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3만 명 입주하는 미니신도시급 ‘헬리오시티’ 현장 탐방
입주가 진행중인 송파 헬리오시티에 관심이 집중되고 있다. ‘9510세대’, 전국 단일 아파트 단지 중 최대 규모라 부동산시장과 상권에 미치는 영향이 크다. 헬리오시티 매매가와 전세가 동향, 초중고 학군, 단지 내 편의 시설, 주변 상권까지 꼼꼼히 살펴봤다.9510세대 입주는 12월31일~4월1일까지 총 92일 동안 진행된다. 역대급 입주 규모지만 헬리오시티 아파트 현장 분위기는 차분하다.동별로 이삿짐 차량이 분주히 움직이는 가운데 단지는 깔끔하게 정리돼 있다. 입주자들은 지하에 위치한 삼성물산, 현대건설, 현대산업개발 3개 건설사 입주지원사무실에서 입주증을 발급받고 아파트 열쇠를 전달받는다.8호선 송파역 가깝고 중앙공원 조망 가능한 동 선호가락시영 1,2차아파트(6600세대)는 래미안, 힐스테이트, 아이파크 3개 아파트 브랜드로 바뀌었다. 84개동 평형구성은 39㎡(18평형), 49㎡(21평형), 59㎡(25평형), 84㎡(33평형), 99㎡(38평형), 110㎡(42평형), 130㎡(50평형), 150㎡(60평형)으로 고르게 구성돼 있다.30평대가 전체의 60%를 차지하고 있는 것(33평형 5132세대, 38평형 596세대)이 특징이다. 주력 평형인 33평형은 13개 타입을 선보여 동일 평형이라도 아파트 내부 구조가 조금씩 다르다. 현재 가구, 커튼·블라인드, 인테리어업체마다 구경하는 집을 아파트 단지 내 선보이고 있다.단지 정중앙에 약 1km 길이의 ‘파크밴드’로 불리는 커다란 공원을 배치한 것이 헬리오시티 단지 설계의 특징. 파크밴드 안에는 입주민들이 어울릴 수 있는 카페형 공간을 별도로 마련했다. 이외 독립된 건물에 독서실, 어린이집 7곳, 시니어센터를 배치했다.파크밴드 지하에는 실내수영장, 피트니스센터, 사우나, 실내골프연습장, 게스트하우스, 모임공간 등 주민 편의 시설을 마련해 놓았다.84개 동 매머드급 단지에서 선호도 높은 곳은 어디일까? 우선 8호선 송파역과 가깝고 파크밴드 조망이 가능한 동을 가장 선호한다. 이 외 초중학교가 가깝고 석촌시장 등 상권이용이 편리한 남향의 3, 5단지와 가락시장 가까운 대로변 쪽이라 전망이 탁 트인 2, 4단지 등 입주자 연령대, 취향에 따라 선호 단지가 엇갈린다고 현장 부동산관계자는 설명한다.헬리오시티 매매가·전세가 팩트체크이목이 집중되는 매매가, 전세가를 살펴보자. 헬리오시티 발 강남권 부동산이 하락세로 돌아섰다고 호들갑을 떨지만 현장에서 실수요자가 급매물을 만나기는 쉽지 않다.33평형 전세가는 6억~7억 원 선. 언론을 달궜던 4억~5억 원 초반대 전세 매물은 “대출을 많이 끼고 있어 세입자들이 꺼리는 물건이며 33평형대 매매는 지난 12월 급매로 14억2000만 원에 거래된 게 있고 현재 나와 있는 매물은 14억9000~15억원 선”이라고 현장에서 만난 부동산중개업소 관계자는 귀띔한다.헬리오시티는 조합원 아파트가 6551세대, 일반 분양분 1558세대, 임대아파트가 1401세대다. 즉 9510세대 규모지만 실제로 잔금 마지막 날인 4월1일을 앞두고 자금 압박을 많이 받는 세대수는 입반분양분 1558세대다.게다가 정부가 2017년 8.2대책, 2018년 9.13대책 등을 통해 부동산시장에 고강도 압박을 가하는 바람에 1가구 1주택이라도 양도세비과세나 공제혜택을 받기 위해서는 2년 이상 실거주 요건이 추가됐다.“세제 혜택을 위해 2년 이상 실거주로 마음을 굳힌 집주인들이 많아 매물이 예상만큼 쏟아지지는 않습니다. 게다가 헬리오시티 매매·전세 거래에 뛰어든 부동산중개업소가 200군데가 넘습니다. 