강남·분당, 특수한 상황 맞게 투기억제책 등 미세정책 필요
수도권 서민 주거 안정은 공영개발제 도입 등 제도 보완으로

서울 강남지역과 경기도 성남시 분당신도시 등 집값이 폭등한 지역의 집값 잡기에 치중한 참여정부의 부동산 대책에 대해 방향전환을 요구하는 목소리가 높다. 특구화한 지역의 투기억제책도 중요하지만 보다 근본적으로는 중산 서민층의 주거안정을 꾀하는 주택정책의 기본으로 돌아가라는 주장이다.
건교부 등 각종 주택 통계에 따르면 강남 집값이 과도하게 뛰는 것도 사실이지만 아직까지 전체 가구의 43%(615만 가구)가 전월세 형태로 주거 불안이 상존하며 전체가구의 23%(330만 가구)가 최저주거기준 이하의 주택에서 거주하고 있기 때문이다. ▶ 관련기사 9면
주택정책 전문가들은 “정부가 시행하는 주택정책의 근간은 어디까지나 국민들의 주거안정과 주거복지를 도모하기 위한 여건과 제도 마련에 중점을 둬야 한다”고 진단했다.
손재영 교수(건국대 부동산학과)는 최근 서강대 경제대학원이 주최한 ‘참여정부의 부동산 정책 평가’ 토론회에서 “정부의 부동산·주택 정책의 근간은 저소득층의 주거 안정과 주택보유 능력이 있는 중산 서민층에게 적은 비용으로도 손쉽게 주택을 보유할 수 있도록 지원하는 것이 기본인데 참여정부가 유독 강남 집값을 잡으려 온갖 정책을 집중해 쏟아 부은 것은 ‘정권적 속성’을 드러낸 것에 다름 아니다”고 지적했다.

◆청와대의 과잉대응 = 청와대는 이 같은 인식에 따라 2003년 강남 집값 잡기에 정권의 모든 역량을 동원하겠다며 20여개 정부 부처 장·차관 및 관련 인사들을 참석시켜 ‘경제민생점검회의’를 통해 직접 ‘10.29부동산종합대책’을 발표하는 등 시장 개입을 추진했다.
또 대통령에 대한 자문기구에 그쳐야할 국민경제자문회의를 통해 10.29 대책 후속으로 ‘2.17대책’과 ‘5.4부동산대책’, 종부세 도입, 과표현실화 등도 밀어붙였다.
청와대가 사실상 전면에 나서면서 정부 내 담당부처들은 뒷전으로 밀리고 정부의 부동산 및 주택 정책이 마치 ‘강남 부동산 투기 억제 대책’이 전부인 것처럼 오작동하는 결과를 낳았다는 분석이다.
최용식 21세기경제학연구소장은 “최근 부동산 문제의 핵심은 서울 강·남북간 지역별 격차, 아파트와 비아파트(연립주택 및 단독주택)간 격차, 수도권과 지방 중소도시간 격차, 아파트 내에서도 중대형과 소형간 가격차 등 양극화 현상”이라고 진단했다.
그런데도 강남에나 적용될 세금중과식 처방 등 규제책을 너무 일반화해 결과적으로 비강남 비 수도권 서민층에게 상대적으로 피해를 입히는 정책 오류를 낳았다는 것이다.
통계청의 소비자물가지수와 국민은행이 집계한 주택가격지수를 비교해보면 우리나라 물가는 1987년부터 2004년에 걸쳐 17년간 평균 2.3배 올랐지만 주택가격지수는 같은 기간 1.8배<도표 참조=""> 오른데 불과해 전국적인 부동산 가격의 평균 상승률은 물가상승률에 미치지 못하는 것으로 나타났다.
대신경제연구소 권혁부 책임연구원에 따르면 IMF 환란 이후 상승기인 1999년부터 2003년까지 4년간은 강남이 126.3% 상승한데 비해 전국 67.1%, 서울 98.5%, 강북 57.1% 상승하는데 그쳤고 광주 지역의 경우 11.3% 상승하는데 그친 것으로 조사됐다. 연구소가 분석한 바에 따르면 경제적 여건 외에 교육 등 사회적 환경이 중요한 영향을 미치면서 전국적으로 집값 차별화가 진행되고 ‘강남’ 현상이 나타난 것이다.
따라서 자산시장의 논리에 따라 가격이 변동하는 부동산 시장에 대해 정부가 행정력을 총동원해가면서까지 개입할 필요가 없이 초과이득의 환수, 과다한 투기적 수요 억제 등 미세적인 정책으로 투기적 이익을 적절히 환수해 국민의 위화감을 줄이는 정책으로 충분한 효과를 거둘 수 있었다는 분석이다.

◆부동산 시장 양극화 따라 처방도 달라야 = 부동산 전문가들은 지금이라도 정부가 ‘강남 집값 잡기 집착’에서 벗어나 정상을 회복해야 한다고 주장한다. 부동산 시장의 양극화에 따라 강남 분당 등의 특수한 지역과 일반적인 부동산 시장을 분리해 대응해야 한다는 주문이다.
손재영 교수는 “투기를 잡는 것도 중요하지만 정상적으로 일하는 30대, 40대 일하는 사람들이 내집 마련의 희망을 가질 수 있도록 종합적인 지원 대책을 세우는 주택정책의 정상화가 시급하다”며 “정부는 양도소득세의 정상화를 통해 정해진 세법의 규정대로 자본이득을 환수하고 나머지는 시장원리에 맡기도록 해야 한다”고 말했다.
장영희 한국주택학회 회장은 “주택가격을 상승시키는 원인은 토지가격 상승과 건축비 상승을 들 수 있는데 행정중심도시, 2기 신도시, 기업도시, 혁신도시 등의 추진으로 전국에 걸쳐 개발붐 조성에 따른 토지가격 상승 여파가 주택가격에 미칠 영향이 우려되는 상황이다”며 “택지 신규 공급과 더불어 투기유발요소들을 근원적으로 해소시킬 방안을 찾아야 한다”고 말했다.

/안찬수 기자 khaein@naeil.com

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