다.

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