정부가 마련한 8·31 부동산종합대책에는 수도권을 중심으로 주택공급을 늘리는 방안이 대거 포함됐다. 세제강화를 통해 다주택자들의 투기를 억제하고 공급은 늘려 주택가격 상승을 막겠다는 뜻이다. 정부의 이같은 공급확대 방안이 주택가격 안정화로 이어질지, 투기지역의 확산이나 전환으로 변질될 지 주목되는 대목이다.

◆수도권서 연간 6만가구 공급부족 예상 = 정부가 수도권에 주택공급을 늘리기로 한 것은 이 지역에 연간 6만가구, 택지로는 약 300만평이 부족하다는 계산 때문이다.
건교부에 따르면 오는 2010년까지 수도권에서 공급돼야 할 주택은 연간 30만 가구 수준. 여기에는 가구 수와 소득 증가, 자연멸실 등을 고려한 기본수요 26만 가구에 주택보급률 제고를 위한 4만 가구가 포함된다.
그러나 계획된 공공·민간택지에서 공급가능한 주택은 연간 24만 가구로 매년 6만 가구 가량이 부족하다는 계산이다. 다만 건교부는 민간택지는 규제합리화를 통해 공급을 늘리고, 도심지 재개발 활성화를 통해 연간 1만 가구 가량 추가공급할 수 있을 것으로 내다봤다.
따라서 수도권에 매년 5만 가구를 추가 건설하고 이에 필요한 300만평(향후 5년간 1500만평)의 공공택지를 조성하겠다는 것이 정부 방안이다.

◆수도권 공공택지 매년 3백만평 추가 개발 = 정부는 강남지역 집값 안정화를 위해 내년 이후 송파·거여 지구 200만평을 개발, 5만가구를 공급키로 했다. 이 지역 △육군종합학교(95만평) △특전사 부지(65만평) △체육부대(12만평) △군부대 골프장 등(28만평)이 2008년 분양을 목표로 강남 대체 신도시로 개발된다.
또 김포 신도시와 양주 옥정지구 등 4~5개 기존 택지지구에 천만평을 추가 확보하기로 했다. 이렇게 하면 개발지역을 추가하지 않고도 자족적 기반시설 등을 갖춘 수도권 내 거점도시로 육성할 수 있다는 것이 건교부의 설명이다.
정부는 거여지구에서 5만채, 기존 택지지구에서 14만채 등 공공부문에서만 25만채 정도를 추가 공급할 계획이다.
정부는 또 중대형 주택에 대한 수요가 계속 늘고 있는 추세를 고려해 공공택지 내 25.7평 이상 비율을 절반 수준으로 높이기로 했다. 이미 거여지구의 2만채, 기존 택지지구의 6만채는 중대형으로 짓기로 했다. 또 개발 중인 인천 청라지구와 판교에서 중대형 아파트 건설을 8000과 6600세대에서 1만6000과 9700세대로 늘리기로 했다.

◆재개발사업 규제완화 = 도심지 주택공급 확대를 위해 특별법을 제정, 관련 규제를 완화하는 방안도 추진된다.
정부는 기존 재개발이 1만평 내외 소규모로 진행돼 광역기반시설 설치가 어려운 한계를 극복하기 위해 소규모 지구를 통합, 광역 공공개발을 추진키로 했다.
광역지구는 최소 15만평 규모로 지정, 교통·문화·교육 인프라 투자가 가능해진다. 소요재원은 원칙적으로 지구내 개발이익으로 충당된다.
또 각종 규제를 완화하고 용적률도 상향조정한다. 다만 특혜시비를 없애기 위해 주공이나 지자체 등 공공이 시행하는 경우로 제한한다. 사업시행자 지정요건은 주민동의 2/3에서 1/2로 완화된다. 소형(85㎡)의무비율은 현행 80%에서 60%로 완화된다.
또 해발에 따라 5~25층으로 제한하고 있는 층고제한도 완화되며 용적률은 50~100%까지 상향조정된다.
그러나 광역지구지정 추진단계부터 토지거래허가구역으로 지정하고 토지분필도 제한, 재개발사업에 따른 투기수요를 막기로 했다.
한편 재건축 관련 규제도 기반시설부담금제 도입 등 개발이익의 철저한 환수가 전제되고 주택가격 안정세가 정착되면 완화방안을 도입키로 했다.

◆주택공급제도 개편 = 공공택지에서의 주택공영개발이 대폭 확대된다. 공공택지가 개발은 토공·주공 등이 맡고 주택건설은 민간건설업체가 담당함에 따라 고분양가를 막기 어렵고 민간업체에 과도한 이익을 주고 있다는 지적에 따른 것이다.
이에 따라 앞으로 개발되는 공공택지 가운데 투기가 우려되거나 공공의 주도적 역할이 필요한 지역은 주택공영개발지구로 지정, 주택공사 등 공공기관이 주택을 분양한다. 또 국민임대주택과는 별도 공급물량의 30% 수준에서 임대주택을 지을 수 있도록 했다.
다만 주택품질 저하와 공공부문 비대화 우려에 대한 보완책으로 시공은 민간건설업체에 맡기게 된다. 이때 시공사 선정은 설계와 시공을 일괄입찰하고 시공사의 브랜드를 인정하는 방향으로 정책이 추진된다.
공공택지 내 아파트 분양가격 결정방식도 개선된다. 25.7평 이하에만 적용하던 원가연동제를 평형에 관계없이 모든 아파트에 대해 적용한다. 또 25.7평 초과에 대해서는 주택채권 입찰제도를 도입, 최초 분양자의 시세차익을 환수키로 했다. 그러나 민간택지는 현행대로 분양가 자율제를 유지한다.
분양권 전매제한은 강화된다. 수도권 25.7평 이하는 분양계약일 5년에서 10년으로, 그 외 지역은 3년에서 5년으로 각각 늘어난다.
성홍식 기자 hssung@naeil.com

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