업소 간 경쟁이 치열하고 시장에 나온 급매물들은 중개업소의 단골 고객 중심으로 거래가 이뤄지기 때문에 일반인들이 좋은 물건을 만나기가 쉽지 않습니다”라고 문한성 행복한부동산 대표는 설명한다.▶아파트 시세유형세대수분양가매매가전세가39㎡ (18평형)15524억1740만~4억9410만원 10억~11억원4~4.5억원49㎡ (21평형)5365억2020만~5억7360만원 11.5~12.5억원4.8~5.5억원59㎡ (25평형)7666억3800만~7억3000만원 13~14억원5~6억원84㎡ (33평형)51327억6750만~9억2640만원15~16.5억원6~7억원99㎡ (38평형)596일반분양 없음18~20억원7.5~9억원110㎡ (42평형)7689억4890만~11억3620만원 19.5~21억원8.5~11억원130㎡ (50평형)13611억7110만~13억2600만원23~25억원11~13억원150㎡ (60평형)24일반분양 없음33~40억원17~18억원합계9510 (* 시세는 부동산중개업소들의 호가, 실거래가와 차이날 수 있음)▶실거래가 현황평형2018년 3분기(7~9월)2018년 4분기(10월~12월)25평형13억8362만~13억8500만원12억9678만~14억2362만원33펑형14억3026만~17억803만원14억2000만~17억803만원(*출처 : 서울부동산정보광장)단지 내 어린이집 7곳, 초등학교 2곳, 중학교 1곳헬리오시티 단지 안에는 어린이집 7곳, 초등학교 2곳, 중학교 1곳이 자리 잡고 있다. 현재 3월 개교를 앞두고 공사가 한창이다. 가락초는 재건축 기간 동안 문을 닫았다가 3월 재개교할 예정이며 신설된 해누리초중학교는 초중등 통합학교로 운영될 예정이다. 가락초, 해누리초 학교 배정은 헬리오시티에 사는 동을 기준으로 이뤄진다.지난해 서울시교육청과 헬리오시티 입주민들로 구성된 예비 학부모회는 혁신학교 지정을 둘러싸고 갈등을 빚었다. 예비 학부모회에서 혁신학교 지정을 격렬히 반대하자 서울시교육청이 2019년 1년 동안 예비혁신학교로 운영하겠다고 한발 물러서면서 진화됐다.약 3만가구가 거주할 미니시도시급 아파트단지라 송파구도 헬리오시티 입주민을 위한 행정서비스를 강화하고 있다.우선 단지 내에 지하 1층, 지상 3층 규모의 가락1동 주민센터를 신축하고 전입신고, 민원서류발급 등 행정시비스를 제공하고 있다. 주민센터 내에 안내도우미도 별도로 배치했다.단지 내에 자리 잡은 송파책박물관은 4월 정식 개관을 목표로 내부 인테리어 공사가 진행중이다. 책을 주제로 한 최초의 공립박물관으로 지하 1층, 지상 2층 규모에 어린이 책체험실, 북카페, 상설·기획 전시실, 미디어라이브러리 등으로 꾸며진다.구립어린이집 원아 152명 1월말까지 신규 모집구립 가락1동 어린이집도 3월1일 문을 연다. 단지 내 단독 건물로 새로 지은 구립어린이집은 만 0세~ 만 5세반, 만 4~5세 장애아통합반 등 총 17개 반 152명을 보육한다. 원아는 1월17일~1월30일까지 임신육아종합포털 아이사랑에서 신청 받으며 2월18일 확정대상자를 어린이집에서 개별 통보한다.헬리오시티 입주로 이 일대 먹자골목상권이 활성화될 것으로 보인다. 특히 가락시영 재건축 기간 동안 상권이 위축됐던 석촌시장 상인들의 기대감이 높다.가락시영아파트 시절부터 40년간 장사해온 노점 147곳은 지난해 12월 모두 철거를 완료하고 왕복2차선 도로로 확장 공사를 진행중이며 새롭게 근린공원을 꾸미고 있다. 노점상인회는 송파구와 협의를 거쳐 새로 생기는 공원 근처 200m 구간에 ‘거리가게’로 새단장한 후 장사를 재개할 예정이다.헬리오시티 아파트상가는 송파역 4번 출구 앞쪽, 가락초 부근, 가락시장 쪽 등 총 5개 구역에 구성돼 있다. 총 570여개의 호실로 구성되는데 재건축조합원상가인 만큼 조합원들에게 먼저 배정 완료 한 후 나머지 상가 물량을 일반 분양할 예정이다.
