중대형 임대주택 공급으로
주택정책 획기적 전환해야


판교신도시 공영개발로의 선회가 참여정부의 주택정책에 일대 전환점이 될지 주목되고 있다. 공영개발이 이뤄질 경우 분양주택 공급 중심으로 추진됐던 정부의 주택정책이 수요자 위주의 임대주택 확충으로 진전될 가능성이 높아지기 때문이다.
정부 고위관계자는 21일 “판교 25.7평 초과 택지공급 보류는 개발방식을 어떻게 할 것인지 재검토 하겠다는 뜻”이라며 “공영개발, 임대확대 등 다양한 방법을 검토하고 있다”고 밝혔다.
공공이 보유하는 중대형 임대주택이 대량으로 공급되기 시작하면 임대주택에 대한 부정적 이미지가 사라지는 것은 물론, 주택시장이 실수요자 위주로 재편돼 투기가 크게 줄어들게 될 것으로 기대된다.

◇ 공공택지 민간공급은 특혜 = 정부의 공영개발 검토 배경은 먼저 공공택지를 민간에게 공급해 특혜를 주고 있다는 비판을 수용한 것으로 보인다. 참여정부 수석을 지냈던 박주현 변호사는 “민간택지를 조성하는 과정에서는 시행사의 역할이 매우 중요하지만 공공택지에서 시행사의 역할이 하나도 없다”며 “그럼에도 마지막 분양절차만을 위해서 수천억의 이익을 얻을 수 있는 공공택지를 건설사에 주는 것은 안된다”고 지적했다.
공공택지를 공급받은 민간 건설업체는 시행사가 돼, 다시 유명 브랜드를 갖고 있는 건설업체와 시공계약을 통해 아파트를 분양하는 현 방식의 문제를 지적한 것이다.
정부는 일단 이를 수용해 공공부문이 주택을 공급하는 공영개발을 검토하고 있지만, 공공분양을 할지 공공임대를 할지는 아직 결정하지 않은 것으로 보인다.

◇ 임대주택 공급이 정부의 역할 = 앞의 정부 관계자는 공공분양의 경우 “분양가가 공개되고 개발이익 환수가 쉬운 장점이 있다”고 밝혔다. 하지만 공공분양은 건설회사가 차지하는 개발이익은 환수할 수 있지만, 최초 분양자가 가져가는 개발이익은 막을 수는 없고, 무엇보다 판교의 경우에서와 같이 주택공급이 주변집값을 끌어올리는 결과를 낳는다는 문제점이 있다.
이에 따라 분양이 아닌 공공이 주택을 소유하고 이를 임대하는 공공임대 방식을 전면적으로 도입해야 한다는 게 공영개발론의 핵심이다.
4월27일 열렸던 제59회 국정과제회의에서 논의된 ‘임대주택정책 개편방안’에 따르면 ‘선진국의 임대주택은 입주자격을 저소득층에 국한시키지 않고 전 계층을 대상으로 평균 수준 이상의 양질의 주택을 공급함으로써 주거안정을 이룩했다’고 지적했다.

◇ 집은 투자대상 아닌 주거수단 = 특히 이 방안은 ‘선진국의 초기에 건설된 공공임대주택은 입지여건이 우수한 지역의 택지를 선점해 규모, 질적수준, 환경 등이 당시의 민간주택 평균수준을 월등히 상회하도록 건설해 임대주택에 대한 부정적 이미지를 자연스럽게 해소했다’고 강조했다.
우리나라도 선진국의 경험을 판교에 적용해 양질의 공공소유 중·대형 임대주택을 공급해 주택정책의 일대 전환점으로 삼아야 한다는 게 공영개발론을 지지하는 국민들의 바람이다. 이렇게 되면 자연스럽게 주택은 투자의 대상이 아닌 주거 수단이라는 본래의 의미로 자리잡게 될 것이다.
한편 판교 공영개발로 강남 대체 신도시로서의 효과가 사라져 강남 집값이 더 오를 것이란 우려에 대해 경실련 김헌동 본부장은 “판교는 이미 짓기도 전인 올초부터 강남권에서 23조, 분당·용인 등에서 11조원 등 주변 집값을 34조원이나 끌어올렸다”며 “공영개발로 양질의 임대주택을 공급하면 오히려 주변 집값이 안정될 것”이라고 주장했다.

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