정부의 이번 대책중 언론의 가장 큰 조명을 받은 것은 거여신도시 건설이다.
판교신도시에 이어 두 번째 공영개발 방식이 도입될 거여신도시가 주목받는 것은 입지가 판교보다 더 좋은데다가, 기존 택지개발 방식이 아닌 국유지를 활용해 택지비를 크게 낮출 수 있기 때문이다.
이같이 좋은 조건을 활용해 거여신도시를 중산층이 거주할 수 있는 양질의 중대형 공공임대주택단지로 조성해 주택정책의 일대 전환점으로 삼아야 할 것으로 지적된다.
◆이르면 2008년 하반기 분양 = 정부가 밝힌 송파 거여신도시는 육군종합행정학교 95만평과 특전사 65만평, 국군체육부대 12만평, 군부대 골프장 포함 약 28만평 등 총 200만평 규모이다. 이곳에 중대형 주택 2만호를 포함 총 5만호의 주택을 공급해 강남수요를 흡수하겠다는 것이다.
이를 위해 군부대와 협상을 추진하고 있다. 군부대와의 협상이 끝나면 개발제한구역 해제 절차를 밟아야 하고 이를 위해서는 수도권 광역도시계획을 변경해야 한다. 그후 다시 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 2006년까지 그린벨트 해제가 완료되면, 2007년 지구지정을 거쳐 2008년 하반기 최초 분양이 가능하다는 게 건교부의 설명이다.
정부는 “강남지역 수요 흡수를 위한 국공유지 활용 택지는 주택정책 목적상 공공부문이 중요한 역할을 담당하는 것이 필요한 지역이므로 주택공영개발 적용을 추진할 계획”이라며 공영개발 방침을 밝혔다.

◆제2의 판교사태 재연 조짐 = 하지만 정부의 신도시 추진 사실이 알려지자마자 주변지역의 부동산값이 들썩이기 시작했다. 개발 기대감이 부동산 가격 상승을 가져와 주변 집값 폭등을 낳았던 제2의 판교신도시 사태가 재연될 조짐을 보이고 있는 것이다.
이에 대해 건교부의 한 관계자는 “송파구는 양도세가 실거래가로 과세되는 주택·토지 투기지역으로 지정돼 큰 문제없을 것”이라고 밝혔다.
하지만 투기지역 지정만으로는 부동산 가격 폭등을 막을 수 없다는 게 판교신도시의 교훈이라는 반론이 나오고 있다. 이에 주변 집값 폭등을 막을 수 있는 공공임대주택을 대거 공급하는 방식으로 개발해야 한다는 주장이 나오고 있다. 주변시세보다 싼 가격에 양질의 임대주택을 대거 공급하면 주변 집값 상승을 막아 실수요에 맞는 안정된 주택가격을 유지할 수 있기 때문이다.

◆분양가 상한제의 세가지 문제점 = 정부는 공공분양 방식의 공영개발을 추진하며 원가연동제(정식명칭 ‘분양가 상한제’)로 분양가를 통제하면 싼값에 주택을 공급할 수 있어 주변 집값을 잡을 수 있다는 주장을 펴고 있다. 여기에 과열을 막기 위해 5~10년간의 전매제한 기간을 두어 판교신도시부터 적용한다는 방침이다.
하지만 분양가 상한제는 1989년부터 실시했다가 1995년 주택 후분양을 조건으로 완화됐고 1999년 분양가 전면 자율화 조치로 사라진 제도로, 이를 다시 도입하는 것은 시대에 역행하는 조치라는 지적이다.
예전과 달리 민간택지에서 공급되는 아파트는 분양가 자율화를 하고, 공공택지 아파트에서만 분양가 상한제를 적용하는 것으로는 집값안정의 실효성을 기대하기 어렵다.
또 토지정의시민연대는 “원가연동제 방식으로는 토지불로소득을 근본적으로 회수하지 못하기 때문에 투기는 언제가 다시 일어날 수밖에 없다”는 근본적인 문제를 던지고 있다.
즉, 분양가상한제 주택은 전매제한 기간이 지나면 매매가 가능하기 때문에 분양받은 사람은 언젠가는 불로소득을 챙길 수 있어, 이 방식은 불로소득의 실현시기가 전매제한 기간만큼 미뤄진 것에 불과하다는 지적이다.

◆택지비와 공사비 부풀리기 가능 = 나아가 분양가 상한제는 실제 원가를 알 수 없도록 해 놓음으로써, 건설업체가 과도한 이익을 챙길 우려마저 제기되고 있다.
분양가상한제는 관련법에 의해 택지비와 공사비 등 분양원가의 주요항목을 공개하도록 하고 있으나, 택지비의 경우 공급가격+이자+공과금과 수수료+지반공사비+추가비용+기타비용 등을 모두 합한 금액을 공개토록 해 소비자들이 택지 공급가격을 알 수 없도록 만들어 놨다. 여기에 각종 부담금까지 합해 놓으면 택지 공급가격을 알 수 없어 택지공급가격을 부풀릴 우려가 있는 것이다.
공사비도 마찬가지다. 건교부가 지난 1월 펴낸 ‘재건축 임대주택공급 주요쟁점’이란 자료에 따르면 잠실 4단지의 실제건축비는 평당 280만원이고, 화곡 2주구는 평당 270만원으로 300만원이 채 안된다.
하지만 건교부는 2004년 223만원이던 표준건축비를 2004년 9월 288만원으로 올린 후 올 2월 이를 다시 339만원으로 대폭 올렸고, 각종 옵션과 인센티브를 추가하면 423만원까지 받을 수 있도록 했다.
이에 대해 경실련은 “땅값 차액으로 폭리를 취하던 건설업체들의 수익이 원가연동제로 줄어들자 정부가 다른 방법으로 이를 보전해주는 셈”이라고 비판하고 있다.
한편 정부가 거여신도시 공영개발을 추진하며 로비와 부패의 온상으로 지목되는 턴키방식의 시공사 선정을 검토하고 있어 비리의혹 마저 낳고 있다.

◆노 대통령이 살 임대주택 지어야 = 이렇듯 문제가 많은 분양가 상한제를 통한 공공분양이 아니라 공공임대 방식으로 공영개발을 해야 한다는 주장이다.
공공분양에 비해 공공임대는 여러 가지 장점이 있는 제도이다. 개발이익 환수는 물론, 주변 집값 안정에 가장 효과적인 방식이다. 이 때문에 선진국에서는 공공임대주택이 주거안정의 지표로 꼽히고 있고, 대부분 20~30%의 공공주택 보유율을 기록하고 있다.
공공보유주택 비율이 2.5%인 33만호에 불과한 우리나라로서는 ‘공영개발=공공보유주택 확충’이란 원칙을 정해 시급히 주거안전판을 확보해야 한다는 지적이다.
또한 그린벨트를 풀어 주택으로 사용하다가 주택수요가 줄거나 수명이 다하면 다시 그린벨트로 복원할 수 있어, 그린벨트 해제에 따른 환경단체나 국민들의 반발을 최소화 할 수 있다.
나아가 국민들의 주택에 대한 인식을 소유가 아닌 주거로 바꾸기 위해서는 임대주택이 보편화돼야 하고, 이를 위해서는 임대주택은 저소득층의 거주지란 편견을 벗어야 한다. 거여신도시에 노무현 대통령도 퇴임 후 살 수 있도록 양질의 중대형 임대주택을 대량 공급하는 정책이 절실하다는 지적이다.
장병호기자 bhjang@naeil.com

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