2019-01-16
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2017년 3분기 강남 서초지역, 매매 및 전·월세 시장 현황
최근 강남 서초 지역 아파트 매매 현황을 보면 지난 1월과 8월을 비교해 전체적으로 매매 건수와 매매량이 늘어났다. 강남구는 매매율이 14.2%, 서초구는 7.1% 증가했다. 또한 지난 9월을 기준으로 강남구는 매매, 전세, 월세 매물이 비교적 고르게 나오는 편이었다. 서초구는 월세 매물이 상대적으로 적은 편이지만 비교적 오래된 아파트에서는 월세 매물이 종종 등장했다. 2017년 3분(7~9월까지)를 중심으로 강남과 서초 지역 부동산 현황을 살펴봤다.참고자료 국토교통부 부동산 실거래, 한국감정원강남구, 서초구 부동산 거래 건 증가아파트 매매율도 계속 증가 추세 한국감정원 부동산 거래 현황(2017.10.16 조회 기준) 중 강남구와 서초구 아파트 매매율(표1, 표2 참조)을 살펴보면 전반적으로 증가 추세를 보이고 있다.강남구는 여름방학과 맞물려 7월 1,064건에서 8월 1,129건으로 65건이 늘었다. 서초구는 7월 684건에서, 8월 780건으로 96건이나 늘었다. 2학기가 시작되기 전 강남지역 학군 중심으로 계속해서 오르는 전세가와 맞물려, 매매를 선택한 것으로 풀이된다. 강남구는 지난 1월 매매율 67.36%에서 8월 81.6%로, 서초구는 1월 63.8%에서 70.90%로 증가했다.역삼지구(한티역) 학군 중심의 아파트매매가와 전세가 차이 3억 5천~4억국토교통부 부동산 실거래가(2017.3분기 9.1~9.31 기준) 현황을 살펴보면 흥미로운 부분이 눈에 띤다. 한티역에 인접한 역삼지구는 단대부중·고, 진선여중·고, 역삼중, 도성초, 중앙사대부고까지 아우르는 학군 영향으로 전세가가 계속 오르고 있다. 역삼래미안 84.99㎡(25.6평) 매매가가 13억이고, 전세가가 9억 5천만 원으로 매매가와 전세가 차이가 3억 5천만 원이다. 역삼e편한세상도 59.61㎡(18평) 역시 매매가 10억 6천만 원에서 전세가 6억 7천만 원으로 3억 9천만 원의 차이를 보인다. 84.99㎡(25.6평) 매매가 13억 5천만 원, 전세가 9억 4천만 원으로 4억 정도 차이가 난다. 다른 지역 아파트의 매매가와 전세가 차이와 비교했을 때, 그 차이가 좁은 편이었다.대청역에 인접해 있고 중동고, 영희초, 대청초 학군인 개포동 삼익대청아파트도 51.12㎡(15.5평) 매매가가 7억 7천만 원, 전세가가 4억에 거래되고 있다. 매매가와 전세가 차이가 3억 7천만 원이다.한티역과 대치동 학원가, 그리고 단대부고에 인접해 있는 래미안대치팰리스 84.98㎡(25.7평) 매매가도 16억 9천만 원이며, 전세가는 12억 4천만 원이다. 매매가와 전세가가 4억 5천만 원 차이를 보였다.개포주공1단지 매매가 상승 추세이주 절차 진행되면 인근지역 전·월세가 영향강남 재건축 아파트인 개포주공1단지 매매가도 계속해서 상승 추세이다. 올해 1분기 3월에는 35.64㎡(10.8평)이 8억 8천에서 9억에 거래됐지만, 3분기 9월에는 10억 5천5백에서 12억 5천만 원까지 거래됐다. 올해 말 이후 이주 절차가 진행되면 인근 지역 전세, 월세가에도 영향을 끼칠 것으로 전망된다. 재건축추진준비위원회를 발족한 개포동 현대2차는 4월 84.81㎡(25.7평)은 4월 12억에서 9월 12억 4천만 원에 거래되고 있다. 서초구, 신구 아파트 전세가 차이 폭 커20평 대 전세가 11~13억 선으로 높아 서초구 아파트 부동산 실거래 현황(표4)을 살펴보면 지역에 따라 전세가 차이 폭이 컸다. 