정부에서 매년 막대한 돈을 들여 조사해 발표하는 공시지가가 실제 가격과는 크게 다른 것으로 조사됐다.
본지가 지방 토지투기지역 3곳과 서울 등에서 10건의 토지거래 신고내역을 취재한 결과, 공시지가는 신고가격의 33% 수준에 불과한 것으로 나타났다.
정부에서 2005년 공시지가 현실화율이 적정실거래가의 91%에 달한다고 주장하는 것과 큰 괴리가 있는 것이다. 또 이는 정부가 내년 1월부터 시행을 추진 중인 부동산 실거래가 신고의무화가 사실상 불가능한 조건임을 보여주고 있다. 잣대 없이 길이를 잴 수 없는 것처럼, 현실을 반영하지 못하는 공시가격으로는 실거래가 신고여부를 확인할 수 없기 때문이다.
◆투기지역 신고가와 공시지가 비교 = 부동산 거래시 실거래가의 파악은 매매 당사자와 중개인이 아니면 정확한 파악이 매우 어렵다. 하지만 투기지역은 양도세가 실거래가로 과세되기 때문에 이 지역의 부동산거래 신고내역은 실제에 가까울 것이란 판단에 따라 토지투기지역 3곳의 신고내역을 조사했다.
2003년 5월에 토지투기지역으로 지정된 충남 천안시와 2004년 2월에 지정된 경기도 평택시, 그리고 올 3월에 지정된 강원도 원주시 등으로부터 2~3개씩의 신고내역을 받아 공시지가와 비교했다.
그 중 지난 4월 거래된 강원도 원주시 행구동 임야의 경우, 355㎡를 4048만원에 거래했다고 신고해 평방미터(㎡)당 11만 4022원이었다. 하지만 이곳의 공시지가는 평방미터당 8420원(2005년)으로 신고가격의 7%에 불과했다. 충남 천안시 입장면의 논과 밭 2520㎡도 지난 5월 1억 5200만원에 거래했다고 신고했다. 하지만 공시지가는 신고가의 16% 수준으로 나타났다.
◆원주시 행구동 임야는 7% = 경기도 평택시의 경우도 마찬가지였다. 바로 며칠 전인 6월 초 신고 된 팽성읍 소재 논 1620㎡의 경우, 1억 4661만원에 거래했다고 신고해 평방미터당 9만 500원이지만, 공시지가는 2만 3700원으로 26%에 불과했다. 투기지역이 아닌 서울의 경우, 실제 신고를 대행한 관계자를 취재했지만 결과는 비슷했다. 이 경우는 실거래가를 그대로 신고했다. 2003년말 거래가 이뤄진 영등포구 신길동의 대지 195㎡의 경우, 실거래가가 16억 6000만원으로 평방미터당 851만원이었으나, 공시지가는 189만원(2003년 기준)으로 22%에 그쳤다. 공시지가가 현실화된 2005년 기준인 236만원을 적용해도 실거래가의 28%에 불과했다.
무작위로 입수한 자료 중 공시지가 현실화율이 가장 높은 경우는 경기도 평택시 월곡동의 논이었다. 2413㎡를 9600만원에 거래했다고 신고해 평방미터당 3만 9785원이었다. 이곳의 공시지가는 3만 1200원으로 신고가의 78%를 기록했다.
◆온 국민 사기꾼 만들려 하나 = 투기지역의 경우에도 실거래가를 제대로 신고한 것인지 검증하는 시스템이 부족해, 실제는 신고금액보다 더 높을 것으로 추산된다. 이럴 경우 공시지가 현실화율은 더 떨어지게 된다.
부동산 거래를 13년째 하고 있는 한 공인중개사는 “공시지가는 높게 봐줘야 실거래가의 50% 수준이고, 보통 30~40% 가량 된다”고 주장했다.
이에 대해 건교부 황성규 지가제도과장은 “공시지가 산정은 1년에 한차례만 하기 때문에 그 후에 개발 소재가 있어 땅값이 오르는 것은 반영이 안되는 경우가 있다”고 밝혔다.
하지만 서울 영등포 신길동 소재 대지의 사례에서 보듯이 2년 후의 ‘현실화 된’ 공시지가를 반영해도 여전히 실거래가의 30%도 안돼 이같은 해명은 설득력이 떨어진다.
한편 정부가 부동산투기를 잡고 토지불평등을 시정하기 위한 방안의 하나로 실거래가 제도가 도입하겠다고 밝히고 있는 상황에서, 반드시 공시지가를 정확히 메겨야 한다는 주장이 나오고 있다. 한 감정평가사는 “전혀 당치도 않은 공시가격으로 어떻게 실거래가 신고의무제도를 시행할 수 있겠느냐”며 “공시지가를 정확히 메기지 않으면 온 국민을 사기꾼으로 만들고 말 것”이라고 주장했다.

/장병호 기자 bhjang@naeil.com

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