서울시 도시개발공사가 분양한 아파트 분양가의 40%가 순이익임이 드러나자 큰 논란이 일고 있다. 시민단체 등은 주택건설업자들의 폭리가 드러났다며 분양원가를 공개해야 한다며 목소리를 높이고 있고, 주택업자들은 단순 시공을 주로 하는 상황에서 폭리는 말도 안된다며 원가공개는 결코 수용할 수 없다는 입장을 보이고 있다.
과연 민간 아파트의 경우도 공공과 같은 폭리를 취하고 있는 것인지, 아닌지를 집중 취재했다.

◆ 적정건축비는 평당 250~290만원 = 아파트 분양가는 크게 건축비와 땅값으로 구성된다. 건축비는 아파트 건축에 들어가는 모든 비용으로 건축공사, 기계공사, 전기공사비 등을 모두 합한 금액이다. 건교부장관은 매년 물가 상승 등을 고려해 표준건축비를 결정한다. 여기에는 적정 이윤까지 포함된 것으로, 표준건축비는 주택공사가 공급하는 아파트 공사의 원가 산정 기준으로 활용된다.
2003년 표준건축비는 전용면적 18평 기준으로 평당 230만원이다. 도시개발공사가 상암동 아파트의 평당 건축비로 340만원을 제시하자, 경실련 등 시민단체에서는 ‘표준건축비보다 터무니없이 비싸고, 소비자문제를 연구하는 시민의 모임에서 전문가의 의견을 수렴해 제시한 적정건축비 평당 250만원~290만원보다도 크게 높아 조작 의혹이 있다고 지적하기도 했다.
실제 건설회사가 도급계약을 맺을 경우, 위의 적정건축비가 적용되는 것으로 알려졌다. A건설업체 한 관계자는 “아파트 분양가 중 건축비는 적정건축비 범위에서 도급계약이 맺어지고 있다”며 “따라서 높은 분양가 책정은 땅값을 부풀리는 방식으로 이뤄진다”고 말했다.
건축비는 250~290만원선으로 전국 어디서나 큰 변동이 없다. 결국 분양가에서 중요한 것은 땅값이 어떻게 책정되는가 하는 점이다. 땅에서 나오는 개발이익이 분양가 거품의 주범인 것이다.

◆ 공공택지 경쟁률, 수백대 일 = 민간 아파트의 경우, 건설업체가 주택을 지을 수 있는 땅인 택지를 가지고 있는가 아닌가에 따라 자체사업과 도급사업으로 나눈다. 공공택지든 민간택지든 건설회사가 땅을 가지고 아파트를 지으면 자체사업이고, 땅을 가진 지주나 시행사, 조합 등과 결합해 도급을 받으면 도급사업으로 분류한다.
이중 공공택지의 경우 공기업(주택공사, 토지공사, 수자원공사)과 지방자치단체가 조성해 주택건설업체에 매각하는 것으로 특혜논란이 끊이질 않다가 이번에 공급가격 공개 방침이 결정됐다.
공공택지의 경우 국민주택 규모를 넘는 택지는 감정가격 이내에서 추점으로 공급대상자를 정하도록 돼 있어, 택지를 시세보다 싸게 공급받아 업체로서는 큰 이익을 챙길 수 있다. 하지만 이는 경쟁이 치열해 건설업체 입장에서는 전체 사업 중에서는 큰 비중을 차지하지 못한다는 게 업계의 주장이다.
앞의 관계자는 “공공택지로 벌이는 사업의 경우 꼭 성공한다고 볼 수도 없어, 수익률을 일률적으로 말하기는 어렵다”며 “금융비용 등을 감안하면 많아야 분양가 대비 15~20% 정도일 것”이라고 말했다.