잠원지구 래미안 신반포팰리스 84.49㎡(25.6평) 전세가 11억 8천~12억 1천만 원에 매매가는 16~18억 선이었다. 2016년 6월 입주한 신규 아파트인 만큼 전세가가 매우 높았다.반면 재건축 단지 중 하나인 신반포11차 76.4㎡(23.1평)는 전세가 4억~4억 5천만 원에, 매매가 12억 8천만 원이었다. 재건축 매매가 활발해지면 매매가 오르고 있지만 오래된 아파트인 데다 아직 심의가 진행 중이라 상대적으로 전세가는 낮은 편에 속했다.반포지구는 이 지역 전세가 반등에 영향을 끼친 반포아크로리버뷰를 중심으로 래미안퍼스티지, 반포자이, 반포리체 등이 20평대에서 11~13억 선인 것으로 나타났다. 매매가 역시 15~19억 7천만 원으로 높았다. 대치 역삼 지역 부동산 관계자는 “대치동 학원가를 중심으로 한 아파트들은 전·월세를 비롯해 매매까지 학군 수요가 여전히 많다. 하지만 강남, 서초지역 학군 중심지 진입 장벽이 높아, 최근에는 강남서초와 인접한 탈 강남지역으로 입주하는 경우도 늘고 있다”고 설명했다. 또 “최근 강남지역 아파트 매매가 조금씩 늘고 있어, 당분간 이런 추세가 이어질 것으로 예상한다”고 덧붙였다.<표1. 강남구 부동산 거래현황>강남구연월총 주택 매매 아파트 매매매매율 2017.81,384건1,129건81.6%2017.71,427건1,064건74.56%2017.61,338건1,082건80.86%2017.5945건668건70.67%▽▽▽▽2017.1 383건258건67.36% 서초구연월총 주택 매매 아파트 매매매매율 2017.81,100건780건70.90%2017.7978건684건69.94%2017.61,041건742건71.28%2017.5833건659건79.11%▽▽▽▽2017.1 337건215건63.8%<표2. 서초구 부동산 거래현황>*표1, 표2 한국감정원 부동산 거래 현황(2017.10.16 조회 기준) *매매율은 소수 둘째자리 반올림 <표3. 강남구 아파트 부동산 실거래 현황>동아파트전용면적매매가(최저~최고)전세가(최저~최고)월세가(보증금&월세)대치동은마76.79㎡(23.2평)11억 9천 5백 ~ 13억 5천 3억 9천 ~ 5억4억 3천(월세 16)3억 1천(월세 52)5천(월세 150)84.43㎡(25.5평)14억 2천 5백 ~ 15억 5억 5천~6억 2천 4억 3천(월세 16)3억 1천(월세 52)5천(월세 150) 선경1차(1~7동)84.55㎡(25.6평) 17억9억4억 5천(월세 110) 한보미도맨션184.48㎡(25.5평)16억6억 5천 6억(월세 40)* 7월 기준한보미도맨션2126.33㎡(38.2평)18억 6천10억* 8월 기준5억(월세 180)4억(월세 200)래미안대치팰리스84.98㎡(25.7평)16억 9천12억 4천10억 5천(월세 65)10억(월세 60)7억(월세 140)역삼동e편한세상 59.61㎡(18평)10억 6천* 8월 기준6억 7천4억(90) 2억(145) 84.99㎡(25.6평) 13억 5천* 8월 기준9억 4천1억(240)* 8월 기준역삼래미안 59.53㎡(18평)10억 5천 6억 ~ 6억 2천* 8월 기준4억(80)5천(190)* 8월 기준80.87㎡(24.5평) 13억9억 5천3억(155)역삼2차아이파크84.59㎡(25.6평)14억* 8월 기준8억 7천6억(105)개포동개포주공1단지(재건축)35.64㎡(10.8평) 10억 5천 5백~12억 5천 (*3월 기준: 8억 8천~9억)* 올해 말 이후 이주 예정현대2차84.81㎡(25.7평) 12억 4천(*4월 기준: 12억)8억 9천(*7월 기준)8억(월세 15)삼익대청아파트51.12㎡(15.5평) 7억 7천4억3억 4천(25)1억 8천(60)*국토교통부 부동산 실거래가(2017.3분기 9월 기준)*단위: 만 원, 평수: 소수 둘째자리 반올
2017-10-20
