정부가 시장의 기대를 저버리지 않는 강력한‘8.31 부동산대책’을 내놓을 경우 올 하반기부터 내년까지 주택 등 부동산가격이 5 ~ 10% 하락할 것이란 전망이 나왔다. 또 2008년부터 2010년까지 부동산 가격 버블은 지속되지만 이후 거품이 꺼질 것으로 분석됐다.
아울러 정치권력의 성향 혹은 경제상황에 따라 부동산정책 변경 가능성이 있지만 부동산가격 하락은 주식시장에 긍정적인 모멘텀을 주고 부동산투자도 간접투자가 활성화될 것으로 예상됐다.
대신경제연구소 권혁부 연구위원은 최근 ‘한국 부동산버블진단과 장단기 시장 전망’을 통해 “8.31 부동산대책은 역대 가장 강력한 부동산 안정대책이 될 것으로 예상된다” 면서 “내년까지는 강남권을 중심으로 집값 하락이 불가피할 것”이라고 밝혔다.
권 연구위원은 그러나 2010년까지는 국내 베이비붐 세대(1955~1963년 사이 출생)가 부동산 보유를 늘리는 시기로 평균 47세에 자산보유가 절정에 이르는 만큼 버블이 지속될 가능성이 크다고 진단했다. 권 연구위원은 “주택은 ‘공공재’란 인식 강화와 불로소득자 확산을 억제하는 것을 부동산정책의 기본방향으로 하고 세제강화를 통한 부동산 투기이익을 철저히 환수해야 한다”고 지적했다.
◆부동산거품은 당분간 지속 = 지난 2001년 3분기 이후 부동산값 거품이 본격적으로 형성되기 시작했고 현재도 진행 중인 것으로 권 연구위원은 분석했다. 다만 부동산 거품 정도는 지난해 4월과 5월 정점이후 둔화 추세를 보이고 있지만 올해초 이후 다시 거품이 커지고 있다고 덧붙였다.
부동산 거품의 실체와 관련해 서울 아파트값의 평균 29.5%, 강남과 서초, 송파 3개구의 아파트값은 43.7%가 적정가를 넘는 ‘거품’인 것으로 추정했다. 권 연구위원은 임대수익을 적정 할인율로 나눈 값을 기준으로 거품을 판별하는 배당할인모형 등 3가지 모형으로 이같이 분석했다.
이에 따라 가격 급등에 대한 부담과 정부의 지속적이고 강력한 주택시장 안정책 시행, 금리상승 등의 영향으로 부동산값이 하락 전화되고 있다고 설명했다.권 연구위원은 그러나“2007년 대통령 선거 등의 영향으로 이르면 2006년 하반기부터는 부동산 가격이 재상승할 것”이며“정치권력성향 및 경제상황에 따라 부동산정책이 변경될 가능성도 있다"고 설명했다.
◆정부 정책이 부동산거품 유발 = 권 연구위원은 국내 부동산거품 원인으로 △인위적 저금리 구조 △2001년 이후 분양가 자율화, 분양권 전매허용 △대체투자자산의 불신 △ 부동산선호사상 △재건축 철거 땐 분양권 인정과 전매허용 등을 꼽았다. 정부 정책이 결국 부동산 거품을 유발했다는 얘기다.
권 연구위원은 인위적 저금리의 부작용으로 가계부채 급증과 소비침체를 초래했다고 전제한 후 시중의 단기 부동자금 430조원을 줄이기 위해서라도 금리인상이 필요하다고 주장했다. 현재 금리수준이 적정금리보다 낮기 때문에 경제에 미치는 영향은 매우 제한적이라는 입장이다.
또 1가구 2주택 이상 소유자가 180만 세대에 이르고 상위 2%가 전체 토지의 50%를 점유하고 있는 등 부동산 소유편중이 심화되고 있어 소득계층의 양극화는 물론 구조적인 소비부진을 초래하고 있다고 지적했다.
권 연구위원은 “2001년 이후 안전자산선호 경향이 강화되면서 주식에서 부동산으로 자금유입이 집중되고 있는 만큼 적립식펀드 비과세 적용 등 주식의 장기투자 유인을 확대해야 한다”고 강조했다.
◆주택보급률 늘어도 집값안정에 영향 못줘 = 권 연구위원은 2005년 이후 부동산시장 특징으로 ‘주택보급률이 증가해도 집값안정에는 영향을 주지 못할 것’이라는 점을 꼽았다. 일본의 경우 주택보급률이 110%선에서 부동산 버블이 심화된 점과 보급률보다 자가 보유율이 더 중요하다는 점을 근거로 제시했다. 2004년 현재 자가보유율은 62.9%이고 전국 주택보급률은 102.2%다.
권 연구위원은 “자가 보유율이 낮아 주택을 보유하지 못한 세대의 경우 주택가격 상승은 오히려 소비를 감소시키는 결과를 초래할 것”이라면서 “이는 지난 2003년과 2004년 민간소비가 마이너스를 보인 결정적인 이유”라고 설명했다.
권 연구위원은 또 앞으로 주택시장에선 브랜드 가치가 중요하게 부각되고 블루칩과 비블칩간 차별화가 심화될 것으로 전망했다. 또 간접형 부동산투자가 활성화되고 초고층시대가 더 빨리 올 것으로 내다봤다.
◆주식시장이 투자대안 = 투자처로서 부동산시장의 대안으로는 주식시장이 꼽혔다. 연구소는 지난 1959 ~ 2002년사이 19개국 자산가격을 분석한 IMF보고서를 인용 “주식시장은 24번의 붐 가운데 4번의 버블이 붕괴해 붕괴확률이 17%인데 비해 부동산은 20번의 붐 가운데 11번 붕괴해 그 비율이 55%에 달한다”고 설명했다. 권 연구위원은 “내년 이후 부동산가격이 오르더라도 직접매매보다는 부동산펀드나 금융상품 활성화에 따른 간접투자방식이 활성화될 것”이라며 “직접투자를 통해 수익을 내기 어려운 상황이 올 것”이라고 설명했다.
권 연구위원은 8.31대책 이후로는 “재건축 철거시 분양권을 인정해주는 현 제도를 탈피해 주택으로만 인정해 주고 인위적 저금리는 금리인상으로 정책을 추진해야 한다”고 강조했다.
고병수 기자byng8@naeil.com

위 기사의 법적인 책임과 권한은 내일엘엠씨에 있습니다.
<저작권자 ©내일엘엠씨, 무단 전재 및 재배포 금지>