◆ ‘대박’ 꿈꾸는 민간택지 사업 = 건설회사가 민간의 땅을 매입해 여기에 주택사업을 벌이는 경우도 있다. 이 경우 땅을 얼마나 싸게 매입하느냐에 따라 성패가 달라진다. 위치 좋은 곳의 땅을 싸게 매입하는데 성공하면 큰 시세차익을 남길 수 있는 반면, 토지매입 기간이 길어지거나 비싸게 매입하면 수익률이 크게 떨어진다는 게 업계의 주장이다.
앞의 관계자는 “대형업체가 아파트를 짓기 위해 땅을 매입하고 있다는 사실이 알려지면 땅을 가지고 있는 지주들은 땅값을 크게 올려줄 때까지 팔지를 않아 토지구입이 사실상 어려운 경우가 많다”며 “이 때문에 이 사업은 매우 드문 편”이라고 말했다.
자체사업을 어렵게 하는 것은 인허가 관련 사항이 있기 때문이다. 앞의 관계자는 “인허가를 내기위해서는 기간도 오래 걸리고, 여러 가지 불법과 탈법을 안 할 수가 없어 위험부담이 크다”며 “때문에 대형 건설회사들은 리스크가 너무 커 자체 사업을 안 하려 한다”고 주장했다.
하지만 자체사업을 성공할 경우, 수익률이 가장 좋은 것임은 두말할 필요 없다. 이 경우 일률적으로 말하기는 어렵지만, 토지를 싸게 매입하면 도개공에서 거둔 40%의 수익률도 가능하다는 게 관계자의 공통된 지적이다.
건설업계의 한 통계에 따르면 지난해 분양과 임대를 모두 포함한 자체사업(공공택지사업+민간택지매입사업)은 전체 사업의 약 25% 가량 된다. 하지만 올해는 이보다 줄은 20% 정도로 예상되고 있다.

◆ “시행사 낀 도급사업 4~5% 수익률” = 2003년을 기준으로 보면 땅을 가진 지주로부터 건축공사만을 도급받는 경우는 전체의 주택건설 사업의 75% 정도 된다. 도급사업은 땅을 가진 시행사로부터 순수하게 도급을 받는 경우와 재개발·재건축 등으로 크게 나눌 수 있다.
이중 가장 일반적인 경우가 시행사를 낀 도급사업이다. 시행사란 지주들로부터 토지를 매입해 인허가를 마친 후 아파트 건설사업을 벌이는 주체로 시행사가 아파트를 시공할 건설회사를 선정해 사업을 벌이는 방식이다. 지난해 시행사를 낀 순수 도급사업은 10만 세대를 넘어 전체의 사업의 30% 정도를 차지했다.
이 경우 시공사로 참여한 건설회사는 수익률이 그렇게 높지 않다고 주장한다. B건설회사 한 관계자는 “시행사들이 여러 건설회사들을 경쟁시켜 시공단가를 결정하고, 더욱이 금융비용까지 시공사에게 부담시키고 있어, 수익률이 갈수록 떨어지고 있다”며 “10% 정도의 마진을 보고 들어가지만, 각종 민원 해결비 등 여러 변수가 발생해 실제로는 분양가 대비 4~5%에 머무르고 있는 게 현실”이라고 밝혔다.
이 사업의 경우는 땅을 가진 시행사들이 시공사보다 더 큰 이익을 챙기는 것으로 알려졌다. 주상복합의 성공적 분양으로 떼돈을 챙긴 시행사들의 ‘신화’가 주택업계에 퍼지며 시행사들이 우후죽순으로 늘어나 이제 포화상태라는 게 관계자들의 주장이다.

◆ 경쟁 치열한 재개발·재건축 = 가장 많은 도급 사업은 재건축·재개발이다. 지난해 이 두 사업은 11만 3000여건으로 가장 많았고, 올해도 12만여건으로 예상되고 있다. 대략 전체 사업의 35% 가량을 차지하고 있는 셈이다.
재건축·재개발은 시행사가 벌이는 사업과 달리, 조합이 주체가 되서 벌이는 사업이다. 초기에는 조합원들이 잘 몰라 시공사로 참여한 건설회사들이 큰 이익을 챙겼으나 최근에는 수익률이 크게 떨어져 적자를 보고 하는 사업도 있는 것으로 알려졌다.
앞의 B건설회사 관계자는 “재건축의 경우 사업이 10년씩 가능 경우도 있고, 이주비용 지원 등 금융비용도 만만치 않고, 더욱이 건설사끼리의 수주경쟁이 워낙 치열해 수익률이 크게 떨어지고 있다”며 “3%의 이익이면 훌륭한 경우이고, 적자를 보는 곳도 적지 않다”고 말했다.
그러다보니 무리하게 이익을 남기기 위해 조합원들이 돌려받는 아파트가 아닌 일반 분양분의 경우 분양가를 높게 책정해 물의를 빚고 있다.
최근 인천의 한 재건축사업장의 경우 조합원에게는 평당 550만원으로 책정했으나 이를 500만원으로 낮추면서, 일반 분양자에게는 720만원에서 780만원을 올리기도 했다.


/장병호 기자 bhjang@naeil.com

위 기사의 법적인 책임과 권한은 내일엘엠씨에 있습니다.
<저작권자 ©내일엘엠씨, 무단 전재 및 재배포 금지>