- 강남 서초 부동산 전월세 강남구와 서초구는 아파트가 밀집한 지역으로 전체 부동산 시장의 동향에 민감하게 반응하는 곳이다.최근 강남, 서초지역의 부동산 특히 아파트의 전월세 동향이 빠르게 변화하고 있으면서 이와 동시에 전세와 월세 거래에 일정한 특징을 보이고 있다.강남과 서초지역 아파트의 전·월세 현황과 이의 주요 특징에 대해 알아봤다.도움말 박선영 공인중개사(뉴서울 공인중개사사무소)참고자료 국토교통부 부동산실거래현황 자료매매 호가 최근 상승세, 전세가2년 전에 비해 크게 올라강남지역의 대규모 아파트 단지인 은마,미도,선경,우성아파트,래미안대치팰리스와 서초구 반포동의 래미안퍼스티지를 포함해 최근 아파트 매매 호가가 상승세를 타면서 전세가 역시2년 전에 비해 크게 올랐다.강남구 대치동 뉴서울 공인중개사사무소 박선영 공인중개사는 대치동 래미안대치팰리스의 경우를 보면2년 전 입주 당시에 비해 전세금액이 약2억 원 가량이 오르는 등 전세금이 크게 올랐다고 했다. 래미안대치팰리스공급면적124~125㎡(38평형)은 5월 26일 현재 매매가의 시세가 18억 5천~19억 원, 전세가 시세가 15억 원이다. 전세가의 경우 입주 당시인 2년 전만 해도 시세가 약 11~12억 원이었는데, 2년 동안 무려약3~4억 가량 올랐다.서초지역 역시 금액과 아파트만 다를 뿐 강남구 대치동 지역에서 나타나는 상황은 거의 비슷하다.전세금 상승분에 대한 부담 늘며, 상승분 월세 전환하는 반전세 등장최근2년 사이 강남, 서초지역의 아파트 매매가의 급상승과 더불어 전세금 역시 대폭 오른 강남지역 부동산 거래의 특징은 소위 반전세의 등장이다.박선영 공인중개사는 급상승한 전세금 부담을 줄이기 위해 늘어난 전세금 금액의 차액을 월세로 전환하는 반전세가 늘고 있다고 했다. 부동산 전세보증금의 대폭 상승으로 상승한 보증금에 해당하는 금액의 월세 전환으로 반전세라는 새로운 월세 형태가 등장해 전체적으로 볼 때는 기존의 전세거래가 월세로 빠르게 전환되는 중간 국면의 특징을 보여주고 있다고 했다. 반전세는 크게 보면 월세의 카테고리에 속하지만 월세라고 해도 월세보증금이 기존의 전세보증금에 육박하는 수준으로 높은 것이 특징이기에 업계에서는 반전세라고 불린다. 기존 월세 개념에서는 보증금은 낮은 대신 월세금액은 높았다. 하지만 반전세 형태의 월세는 보증금이 높은 대신 월세 부담은 오히려 줄어든다. 은마아파트 84.43㎡의 사례를 보면 지난 5월에 소위 반전세인 보증금 4억5000 만원에 월세 30만원의 경우와 보증금 1억에 월세 140만원으로 거래가 이뤄졌다. 월세는 입대인 입장에서는 전세금이 높아져도 은행 금리가 1%대로 높지 않아 전세보증금을 금융기관에 넣어놓는 대신 3.5%~ 4%대의 임대수익을 누릴 수 있는 월세를 선호하고 있다. 반전세 형태의 월세는임차인의 경우 전세기한 만기가 다가와 재계약을 할 경우 좀 더 나은 조건으로 전세를 옮기고 싶어도 전세 매물이 없어 자연스레 상승분에 대한 월세 전환이 이뤄지고 있는 것이다.전세가 상승으로 매매가와 전세가의 차 줄어강남서초 지역 주요 아파트 최근 시세의 또 하나의 특징은 전세가 상승으로 인한 매매가와 전세가의 차가 줄어 들었다. 전세가가 매매시세의 70% 이상을 차지하는 현상이 나타나고 있다. 래미안대치팰리스의 경우 매매가 시세가 14억 5000만원인데 반해 전세가는 13억5000만원으로 형성되어 있다. 이와 같이 전세가와 매매가의 소위 갭이 줄어드는 특징으로 집값이 오르는 시기에 나타나는 현상으로 그 차액을 이용한 소위 갭투자에 대한 문의가 늘어나고 있다고 한다. 