강남불패 신화가 깨졌다.
2004년 한 해 동안 서울 강남권 아파트 매매가는 -0.59% 하락하고 비강남권은 1.65% 상승한 것으로 나타났다.
이는 주택거래 신고제의 실시와 재건축 아파트의 하락 등에 의한 것으로 분석된다.
전세값은 더 떨어졌다. 강남권 아파트 전세가는 -6.4% 하락하고 비강남권은 -1.76% 하락한 것으로 나타났다. 이에 대해 ‘부동산114’는 “강남권 공급물량의 증가와 EBS 교육방송으로 인한 강남 선호현상이 다소 낮아지면서 나타난 현상”이라고 분석했다.

◆전국 0.29% 오르고 수도권은 -2% 하락 = 올 해 전국의 아파트 매매가는 평균 0.29% 오르고, 수도권은 -2% 하락한 것으로 나타나 IMF 위기가 왔던 1997년 이후 처음으로 아파트 시장이 안정세를 보였다. 주택거래 신고제 도입, 주택투기지역 지정 등 각종 규제 정책에 비하면 매매가격 하락은 오히려 낮은 편이라는 게 전문가들의 지적이다.
특히 전세가는 IMF 이후 처음으로 전국적인 하락을 기록해 평균 -2.76% 떨어졌다.
지역별로는 수도권이 각종 규제 강화로 하락세를 보인 반면, 개발호재가 많은 지방과 광역시는 상대적으로 강세를 보였다. 광역단체 중에는 강원도 아파트 값이 5.94%로 가장 큰 폭으로 올랐고, 그 뒤를 이어 충북이 5.78%를 기록했다.
서울의 경우는 재건축이 많았던 강남권은 약세를 보였지만, 개발 호재가 몰렸던 용산구(10.02%)와 종로구(6.17%), 성동구(5.67%) 등은 비교적 높은 상승세를 보였다.

◆새 아파트, 큰 평수는 값 올라 = 한편 평형대별로 매매가격이 달라 큰 평수일수록 값이 오르거나 덜 하락한 것으로 나타났다. 서울의 경우 21~30평 아파트는 -0.77%, 31~40평 아파트는 -0.11% 하락한 반면, 41~50평 아파트는 1.56% 올랐고, 51평 이상은 4.39%나 올랐다. 이같은 현상은 전국적으로도 비슷했다.
또한 입주한 지 3년 미만의 새 아파트도 기존 아파트에 비해 값이 오르거나 덜 하락했다. 서울의 경우 새 아파트는 3.74% 오른 반면, 기존 아파트는 -0.12%하락한 것으로 나타났다.
재건축 아파트와 주상복합은 명암이 엇갈렸다.
한때 황금알을 낳는 거위로까지 불렸던 재건축 아파트는 각종 규제조치로 인해 평균 이하의 가격 변동률을 보였다. 경기도의 경우 재건축 아파트는 -3.25%로 재건축을 제외한 일반 아파트의 -1.37%보다 더 떨어졌다.
주상복합은 일반 아파트에 비해 큰 폭으로 올랐다. 서울의 경우 주상복합은 7.40%나 올라 일반 아파트의 0.29%를 크게 앞섰다. 경기도도 3.13%나 올라 일반 아파트가 -1.55%나 떨어진 것과 비교됐다.

◆서울, 매매 대비 전세 비중 43.2% = 2003년말과 대비해 2004년의 매매 대비 전세 비중은 일제히 낮아져 관심을 끌었다.
특히 전세가격 하락이 두드러진 수도권의 전세 비중이 2003년에 비해 2.6% 포인트 가량 하락했고, 서울은 가장 낮은 43.2%에 그쳤다.
수도권에서 매매 대비 전세 비중이 가장 낮은 지역은 과천시(28.4%)였고, 그 뒤를 이어 서울 강남구(35.1%), 강동구(36.3%) 순이었다.
또 월별로는 재건축 개발이익환수제 발표와 주택거래신고제가 도입된 5월 이후 매매가격이 하락했고, 전세는 이사철이 종료된 4월 이후 본격적인 하락세가 나타났다. 이후 7월을 저점으로 9~11월에는 매매나 전세 모두 하락폭이 비슷한 정도를 유지했다.

/장병호 기자 bhjang@naeil.com

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