재건축 아파트 임대주택 공급의무화 방안은 ‘공공택지 원가연동제’에 이어 집값 상승을 막기 위해 정부가 내놓은 특단의 대책이다.
이 방안이 시행되면 한때 ‘황금 알을 낳은 거위’에 비유되던 재건축 아파트의 수익률은 크게 떨어져 집값 안정화가 이뤄질 것이라는 게 건교부의 입장이다.
하지만 재건축 조합에서는 ‘부당한 사유재산권 침해’라며 강력 반발하고 있어 입법과정에서 논란이 예상되고 있다.
◆‘재건축·분양가가 집값 상승 주범’ = 재건축 개발이익 환수방안이 추진된 배경에는 집값 상승에 대한 국민들의 질타가 깔려 있다. 정부는 지난해 집값을 안정시키기 위한 10·29대책을 발표하며 집값 상승의 직접적인 주범으로 꼽히는 ‘분양가와 재건축’에 대해서는 특별한 대책 마련을 위해 각각 주택공급제도검토위원회와 부동산공개념위원회를 만들었다.
주변시세보다 높게 분양가를 책정해 집값 상승을 주도하고 있고, 또 높은 수익률 때문에 재건축 아파트에 대한 수요가 몰리는 현실에서 이에 대한 대책이 집값 상승을 막을 수 있는 보다 근본적인 처방이라는 시각인 것이다.
분양가 문제와 관련해 주택공급제도 검토위원회는 주공아파트 원가공개, 원가연동제, 공영개발 등 분양가 규제를 위한 각종 방안을 검토했고, 정부는 원가연동제안을 내놓고 여론의 추이를 지켜보고 있다.
재건축 개발이익 환수방안에 대해서는 애초 4가지 안이 검토 대상이었다.
◆재개발도 임대주택 의무화 = 1안-지가 상승분(종료시점-개시시점)의 일정비율을 환수하는 방안, 2안-용적률 상승분의 일부를 부담금으로 부과하는 안, 3안-일반분양분에 대해 채권입찰제를 실시하는 방안, 4안-임대주택 공급 의무화 방안 등이 그것이다.
이중 1안은 사업개시 시점의 지가가 이미 상승돼 있어 환수효과가 적고, 2안은 미실현 이득에 대한 환수의 위헌성과 일반 분양가로 전가할 가능성이 있고, 3안은 복잡한 시행절차 등 집행가능성에 문제가 있어 결국 4안으로 결정됐다.
논의과정에서 민간사업인 재건축사업에 임대주택 공급의무를 부과하는 것이 사유재산권 침해라는 문제가 제기됐다. 이에 대해 재건축사업은 <국토의 계획="" 및="" 이용에="" 관한="" 법="">에서 도시계획사업으로 규정돼 있어 공공성을 갖는 사업이고, 다른 민간개발사업인 재개발이나 도시개발사업에도 임대주택 의무를 부과중이어서 형평성의 문제는 없다는 게 부동산공개념위원회의 결론이었다.
◆임대주택 거부감이 문제 = 이에 대해 재건축을 추진 중인 조합들은 사유재산권의 침해라며 강력 반발하고 있어 입법과정에서 논란이 예상된다.
하지만 조합측은 반발의 배경에는 임대주택에 대한 거부감이 깔려 있는 것으로 보여 이에 대한 대책 마련이 시급하다는 지적이다.
건교부의 이번 안에 따르면 재건축으로 공급되는 임대주택은 월세아파트 개념을 도입한 것으로 입주자가 일반 세입자와 동일한 조건으로 관리주체가 되는 새로운 유형의 임대주택이다. 즉 입주자와 임대보증금, 임대료 등을 기존 임대주택과 다르게 시도지사가 결정하도록 했다는 것이다.
그럼에도 지난 6월 29일 열린 ‘한국주택정비사업조합협회’ 주최의 세미나에서 재건축 조합들은 ‘개별 소유자의 일반분양주택과 임대주택이 단지내 공존함에 따라 아파트 전체적인 관리의 문제 및 입주자 생활관리 등에서 문제가 지적될 수 있다’며 거부감을 드러냈다. ‘임대아파트를 짓느니 사업을 안 하겠다’는 것이다. 임대주택이 들어서면 집값이 오르지 않고 슬럼화 될 수 있다는 우려를 반영하는 것으로 향후 법 시행과정에서 이에 대한 대책 마련이 시급한 것으로 지적되고 있다.

/장병호 기자 bhjang@naeil.com

위 기사의 법적인 책임과 권한은 내일엘엠씨에 있습니다.
<저작권자 ©내일엘엠씨, 무단 전재 및 재배포 금지>