매매보다 전월세 거래 월등히 많고, 월세 비중 높아국토교통부가 공개한 부동산 실거래 현황 자료를 보면 지난5월1일부터27일까지 강남과 서초지역의 아파트 거래는 매매보다 전월세 거래가 월등히 많고 전월세 총 거래 건수에서는 월세가 차지하는 비중도 적지 않다.동 기간 중 강남구 아파트 총 거래는391건으로 이중 매매가93건, 전월세 거래가298건이다.서초구의 경우도 동 기간 중 총 아파트 거래 건수는 295건이었으며 그중 매매가118건,전월세가177건을 차지했다.서초구의 경우가 매매 건수가 강남구에 비해25건이 많았다. 이중 주목할 사항은 전월세 총 거래 건수에서 월세가 자치하는 비중이 의외로 높다는 점이다.서초구의 경우 동 기간 중 전월세 건수177건에서 월세 건수가49건이었으며 강남구는 전월세 건수 298건 중 월세가84건이었다.전세와 월세를 구분해 살펴보면 강남과 서초지역 주요 아파트의 경우 동기간 중 대치 현대가 2건 거래 중1건이 월세,동부센트레빌은 거래2건 중1건이 월세,은마는 전세 22건에 월세4건,미도는 전세1건에 월세6건,도곡렉슬은 월세 3건과 전세2건으로 월세 건수가 전세 건수에 비해 적지 않다.<표1. 강남구 주요 지역 아파트 5월 실거래현황>자료:국토교통부 부동산실거래현황 자료 (기간 2017.5.1.~27)(단위 만원)아파트전/월세 전용면적보증금월세금대치현대월세59.8210,000130대치현대전세59.8249,0000동부센트레빌전세121.74130,0000동부센트레빌월세161.47140,000140선경1차(1동-7동)전세117.7100,0000은마월세84.4310,000140은마전세76.7940,0000은마전세76.7946,0000은마전세84.4347,0000은마전세76.7940,0000은마전세76.7940,0000은마월세84.4340,00050은마월세76.795,000145은마전세84.4355,0000은마전세76.7940,5000은마전세76.7943,0000은마전세84.4348,0000은마전세84.4348,0000은마전세84.4348,0000은마전세76.7945,0000은마전세76.7948,0000은마전세76.7943,0000은마전세76.7950,0000은마월세84.4345,00030은마전세84.4347,0000은마월세76.7934,00040은마전세76.7946,0000한보미도맨션1월세128.0166,000120한보미도맨션1월세128.0160,000150한보미도맨션1월세128.0175,00070한보미도맨션1전세128.0197,0000한보미도맨션1월세84.4855,00060한보미도맨션1월세128.0188,00048한보미도맨션2월세115.0525,000210도곡렉슬월세59.9260,00040도곡렉슬월세59.9855,00060도곡렉슬전세59.9870,0000도곡렉슬전세84.92100,0000도곡렉슬월세8560,000120 <표2. 강남구 아파트 5월 매매 현황(매매가)> 자료:국토교통부 부동산실거래현황 자료 (기간 2017.5.1.~27)(단위 만원) 전용면적매매가대치현대59.8276,000대치현대59.8267,500선경1차(1동-7동)117.7184,000은마84.43126,000은마84.43127,000도곡렉슬119.89160,000도곡렉슬59.9890,000평균매매가 118,714 <표3. 강남· 서초구 아파트 5월 매매 현황(건수)> 자료:국토교통부 부동산실거래현황 자료 (기간 2017.5.1.~27) 강남구서초구매매건수93건118건전월세건수298건177건총 거래 건수391건295건 2017-06-05
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강남서초 전·월세 시장 현황
