오는 25일 본격적인 판매를 앞두고 있는 모기지론(장기주택담보대출)에 대한 관심이 높아지고 있다. 한 부동산 회사가 실시한 설문조사에서는 응답자의 90% 이상이 모기지론을 이용하겠다고 밝혔을 정도다.
하지만 모기지론을 이용하려면 일정한 자격 요건을 갖춰야하기 때문에 누구나가 대출을 받을 수 있는 것이 아니다. 또 지원금액이나 기간 등에도 제한이 있어 경우에 따라서는 시중은행들의 주택담보대출을 이용하는 게 유리할 수도 있다.
따라서 주택자금을 대출받아 내집을 장만하려는 계획을 세우고 있다면 모기지론과 일반 주택담보대출을 꼼꼼히 비교해보고 선택할 필요가 있다.
국내에서는 처음으로 선보이게 되는 모기지론에 대해 자세히 알아본다.

◆만기 20년 장기주택담보대출=모기지론의 가장 큰 특징은 대출기간이 길고, 매월 이자 뿐 아니라 원금도 조금씩 갚아나가도록 돼 있다는 점이다. 또 일반 주택담보대출과 달리 고정금리가 적용된다는 점도 고객입장에서는 중요한 차이점이다.
현재 은행권에서 판매하는 주택담보 대출의 대부분은 만기가 3년이지만 모기지론의 만기는 20년 이다. 단 상환능력 등을 고려해 10년 또는 15년으로 선택할 수 있도록 해놓았다.
또 금리도 일반 주택담보대출은 대부분 변동금리를 채택하고 있지만 모기지론은 고정금리를 적용한다. 금리변동에 대한 부담이 없는 셈이다. 향후 금리가 오른다면 모기지론이 유리하지만, 금리가 더 떨어진다면 오히려 불리할 수도 있다.
모기지론의 적용금리는 6.7% 수준으로 확정됐다.
일반주택담보대출의 대부분은 매월 이자만 물다가 만기시 일시상환하도록 돼 있지만 모기지론은 매달 이자 뿐 아니라 원금도 균등 분할상환해 나가도록 돼 있다. 당장 부담해야하는 금액이 만만치 않은 셈이다.
예를 들어 1억원을 20년 만기로 대출받을 경우 월 원리금 상환액은 75만7394원이나 된다.


◆중도상환시 수수료 부담 유의=모기지론의 대상주택은 아파트 단독주택 연립주택 다세대주택 등이며 오피스텔, 다가구 주택, 상가주택, 근린생활시설. 재개발·재건축주택, 가압류 가처분 공매 경매주택 등은 제외된다.
또 투기방지를 위해 6억원이 넘는 고가주택은 제외된다. 1가구 2주택의 경우도 1년 내에 2주택을 처분하겠다고 약정하는 경우에만 대출을 해주고, 기한이 지나도록 이행하지 않으면 가산금리를 적용하거나 대출금 회수 조치 등을 취할 예정이다.
이와 함께 5년 이내 조기 상환시에는 1%, 3년 이내는 1.5%, 1년 이내는 2.0%의 조기상환 수수료를 부담해야하므로 유의해야 한다.
모기지론의 대출비율은 아파트의 경우 집값의 최대 70%, 일반주택은 65%까지로 최대 2억원까지만 지원된다.
담보가치는 아파트의 경우 한국감정원이나 국민은행의 시세 정보를 이용해 최저층과 최고층은 하한가, 기타층은 주 중간가를 적용한다. 연립·다세대 주택은 외부감정평가를 원칙으로 하되 감정원과 국민은행 시세의 하한가를 적용할 수 있고, 단독주택은 금융기관의 자체평가를 원칙으로 하고 있다.

◆월소득, 상환액의 3배 넘어야 이용=대출자격에도 제한이 있다. 우선 신용불량자와 신용회복 지원 등록자는 대상에서 제외되고 한국신용정보나 한국신용평가정보의 신용평가 등급이 10 등급 중 9등급 이상이어 한다. 또 경미한 연체는 괜찮지만 2달 이상 이자를 내지 않고 있거나 대출 만기 상환일을 1주일 이상 넘긴 경우는 대상에서 제외된다.
나이도 제한요인이 된다. 연령과 대출기간을 합해 75세를 넘길수 없으므로 10년 만기 대출의 경우 65세 이하여야 한다.
소득도 당연히 고려대상이 된다. 모기지론을 이용하려면 월소득이 월 원리금 상환액의 3배 이상이여야 한다. 다만 소득이 상환액의 3배에 미치지 못해도 3개월간 고정 소득이 있으면 집값의 60%까지는 대출을 받을 수 있고, 배우자가 연대보증을 서는 경우에는 부부 합산 소득이 상환액의 3배를 넘으면 자금 지원을 받을 수 있다.

◆전국 6700여점포에서 취급=모기지론 취급점은 국민 우리 하나 외환 제일 기업은행과 농협 삼성생명 대한생명 등 9개 금융회사의 전국 6700여개의 점포들이다.
모기지론을 대출받으려면 각 취급점에서 부동산등기부등본, 부동산매매계약서, 주민등록등본, 인감증명서, 부동산 권리증 등과 소득증빙서류를 준비해 신청하면 된다.
장기상품인 모기지론은 만기 15년 이상부터 소득공제혜택을 받을 수 있다. 소득공제 혜택을 고려하면 금리가 1~2%포인트 낮아지는 셈. 또 대출원금의 0.5%를 미리 갚으면 0.1%포인트의 금리할인을 받을 수 있다.
모기지론은 기본적으로 중산층의 내집마련을 돕고 금융시장 및 부동산 시장을 안정시킨다는 취지에서 도입됐다. 따라서 대출 자격이 비교적 제한적인데다 매월 부담액도 적지 않은 편이다.
따라서 연봉 3000만원 이하 무주택 세대주면서 25.7평형 이하 주택을 구입하려는 경우는 근로자서민주택자금대출을 이용하는 게 좋고, 매월 원리금 상환이 부담스럽다면 시중은행의 다양한 주택담보대출을 이용하는 게 효과적일 수 있다는 게 전문가들의 지적이다.

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