1인당 공원면적 FAO/WHO 권장기준 절반 수준
재개발시 공공녹지 10% 불과 … 상하이는 28%
도곡동 ‘타워팰리스’ 주상복합단지 공공녹지 0%

답답한 콘크리트 빌딩숲, 숨막히는 도시, 서울의 1인당 공원면적은 4.58㎡에 불과하다. FAO/ WHO 권장기준 9.0㎡의 절반 수준이다.
외국 주요 도시들은 얼마나 될까. 고층빌딩으로 가득찬 항구도시 싱가포르도 7.89㎡나 되고, 5년 전만 해도 서울과 비슷한 수준이었던 중국 상하이도 최근 1인당 9.2㎡의 공원면적을 확보했다.
미국 뉴욕은 14.12㎡, 쾌적한 생태도시의 대명사인 캐나다 밴쿠버는 23.46㎡에 이른다.
더욱 심각한 사실은 서울은 각종 재개발시 확보되는 공공녹지 비율이 10.5% 정도에 불과하다는 점이다. 세계 주요 도시의 재개발시 확보되는 공공녹지 비율은 △상하이 28% △싱가포르 37% △뉴욕 52% △밴쿠버 53.8% 등이다.
1인당 공원 면적이 지금도 좁은데, 재개발시 확보되는 공공녹지 비율도 최하위라는 사실은 ‘콘크리트 도시’ 서울의 미래를 어둡게 만들고 있다. ▶관련기사 19면

◆뉴욕 시민들 자부심의 상징으로 = 우리가 얼마나 ‘재개발 지상주의’에 사로잡혀 있는지는 서울 강남의 타워팰리스와 뉴욕 남부강변 재개발사업을 비교해보면 잘 알 수 있다.
도곡동 타워팰리스 초고층 주상복합단지의 재개발 면적은 총 4만1258평, 연건평은 31만2300평, 세대수는 5122세대, 용적률은 757%에 이른다. 단지 내 용도지역은 △도로 12% △대지 88%다.
뉴욕 남부강변 재개발사업의 대상 면적은 총 6만4000평, 연건평은 22만1900평, 세대수는 5700세대 + 684세대(추가 가능), 용적률은 359%다. 용도지역은 △공원 52% △도로 12% △대지 36%다.
전체 규모나 세대수 등에서 비슷한 이 두 주거단지의 재개발에서 가장 큰 차이는 ‘공공녹지 비율’이다.
타워팰리스는 대중에게 개방된 공공녹지를 제공하지 않는다. 반면 뉴욕 남부강변 재개발지구는 단지 내 토지의 52%를 ‘뉴욕시 녹색길(그린웨이) 시스템’에 편입시켜 시민 모두에게 개방한다.
둘 다 최고급 주택단지지만 타워팰리스가 인근 주민들의 질시의 대상이 된 반면, 뉴욕 남부강변 재개발단지는 시민의 자부심을 상징하는 장소가 되고 있다.
이 둘의 차이는 어디에서 비롯되는가.
표면적인 차이는 용적률에서 나타난다. 타워팰리스가 최고 1119%에서 최저 709%의 용적률로 건축된 데 비해 뉴욕 남부강변 재개발단지는 최고 1857%에서 최저 118%의 용적률로 지어졌다.
대지(주거 및 상업용지) 내 용적률은 남부강변 재개발단지가 978%로 타워팰리스의 912%보다 오히려 높다. 공공녹지 공간과 주거공간을 구획하면서 선택과 집중을 분명하게 했다는 얘기다.

◆사업자와 시민단체, 정부가 함께 재개발 = 내막을 들여다보면 이 둘의 차이는 뚜렷하게 드러난다.
타워팰리스는 삼성건설 단독 프로젝트로 추진됐지만, 뉴욕 남부강변 재개발은 ‘도널드 트럼프’라는 미국 최고의 개발사업자와 시민단체, 정부가 삼위일체를 이루어 수행했다.
뉴욕시는 재개발·재건축 사업이 사회적인 의미를 가진 프로젝트라는 인식을 갖고 공공 공간(Open Space)을 먼저 배려하고 그 다음에 주택을 공급한다. 이런 과정을 통해 경제도 살리고 환경도 보전하고 부동산 가치도 높이는 상생의 길을 선택했다.

/남준기 기자 jknam@naeil.com
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