지난해에 이어 올해도 저금리 기조가 계속됨에 따라 강남권은 전세에서 월세로 전환하는 반전세(보증부 월세) 매물이 여전히 등장하는 가운데, 전세 매물이 극히 드물었던 작년과 달리 올해는 전세 매물도 속속 등장하고 있다. 강남구는 대치동 학군을 중심으로 한 아파트 전세가와 월세가가 작년과 비슷한 수준이었다. 서초구 중 재건축 수요가 많은 반포·잠원지구 매매가 변동 폭이 강남보다 컸으며, 올해는 매매, 전세가가 10% 정도 하락한 양상을 보였다. 2017년 2월 기준, 강남서초 부동산 시장 현황을 살펴봤다. 참고자료 국토교통부 한국감정원, 네이버 부동산 홈페이지강남서초 아파트 월별 시세 추이강남구는 지난해 말, 같은 해 연초보다 부동산 거래 현황 건수가 다소 늘어난 것으로 나타났다. 한국감정원 ‘부동산 거래현황’을 보면 2016년 1월 강남구는 346건에서 12월 530건으로, 서초구는 287건에서 285건으로 거래 건수가 큰 변동이 없었다.네이버 부동산에 공시된 한국감정원 시세 기준 ‘강남구·서초구 아파트 월별 시세변동 추이(2017년 2월 3일 기준)’를 살펴보면 강남구는 1㎡ 당 매매 시세 1,257만 원으로, 지난해 2월 1,150 만원 이하였던 것과 비교해 오름세를 보였다. 또 전세 시세 역시 1㎡ 당 749만 원으로 지난해 2월 712만 원 이하였던 것과 비교해보면 역시 오름세를 보였다.서초구도 1㎡ 당 매매 시세 1,114만 원으로 전년도 2월 1,022만 원 보다 오름세를, 전세 시세 역시 1㎡ 당 671만 원으로 전년도 2월 641만 원 이하에서 오름세를 보였다.전년도보다 매매·전세 평균 시세 오름세네이버 부동산에 공시된 한국감정원 시세 기준 ‘강남구와 서초구 동별 아파트 시세변동 추이(2017년 2월 3일 기준, 평균 시세)’를 살펴보면 다음과 같다.강남구에서 1㎡당 매매 평균 시세가 가장 높은 곳은 압구정동 1,706만 원, 개포동 1,497만 원, 대치동 1,322만 원, 삼성동 1,290만 원 순이었다. 1㎡당 전세 시세가 가장 높은 곳은 대치동 908만 원, 삼성동 840만 원, 역삼동 811만 원, 도곡동 791만 원 순이었다.(표1 참조) 서초구에서 1㎡당 매매 평균 시세가 가장 높은 곳은 반포동 1,509만 원, 잠원동 1,447만 원, 내곡동 1,017만 원, 신원동 1,009만 원 순이었다. 1㎡당 전세 시세가 가장 높은 곳은 반포동 808만 원, 우면동 700만 원, 신원동 735만 원, 내곡동 691만 원 순이었다.(표2 참조) ▒표1. 강남구 동별 아파트 평균 시세변동 추이(2017년 2월 3일 기준)▒ 표2. 서초구 동별 아파트 평균 시세변동 추이(2017년 2월 3일 기준)*참고자료(표1, 표2) : 네이버 부동산 내 ‘한국감정원’ 시세 자료대치·역삼·도곡네이버 부동산에 공시된 한국감정원 시세 기준 강남 주요 학군에 위치한 대치·역삼·도곡동 ‘아파트 매물 시세(2017년 2월 13일 기준)’를 토대로 전세, 월세가를 살펴보면 다음과 같다. 단, 아파트 전용면적과 층수, 위치, 매물 상황 등에 따라 다소 차이가 날 수 있음을 미리 밝힌다.▶전세 매물 시세전세 매물은 대치동 개포우성 102.48㎡(31평) 8억 5,000~8,000만 원, 선경 1, 2차 101.66㎡(30평) 8억 5,000만 원, 대치 아이파크 78.71㎡(23평) 8억 5,000만 원 등이었다. 역삼동 개나리 푸르지오 79.81㎡(24평) 8억 5,000만 원, 역삼 e편한세상 79.52㎡(24평) 7억 1,000만 원, 역삼 래미안 81.24㎡(24평) 6억 7,000만 원, 역삼 푸르지오 79.41㎡(24평) 6억 8,000만 원, 개나리 래미안 109.27㎡(33평) 9억 3,000만 원 등으로 나타났다. 도곡동은 도곡삼성래미안 115.17㎡(34평) 8억 5,000만 원, 래미안도곡카운티 81.57㎡(24평) 7억 8,000만 원 등이었다.▶월세 매물 시세월세 매물은 도곡동 래미안도곡카운티 96.31㎡(29평) 8억(월세 50만 원), 도곡렉슬 111.08㎡(33평) 7억(월세 100만 원), 대치동 대치삼성1차 108.21㎡(32평) 6억 2,000만 원(월세 100만 원)과 85.68㎡(25평) 5억(월세 40만 원), 래미안대치팰리스 1단지 111.95㎡(33평) 7억(월세 200만 원), 은마 115.54㎡(34평) 4억 8,000만원(월세 28만 원) 등으로 나타났다.역삼동은 역삼자이(개나리 6차 재건축) 114.63㎡(34층) 6억(월세 200만 원), 개나리래미안 77.64㎡(23평) 5억 8,000만 원(월세 60만 원), 개나리래미안 77.64㎡(23평) 5억 8,000만 원(월세 60만 원), 역삼래미안 109.4㎡(33평) 5억 5,000만 원(월세 120만 원), 역삼푸르지오 79.41㎡(24평) 5억(월세 60만 원) 등으로 나타났다.강남구 전·월세 현황에 대해 역삼동 OK부동산 권혜영 공인중개사는 “대치동 학원가를 중심으로 한 아파트들은 학군 수요가 여전히 많다. 작년보다 24평 기준 매매가가 2,000~3,000만 원 정도 하락했지만 전세가 혹은 반전세(보증부 월세)가 등은 큰 변동이 없으며, 전세는 7억, 매매는 9억 정도라고 보면 된다. 다만 강남 학군 중심으로 진입하려 해도 워낙 비싸다 보니 최근에는 강남 시세를 살펴본 뒤 강남과 거리가 그리 멀지 않은 위례신도시로 입주하는 경우도 종종 있다”고 설명했다.반포·잠원지구작년 고점 대비, 평균 10% 하락반포와 잠원지구는 작년 한 해 동안 가장 큰 매매가 상승률을 보인 지역이다. 평당 4,250만원의 최고 분양가를 찍었던 신규 분양이 인근의 재건축과 기존 아파트의 매매가를 끌어올리기도 했다. 그렇지만 청약자격, 전매제한 강화를 내용으로 하는 11·3대책 이후 이 지역의 아파트 매매가도 상승세가 한풀 꺾이면서 매매가와 전세가, 월세 모두 조금씩 하락하는 국면이다.인근의 A 공인중개사에 따르면 재건축 수요가 많은 반포와 잠원지구 특성상 경기와 정부의 부동산 대책에 따라 매매가 변동이 다른 강남 지역보다 큰 편이라고 한다. 매매가는 곧 전세와 월세에도 영향을 미치기 때문에 작년 대비 올해는 매매, 전세가가 10% 정도 하락한 양상을 보인다고 한다. 월세 역시 작년까지 초강세를 보였던 반전세가 조금은 줄어들고 있는 상황. 반전세보다는 전세나 혹은 보증금을 낮추고 연 4.5% 정도로 월세를 높이는 경향이 더 많아졌다고 한다.신축 아파트가 인근 아파트 전세가도 끌어 오려잠원동의 경우 재건축 아파트와 신축 아파트가 섞여있는 지역적 특성상 전세가도 아파트 노후도에 따라 큰 차이를 보이고 있다. 30평형대 기준으로 재건축 아파트 전세가는 5억 원대, 계단식 아파트의 경우 6억~7억 원대, 신축 아파트는 10억~12억대에서 시세가 형성되어 있다. 반면 재건축보다는 입주 10년 내외의 중급 아파트와 신규 아파트가 대단지를 이루고 있는 반포지역의 경우 작년에 새롭게 입주한 반포아크로리버뷰가 인근의 래미안퍼스티지나 반포자이의 전세 값까지 함께 끌어올린 양상이다. 30평형대 기준으로 반포아크로리버뷰 전세가는 11억~12억, 래미안퍼스티지나 반포자이, 반포힐스테이트와 반포리체 전세가 모두 반포 아크로리버뷰와 차이가 나지 않는다.분양가 하락에 주목다른 B 공인중개사에 따르면 작년 최고점 대비 10%정도 하락한 매매가와 전세가는 당분간 지속될 전망이라고 한다. 신반포 6차 아파트가 재건축 승인으로 이주가 진행 중
2017-02-17
50대
이상
40대
30대
20대
이하
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